Jest lepiej!

W zeszłym tygodniu Expander ogłosił, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy rośnie (nareszcie!) zdolność kredytowa naszych rodaków. Przypomniano też, że 4-osobowa rodzina z dochodem miesięcznym 3,5tys. zł. mogła na początku 2007 roku wziąć kredyt na ok. 300 tys., w 2008 na 270 tys, a obecnie w jej zasięgu jest ok. 214 tys. Swoją drogą zobaczcie - prawie o 1/3 spadła nam zdolność w okresie 2 lat! A ceny nieruchomości, owszem, zmniejszyły się, ale nie aż tak!
To jest pierwsza odpowiedź na pytanie, czemu spadł popyt na mieszkania. Zaostrzone warunki udzielania kredytów, wymagany wkład własny, koniec z pożyczaniem przez banki kwot równych 110% czy 115% wartości mieszkania, bo i na na zakup, i na koszty notarialne, na pośrednika, na remont... Banki wciąż udzielają mniej kredytów niż rok temu, choć zaczynają znów zachęcać promocjami i nieco skracają czas oczekiwania na decyzję kredytową.
Za to ceny na rynku się ustabilizowały. Wg danych z portalu Tabelaofert.pl średnia cena ofertowa warszawskiego rynku wtórnego to 8250 zł./m2, Kraków ma 6900zł., Wrocław - 6320 zł., a Katowice jak zwykle w cenowym ogonie - 3920 zł./m2 (przy średniej cenie transakcyjnej ok. 3390zł.). Średnia cena katowickiego rynku pierwotnego kształtuje się na poziomie 4890 zł./m2.

Boom budowlany cd.

W zeszłym roku znów, po raz pierwszy od bodajże 7 lat, liczba pozwoleń na budowę wydanych w naszym kraju przekroczyła 230 tys. Co ciekawe - rośnie nadal liczba nowych domów. Przy wysokich, wręcz astronomicznych często cenach developerskich mieszkań coraz więcej Polaków decyduje się na mały dom jednorodzinny za miastem czy w tańszych, peryferyjnych dzielnicach, zamiast standardowego M4 o pow. 50-60m2.
Co jeszcze ciekawego wynika ze statystycznych danych? O prawie 40% w stosunku do 2006 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę moteli i hoteli, o połowę - na budynki jednorodzinne, a np. spadła liczba pozwoleń na obiekty magazynowe i przemysłowe, którymi, jak widać, rynek chwilowo się nasycił.

Kredyty drożeją

Nasze zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło w tym roku 110 mld zł.! A tymczasem kolejne banki zapowiadają zaostrzenie warunków przyznawania kredytów nowym klientom. Zrobiły to najpierw PKO BP i Millenium. Podniesienie marż oznacza w praktyce wzrost oprocentowania z dzisiejszego poziomu ok. 5% do 7-8% rocznie. Boom mieszkaniowy został zahamowany, ceny mieszkań zatrzymały się, czy wręcz zaczęły lekko spadać, a banki coraz staranniej analizują tysiące składanych co miesiąc wniosków kredytowych.
Miejmy nadzieję, że nie grozi nam taki krach na rynku nieruchomości, jaki dotknął w tym roku USA, gdzie potentaci na miarę Merill Lynch czy Citigroup przyznali się do ogromnych strat, spowodowanych inwestycjami w tym sektorze. Katastrofa na rynku w Stanach była bezpośrednio powiązana z nieproporcjonalnie dużym odsetkiem "subprime loans", czyli kredytów wysokiego ryzyka, udzielanych osobom o bardzo niskiej zdolności kredytowej. Niskie oprocentowanie, na poziomie 1% rocznie, zachęcało do zakupów, których wartość wydawała się dotąd nieosiągalna grupie nowych nabywców - klientom o bardzo niskich dochodach, samotnym matkom itp. Jednak od 2004 roku zaczęły rosnąć stopy procentowe, w połowie 2006 oprocentowanie przekroczyło 5% i wtedy zadziałał efekt domina... Ludzie przestali spłacać kredyty, by wyjść z pułapki długów zaczęli masowo sprzedawać nieruchomości, na rynek trafiało coraz więcej nabytych w latach boomu domów, więc ceny nieruchomości zaczęły spadać. Pociągnęło to za sobą bankructwo wielu firm specjalizujących się w kredytach dla najuboższych, a kryzys w nieruchomościach odbił się na wszystkich inwestorach, którzy lokowali swoje oszczędności w tym segmencie rynku.
Fachowcy zapowiadają, że nam nie grozi czarny amerykański scenariusz, ale gdy słyszę o bankach, które udzielając kredytów hipotecznych zostawiają klientom przy wyliczeniu zdolności kredytowej 500 zł. "na życie"... jestem pełna obaw...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Cenowa huśtawka

