Boom budowlany cd.

W zeszłym roku znów, po raz pierwszy od bodajże 7 lat, liczba pozwoleń na budowę wydanych w naszym kraju przekroczyła 230 tys. Co ciekawe - rośnie nadal liczba nowych domów. Przy wysokich, wręcz astronomicznych często cenach developerskich mieszkań coraz więcej Polaków decyduje się na mały dom jednorodzinny za miastem czy w tańszych, peryferyjnych dzielnicach, zamiast standardowego M4 o pow. 50-60m2.
Co jeszcze ciekawego wynika ze statystycznych danych? O prawie 40% w stosunku do 2006 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę moteli i hoteli, o połowę - na budynki jednorodzinne, a np. spadła liczba pozwoleń na obiekty magazynowe i przemysłowe, którymi, jak widać, rynek chwilowo się nasycił.

Co dalej z tymi cenami?

Wg analityków pod koniec roku nareszcie coś drgnęło. Po ponad półrocznym zastoju ruch na rynku mieszkań minimalnie się ożywił, a w listopadzie nawet w większości dużych miast wzrosły średnie ceny ofertowe. Wzrost był, co prawda, symboliczny, ale to i tak napawa optymizmem u progu nowego 2008 roku.
Warszawa wciąż przoduje z cenami na poziomie 9300 zł./m2, potem Gród Kraka - 8400 zł./m2, Wrocław i Tricity - 7400 zł./m2, Poznań - 6000 zł./m2. Katowice jak zwykle w ogonie (o...!, gdzie nam do reszty świata...! wzdychają pośrednicy, załąmując ręce nad naszą mizerną średnią 4100 zł./m2).
Oczywiście, im więcej na rynku nowych mieszkań - tym średnie ceny wyższe, a że u nas w Katowicach buduje się wyjątkowo mało i dominuje w obrocie rynek wtórny z budownictwem wielkopłytowym - to i ceny niskie. Jeżeli dojdą do skutku zapowiadane w ostatnich miesiącach nowe inwestycje - dopiero od 2009 r. zaczną wchodzić na rynek setki nowych mieszkań z Paderewskiego, Tysiąclecia, Dębowych, Ligoty, Millenium, Koszutki i śródmiejskich apartamentowców.
Czy spodziewany inwestycyjny boom zmieni za 2 lata sytuację na naszym rynku mieszkaniowym, nakręci koniunkturę i podniesie ceny, jak to miało miejsce np. we Wrocławiu czy ostatnio w Poznaniu i Łodzi? Oby tak było...

Kredyty drożeją

Nasze zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło w tym roku 110 mld zł.! A tymczasem kolejne banki zapowiadają zaostrzenie warunków przyznawania kredytów nowym klientom. Zrobiły to najpierw PKO BP i Millenium. Podniesienie marż oznacza w praktyce wzrost oprocentowania z dzisiejszego poziomu ok. 5% do 7-8% rocznie. Boom mieszkaniowy został zahamowany, ceny mieszkań zatrzymały się, czy wręcz zaczęły lekko spadać, a banki coraz staranniej analizują tysiące składanych co miesiąc wniosków kredytowych.
Miejmy nadzieję, że nie grozi nam taki krach na rynku nieruchomości, jaki dotknął w tym roku USA, gdzie potentaci na miarę Merill Lynch czy Citigroup przyznali się do ogromnych strat, spowodowanych inwestycjami w tym sektorze. Katastrofa na rynku w Stanach była bezpośrednio powiązana z nieproporcjonalnie dużym odsetkiem "subprime loans", czyli kredytów wysokiego ryzyka, udzielanych osobom o bardzo niskiej zdolności kredytowej. Niskie oprocentowanie, na poziomie 1% rocznie, zachęcało do zakupów, których wartość wydawała się dotąd nieosiągalna grupie nowych nabywców - klientom o bardzo niskich dochodach, samotnym matkom itp. Jednak od 2004 roku zaczęły rosnąć stopy procentowe, w połowie 2006 oprocentowanie przekroczyło 5% i wtedy zadziałał efekt domina... Ludzie przestali spłacać kredyty, by wyjść z pułapki długów zaczęli masowo sprzedawać nieruchomości, na rynek trafiało coraz więcej nabytych w latach boomu domów, więc ceny nieruchomości zaczęły spadać. Pociągnęło to za sobą bankructwo wielu firm specjalizujących się w kredytach dla najuboższych, a kryzys w nieruchomościach odbił się na wszystkich inwestorach, którzy lokowali swoje oszczędności w tym segmencie rynku.
Fachowcy zapowiadają, że nam nie grozi czarny amerykański scenariusz, ale gdy słyszę o bankach, które udzielając kredytów hipotecznych zostawiają klientom przy wyliczeniu zdolności kredytowej 500 zł. "na życie"... jestem pełna obaw...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Krótka prognoza rynkowej pogody

Zimą spece od real estate zastanawiali się, co też przyniesie w naszej branży rozpoczynający się rok... Jakie są prognozy?

