Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Metropolia

21 września ogłoszono oficjalnie powstanie Górnośląskiego Związku Metropolitalnego. No cóż, skrót GZM brzmi równie elegancko jak np. KZGM, MPGK czy MZUM. Ale ponoć nasza Metropolia nie mogła się nazywać dźwięcznie i znajomo "Silesia", bo protestowało Zagłębie. Bez komentarza......

Co to jest więc to tajemnicze GZM? Oficjalnie zarejestrowany związek gminny skupiający14 okolicznych (czyt. śląskich i zagłębiowskich) miast, z ponad 2 mln ludności i obszarem o pow. 1,5 tys. km2. Przewodniczącym został p. Uszok, miłościwie nam panujący w Katowicach.
Twórcy dyskutowanego od dawna projektu odwołują się do doświadczeń innych krajów, m.in. niemieckiego Zagłębia Ruhry. Gminy mają więc zachować swoją odrębność, ale przy realizacji metropolitalnych celów, np. przedsięwzięć dotyczących transportu, zaopatrzenia w media czy regionalnych inwestycji mogą występować wspólnie. Zgodnie z hasłem "duży może więcej" Metropolia będzie mogła łatwiej negocjować preferencyjne warunki i rabaty, a także z większą siła przebicia ubiegać się o dofinansowanie ze środków unijnych
Finanse? Początkowo składka członkowska ma wynieść 1 zł. "od głowy" jednego mieszkańca, uzyskana w ten sposób kwota 2 mln zł to oczywiście kropla w morzu, w stosunku do niebotycznych potrzeb, ale od czegoś oczywiście trzeba zacząć.
Z pierwszych, użytecznych dla nas, mieszkańców, inicjatyw GZM warto wspomnieć tzw. e-kartę (Śląska Karta Usług Publicznych), ma ona umożliwić płacenie za komunikację miejską i parkingi na terenie całej aglomeracji. Oby tylko nasze Megamiasto nie okazało się jedynie faktem medialnym, pomysł świetny, zobaczymy, jak będzie z realizacją...