W dzisiejszym wydaniu TVN 24 i Gazety Wyborczej podano informację, że średnia cena metra mieszkania na katowickim rynku wtórnym wynosi 3879 zł. A więc w maju u nas potaniało. Podobno. Informajce te oparte są na raporcie Szybko.pl i Expandera. Ciekawe, że zgodnie z wykresami na Szybko.pl ceny w Katowicach od początku roku wyraźnie pną się do góry! Można oczywiście zamówić wyliczenie przybliżonej wartości oferowanej przez nas nieruchomości, ale za tę cenną informację trzeba zapłacić SMS-em 3,66 PLN, więc chętni mogą sobie zafundować tę przyjemność i zweryfikować wiarygodność portalu:)
Ciekawe tylko czy podawane dane są oparte na cenach ofertowych czy cenach końcowych z faktycznie zrealizowanych transakcji. Expander jako firma doradztwa kredytowego ma do czynienia raczej z tymi drugimi, poza tym warto pamiętać, że cykl zakupu mieszkania finansowanego z kredytu wygląda w uproszczeniu tak:
- wystawiamy ofertę do sprzedaży
- klienci oglądają nieruchomość
- ktoś decyduje się na kupno
- negocjujemy warunki
- podpisujemy umowę przedwstępną
- gromadzimy dokumenty konieczne do uzyskania kredytu (dotyczące sprzedawanej nieruchomości jak i potwierdzające wiarygodność finansową Kupującego wobec banku i jego zdolność kredytową)
- zawieramy umowę przyrzeczoną
Na powyższe czynności musimy mieć co najmniej 1 miesiąc, a bezpiecznie jest założyć czas do 1,5-2 miesięcy (nie wierzcie zapewnieniom banków, że dają kredyty hipoteczne w 3 dni...). Czyli cena na podpisywanym dziś akcie notarialnym odpowiada wartości mieszkania sprzed ok. 1,5 miesiąca. No i niestety (tzn. na nieszczęście Expandera) nie wszystkie transakcje odbywają się za pośrednictwem tej właśnie firmy.
Swoją drogą przydałaby się na bieżąco aktualizowana i całkowicie miarodajna (czyt. obiektywna) informacja o rynku i zrealizowanych transakcjach. W końcu wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości przeprowadzają u nas notariusze, a akty notarialne trafiają do odpowiednich urzędów skarbowych. Gdyby tak stworzyć zintegrowaną komputerową bazę danych z zawartych umów sprzedaży? Gdzie, kto, za ile? Byłoby o wiele łatwiej mówić o rynkowych tendencjach, bo tymczasem giniemy w informacyjnym szumie - w zeszłym tygodniu wg Rzeczpospolitej zdrożało, w Wyborczej znaleźliśmy zapowiedź, że wciąż jeszcze będzie drożeć, przynajmniej do 2010 roku, dziś znów w tej samej Gazecie tanieje...

Dlaczego inwestować w Polsce?