- rozwojowi rynku sprzyja wzrost gospodarczy (przewidywany wg rządowej ekipy na ok.na poziomie ok. 5 %) oraz (minimalnie) malejące bezrobocie

- niec nie zapowiada gwałtownego zdrożenia kredytów hipotecznych

- na pewno nie wzrośnie znacząco liczba nowobudowanych mieszkań (brak planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego utrudnia i wydłuża realizację inwestycji, cykl budowlany musi trwać odpowiednio długo i nie da się go sztucznie skracać)

- skoro nie nastąpi istotny wzrost podaży - nie spadną także ceny, choć nie muszą już tak szybko jak dotąd wzrastać

- jeśli natomiast nie będzie tak znacznego jak np. w zeszłym roku wzrostu cen, z rynku wyjdzie część nabywców spekulacyjnych (niskie ceny i szansa nagłego gwałtownego wzrostu zawsze sprzyja spekulacji). Zahamowanie wzrostu cen może spowodować np. podwyższenie stawki podatku VAT ( taka sytuacja miała miejsce na Węgrzech, gdy VAT wzrósł do 25 %)

Coraz powszechniej obserwuje się na rynku nieruchomości mieszkalnych nowe tendencje – np. przeniesienie popytu z dzielnic centralnych na dobrze skomunikowane peryferia (koszt budowy 1m2 domu jest niższy niż koszt 1m2 nowego mieszkania od developera), co będzie skutkowało wzrostem cen działek budowlanych. Nabywcy będą też częściej kupować małe mieszkania, zwłaszcza M2 i małe M3 o pow. 36-40 m2 (łatwiejsze do wynajęcia, tańsze w utrzymaniu i szybsze w ewentualnej sprzedaży – gwarantujące płynność inwestycji)

Dlaczego inwestować w Polsce?

Gwałtowny wzrost cen, jaki odnotowaliśmy w naszym kraju w ostatnich miesiącach wcale nie zaskakuje analityków branży "real estate". Mamy do czynienia z typowym ekonomicznym zjawiskiem tzw. konwergencji (czyli wyrównywania się) cen nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.
Ożywienie gospodarcze po wejściu nowego kraju członkowskiego do Unii "nakręca" w sposób naturalny koniunkturę na rynku nieruchomości. Znamienne są tu przykłady Irlandii czy Hiszpanii. Np. w Irlandii, która okres świetności gospodarczej zaczęła przeżywać na początku lat 90-tych, w latach 1992-2005 ceny wzrosły o 300 %, w Hiszpanii (gdzie następował wolniejszy spadek bezrobocia i wzrost PKB) – zanotowano wzrost o ok. 150%. Przez 15 lat w Hiszpanii, która startowała do Unii z podobnej do Polski pozycji i z podobnymi problemami ekonom.-społ. utrzymuję się ciągły i stabilny wzrost cen.
Poza tym podkreślmy, że Polska jest wciąż cenowo atrakcyjna dla mieszkańców Unii. Średnia cena mieszkania w Warszawie jest i tak znacznie niższa niż w Dublinie, Londynie czy Paryżu. Rośnie więc na naszym rynku nieruchomości udział nabywców zagranicznych i obcych inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych.
Polska jest rekordzistą pod względem wzrostu cen nieruchomości w 2006 r.! Średnio wzrosły one o ok. 30%, gdy dla porównania w "Starej Europie" Skandynawowie odnotowali ok. 15 % (22 % w Danii, 17 % w Norwegii i 11 % w Szwecji), Hiszpania i mieszkańcy Albionu cieszyli się (albo martwili:)) wzrostem na poziomie 10 %, a u naszego zachodniego sąsiada ceny nie rosną już od kilku lat... Z krajów bloku postkomunistycznego o prymat walczą z nami byłe republiki nadbałtyckie - Łotwa i Estonia.