Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Nowy Klient w biurze nieruchomości

Rynek na którym działamy my, pośrednicy, to nie tylko same nieruchomości - mieszkania, domy, działki, ale także nasi klienci, sprzedający, kupujący, wynajmujący i najemcy. W ostatnim czasie zauważamy, że wyraźnie rośnie "samoświadomość" klientów.

O co chodzi? Otóż nasi klienci mają coraz lepszą:
- znajomość tendencji rynkowych

- znajomość sytuacji konkurencyjnej na rynku biur nieruchomości (przy dominującym systemie ofert otwartych klientowi łatwiej jest negocjować warunki z biurem)

- znajomość przepisów prawa (wymagają od pośredników max. najlepszej obsługi i egzekwują odszkodowania w przypadku stwierdzenia, że ich działania były nieprofesjonalne czy uchybiały zasadzie szczególnej staranności).

Rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie rynkiem Sprzedającego, to sprzedający dyktują reguły, narzucają nierealne do uzyskania ceny (często zawyżone, oparte na informacjach zaczerpniętych z mediów, TV, prasy, internetu) testując nieraz przy pomocy pośrednika rynek i jego „odporność”. Narzucają też swoje warunki sprzedaży (np. wyprowadzenie za rok od umowy sprzedaży).
Nagminne są sytuacje, gdy sprzedający czują się bezkarni - przy dominującym systemie umów otwartych pośrednik nie ma możliwości wyegzekwowania prowizji od swojego klienta, któremu „podbija” czy „robi”, ustawia ją na możliwym do uzyskania w danych realiach rynkowych poziomie – po czym klient wycofuje ofertę i sprzedaje nieruchomość bezpośrednio, nie płacą prowizji.
Sprzedający/Wynajmujący nie chcą często w ogóle podpisywać umów pośrednictwa, co uchybia ustawowo wymaganej formie pisemnej umowy pomiędzy pośrednikiem i zamawiającym (brak wówczas nie tylko możliwości wyegzekwowania prowizji, pośrednik nie ma prawnego umocowania, by oferować nieruchomość na rynku, a ponosi z tego tytułu odpowiedzialność zawodową).
Zamawiający często także nie respektują zobowiązań wynikających z umów pośrednictwa, łamią zasadę wyłączności, nie powiadamiają o istotnych zmianach dotyczących warunków umowy czy nawet fakcie dokonania sprzedaży czy najmu. Problemem jest też uzgodnienie prowizji (jej negocjowanie i znaczne obniżanie jest praktyką nagminną) oraz jej egzekwowanie, mimo obligujących strony zapisów umownych.