Rok 2012 - podsumowania i prognozy

Styczeń i początek lutego przyniosły rzecz jasna dziesiątki podsumowań i różnorakich raportów z rynku nieruchomości. Jako rynkowi praktycy - my - katowiccy pośrednicy - mieliśmy przeczucie, żeby nie powiedzieć - pewność, że to nie był dobry rok. Ze zgrozą obserwowaliśmy spadek obrotów, nie mówiąc już o rzeczywistych dochodach, zjadanych przez rosnące koszty i całkiem pokaźny wskaźnik inflacji. Co mówią i piszą analitycy? Na portalu Gratka.pl możemy przeczytać, że ceny ofertowe na rynku wtórnym spadły o 4 - 5 %, a na rynku pierwotnym spadki były jeszcze większe. Powód nr 1 to przewaga podaży nad popytem, na koniec 2012 roku developerzy mieli w swojej ofercie ponad 50 tys. lokali, co oznacza, że przy zachowaniu dotychczasowego tempa sprzedaży upłynnienie tych zasobów może trwać nawet do końca 2014r.! Do nadpodaży na rynku nowych lokali na pewno przyczyniła się też restrykcyjna (wydaje się, że nadmiernie) ustawa developerska, która zabezpieczając maksymalnie potencjalnych nabywców nowych lokali i domów uderza w interesy developerów, zagrażając przede wszystkim małym firmom realizującym niewielkie, kameralne projekty. Z oferty banków zniknęła Rodzina na Swoim, ale dobrym prognostykiem jest obniżenie  stóp procentowych i WIBORu, co podnosi zdolność kredytową i obniża raty obecnym kredytobiorcom.  

Wg danych firmy Open Finance w zeszłym roku sytuacja w poszczególnych miastach wyglądała następująco:

Jak widać ceny najbardziej spadły w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu. Obniżyła się też średnia cena w Katowicach, przy czym tańszy od nas jest tylko... Gorzów Wielkopolski. Rekordzistą pozostaje Sopot, to jedyne duże miasto, w który odnotowano w zeszłym roku wzrost ceny metra kwadratowego o 2,4% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Co przyniesie 2013 rok? Cóż, portal domy.pl przeprowadził wśród pośredników w obrocie nieruchomościami ankietę dotyczącą prognoz rozwoju rynku w bieżących roku - aż 42% pośredników jest sceptyczna i wróży dalsze pogorszenie obecnej sytuacji, 37 % to zwolennicy tezy u utrzymaniu się dotychczasowego stanu, a jedynie 20% liczy na wyraźną poprawę.

A co się dzieje u nas w Katowicach? W styczniu, jak co roku po zastoju związanym z okresem świąteczno-noworocznym, zauważyliśmy pewne ożywienie - wzrosła liczba oglądających i pytających o mieszkania,  jednak podaż w tym segmencie rynku wciąż znacznie przerasta popyt. Niewiele jest natomiast ofert atrakcyjnych działek i domów.  Klienci najczęściej pytają o uzbrojone, dobrze położone i skomunikowane działki o pow. 600-800 m2 oraz o segmenty na południu miasta w cenach do 600 tys. (za domy wykończone z rynku wtórnego) lub w okolicach 400 tys. za stan developerski. Trudno znaleźć ciekawą ofertę domu wolnostojącego w przedziale 800 tys.-1 mln, a takie zapytania także się pojawiają.

W świetle listopadowego raportu GUS o wysokości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w poszczególnych województwach powinniśmy być optymistami - najwyższą zdolność nabywczą mają bowiem wg statystyk mieszkańcy woj. łódzkiego, śląskiego i lubuskiego, za miesięczne zarobki mogą nabyć  odpowiednio 0,64 m2, 069 m2 i 0,77 m2 mieszkania. Statystyczny Kowalski z Łodzi kupi mieszkanie 50m2 za 78 pensji, w Katowicach będzie musiał oszczędzać przez 72 miesiące, a w Gorzowie szczęściarz nabędzie własne M już po 65 miesiącach. 

Dodajmy, że w założeniu twórców ankiety przez 78 miesięcy, czyli ni mniej ni więcej niż 6 lat i 5 miesięcy(!) katowicki Kowalski odkłada każdy grosz, a więc z grzeczności nie spytamy, gdzie przez ten czas będzie mieszkał, co będzie biedak jadł, w co się ubierał, jak dojedzie do pracy, ile wyda na lekarstwa, środki czystości i inne towary pierwszej potrzeby... Nie mówiąc o wakacjach, książkach, przybytkach kultury i tzw. życiu towarzyskim... Bo jeśli sobie uświadomimy, że Kowalski w Katowicach zarabia 2753zł. miesięcznie, a z tego ma opłacić wynajmowane mieszkanie (ok. 1200zł. czynszu z mediami za najskromniejszą kawalerkę, 1500-1600zł. za mieszkanie dwupokojowe) i utrzymać się przy życiu, to jeśli odłoży miesięcznie jakieś 600-800zł. - będzie wg mnie mistrzem oszczędności.

Ale możemy się pocieszyć, że inni mają jeszcze gorzej - otóż  we Wrocławiu  na to samo mieszkanie potrzeba aż 111 średnich pensji, w jak zwykle najdroższej stolicy czas oszczędzania i życia powietrzem pod Mostem Łazienkowskim wyniesie przy dzisiejszych cenach 130 miesięcy (ok.11 lat). Gdy ktoś marzy o lokum w Grodzie Kraka musi się liczyć z jeszcze większymi wyrzeczeniami - pensję 2514 zł./mies. będzie odkładał przez 139 miesięcy (11 kat i 6 miesięcy)!!!

I tym optymistycznym akcentem wchodzimy w nowy rok. Trzymajmy kciuki, żeby jednak na przekór pesymistycznym prognozom był lepszy...