Gwałtowny wzrost cen, jaki odnotowaliśmy w naszym kraju w ostatnich miesiącach wcale nie zaskakuje analityków branży "real estate". Mamy do czynienia z typowym ekonomicznym zjawiskiem tzw. konwergencji (czyli wyrównywania się) cen nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.
Ożywienie gospodarcze po wejściu nowego kraju członkowskiego do Unii "nakręca" w sposób naturalny koniunkturę na rynku nieruchomości. Znamienne są tu przykłady Irlandii czy Hiszpanii. Np. w Irlandii, która okres świetności gospodarczej zaczęła przeżywać na początku lat 90-tych, w latach 1992-2005 ceny wzrosły o 300 %, w Hiszpanii (gdzie następował wolniejszy spadek bezrobocia i wzrost PKB) – zanotowano wzrost o ok. 150%. Przez 15 lat w Hiszpanii, która startowała do Unii z podobnej do Polski pozycji i z podobnymi problemami ekonom.-społ. utrzymuję się ciągły i stabilny wzrost cen.
Poza tym podkreślmy, że Polska jest wciąż cenowo atrakcyjna dla mieszkańców Unii. Średnia cena mieszkania w Warszawie jest i tak znacznie niższa niż w Dublinie, Londynie czy Paryżu. Rośnie więc na naszym rynku nieruchomości udział nabywców zagranicznych i obcych inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych.
Polska jest rekordzistą pod względem wzrostu cen nieruchomości w 2006 r.! Średnio wzrosły one o ok. 30%, gdy dla porównania w "Starej Europie" Skandynawowie odnotowali ok. 15 % (22 % w Danii, 17 % w Norwegii i 11 % w Szwecji), Hiszpania i mieszkańcy Albionu cieszyli się (albo martwili:)) wzrostem na poziomie 10 %, a u naszego zachodniego sąsiada ceny nie rosną już od kilku lat... Z krajów bloku postkomunistycznego o prymat walczą z nami byłe republiki nadbałtyckie - Łotwa i Estonia.

Parę uwag na temat popytu i podażu

Co się dzieje na polskim rynku nieruchomości AD 2007? Oczywiście każdy, nawet niewprawiony obserwator rynkowych tendencji zauważa wciąż rosnący popyt na nieruchomości mieszkaniowe (zwłaszcza mieszkania i działki budowlane). Psychozę zakupów podsycają w dużym stopniu media – „ nie kupisz dziś - jutro już nie zdążysz, będzie drożej” - czytamy w codziennej prasie, słyszymy w telewizyjnych wiadomościach.
W dalszym ciągu wzrastają ceny. Padają kolejne rekordy: np. najwyższa cena gruntu - hiszpański developer Lubas w W-wie kupił działkę w Śródmieściu przy ul. Inflanckiej – za 13,6 tys./m2 (po zażartej licytacji z Echo Investment). Rekordowe ceny na Rynku w Krakowie dochodzą do 40 tys. zł. za m2 mieszkania, we Wrocławiu fundusz Verity Development kupił od gminy kamienicę przy Rynku za sumę 50 mln zł.!
Z drugiej strony kupujący (i pośrednicy:) skarżą się na stosunkowo niewielką podaż, nie zaspokajającą zapotrzebowania rynku. Niedobór na pierwotnym rynku mieszkaniowym wiąże się oczywiście ze słabą kondycją budownictwa mieszkaniowego – w Polsce na 1000 mieszkańców przypada ok. 320 mieszkań, w Unii – 440. Na 1000 Polaków w kraju przypada ok. 2,5 nowego mieszkania! Poza tym sprzedający liczą na dalszy wzrost cen, nauczeni ubiegłorocznym doświadczeniem, gdy to samo mieszkanie 36 m2 w Katowicach było sprzedawane za 70 tys., a dziś można za nie uzyskać już 160 tys. – czyli po roku cena wzrosła o 110 %!
Ci, którzy nie muszą sprzedawać – wstrzymują się ze sprzedażą, wynajmują mieszkania „na przeczekanie”. Inaczej jest przy transakcjach wiązanych, łatwiej, drożej i szybciej sprzedaje się mieszkania typu M2 czy małe M3 (28-38 m2) niż duże trzy-czteropokojowe o pow. 70-80 m2. Ich cena za 1 m2 jest zwykle nieco niższa, ale całkowita wartość przekracza zwykle możliwości kredytowe nabywców, wysokie są też koszty utrzymania, zwłaszcza czynszów spółdzielczych za takie lokale. Właściciele działek czekają nieraz kilka lat na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego, ale w takim wypadku cierpliwość się opłaca - przekwalifikowanie działki na budowlaną podnosi jej wartość kilkukrotnie, a koszty bieżącego utrzymania (podatki), w odróżnieniu od mieszkań, są znikome.