Rynek na początku roku 2012

Właśnie dotarł do nas kolejny raport z rynku nieruchomości opracowany przez portal Oferty net i Open Finance. Wg autorów opracowania ceny w styczniu minimalnie różniły się od tych notowanych na koniec 2011 roku. Odnotowane wzrosty i spadki wahały się w okolicach 1% (minimalnie wzrosły ceny mieszkań w Białymstoku, Krakowie i Olsztynie, a spadły w Gdańsku, Opolu i Katowicach). Najdroższy w rankingu wciąż Sopot - ok. 9200zł./m2, to o 500zł. więcej niż w stolicy!!!

Ciekawe jest porównanie różnic cen małych mieszkań (do 30m2) w ciągu ostatnich dwóch lat. Okazuje się, że ich ceny nieznacznie wzrosły w Krakowie (4,4 %) i w Poznaniu (1,3 %). W Katowicach korekta była minimalna i wyniosła w tym okresie -0,2 %.

Na pociechę ceny w absolutnie wyjątkowej lokalizacji - na krakowskim Starym Mieście. Można tam wprawdzie znaleźć oferty już za 8-9tys./m2, ale najdroższe propozycje sięgają od 16tys. (za mieszkanie przy Floriańskiej) do 20tys./m2 na samym Rynku!!!

Mieszkaniówka 2011 - stagnacja, zastój, kryzys...?

Wiemy doskonale, że potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają w dużym stopniu niezaspokojone. Jednak mimo obniżonych w stosunku do poprzednich dwóch lat cen mieszkań nasi Klienci kupują w tym roku mniej. Szukają okazji, zastanawiają się, przebierają w ofertach, których na rynku jest obecnie naprawdę sporo, wybierają ostrożnie, a co za tym idzie, ku utrapieniu nas - pośredników, proces decyzji wydłuża się w nieskończoność...

Zmniejszenie liczby transakcji jest spowodowane także poczuciem braku stabilności na rynku pracy, wysokim bezrobociem lub zagrożeniem utratą zatrudnienia, a także małą siłą nabywczą, którą mają zwłaszcza ludzie młodzi, podejmujący pierwszą pracę (a to przecież oni przede wszystkim powinni być nabywcami mieszkań!!!)
Bombardujące nas zewsząd doniesienia o kolejnej fali globalnego kryzysu tworzą nastrój niesprzyjający podejmowaniu jakichkolwiek istotnych decyzji inwestycyjnych. Owszem, zdarzają się długo nieoglądani w biurach nieruchomości nabywcy, kupujący nieruchomości za gotówkę (bo nieruchomość jest postrzegana jako bezpieczniejsza niż wirtualny pieniądz ulokowany na lokatach czy w akcjach).
Jednak zdecydowanie najlepiej sprzedają się mieszkania najtańsze i najmniejsze. czyli kawalerki lub małe lokale dwupokojowe do ok. 50m2. W Katowicach "najtańsze "tzn. za ok. 100-130 tys. (tyle trzeba dać za trzydziestoparometrową garsonierę) lub ok. 150-170tys. za 40-50m2 z dwoma pokojami i kuchnią. Średnia cena to niecałe 4000zł./m2, ale na rynku wtórnym można znaleźć w niezłych lokalizacjach także oferty do remontu już w cenie około 3000zł./m2.
Mieszkania "zrobione", czyli z nowymi oknami, wykończoną łazienką i zabudową kuchenną zależnie od dzielnicy kosztują od 3500zł/m2 do 4500zł./m2, choć na rynku są też perełki np. lokale do remontu na Ptasim Osiedlu z cenami powyżej 6000zł! W kategorii ofert najdroższych ostatnio przoduje też Bażantowo i Dębowe Tarasy, tu na najbardziej wymagających i najbogatszych czekają oferty nawet za 9-10tys./m2, a więc trzykrotnie droższe niż statystyczna średnia.
Najwyższe ceny, jakie w grudniu 2011 można było odszukać w internecie, to 10600zł./m2 apartamentu na Wróbli, 10300 zł./m2 za luksusowe studio na Dębowych, 9700zł./m2 na Pastelowym (na tym małym osiedlu między Kościuszki i Kłodnicką nigdy nie było aż tak drogo, a tu za 60m2 ktoś żąda 585tys.!!!!) , 9000zł./m2 86-metrowego mieszkania na OPT i 8500zł./m2 za 76m2 na Bażantowie.
Oczywiście niektóre z tych cen ofertowych to jedynie pobożne życzenia właścicieli, jednak w dobie kryzysu na rynku nieruchomości obserwujemy słynną zasadę - biedni są coraz biedniejsi, a bogaci - coraz bogatsi. Dlatego obok małych, skromnych mieszkanek w wielkopłytowych blokach całkiem dobrze sprzedają się obecnie właśnie mieszkania z segmentu luksusowego. Polaryzacja społeczeństwa postępuje wyraźnie, a klasa średnia - nasz typowy target - niestety słabiutka...
Jak pisał Benjamin Barber - w dzisiejszym świecie biedni mają potrzeby, ale nie mają pieniędzy na ich realizację, a bogaci odwrotnie, mają pieniądze, a sztaby fachowców szukają dla nich coraz bardziej wyrafinowanych potrzeb, które mogliby przy pomocy swoich milionów zaspokajać.

Rynek mieszkaniowy 2011

Właśnie dotarło do mnie opracowanie przygotowane przez IGN i prof. Bolkowską z Wyższej Szkoły Zarządzania w Warszawie dotyczące budownictwa mieszkaniowego w 2011r. Dane są niewesołe, jak można się było zresztą spodziewać...

Deficyt mieszkań utrzymuje się na poziomie 1,6mln. Za średnią pensję przeciętny Kowalski może kupić ok. 0,8m2 mieszkania, czyli 3-4 razy mniej niż typowy mieszkaniec Unii. W naszym województwie wyliczono siłę nabywczą na jeszcze mniejszą wartość - zaledwie 0,71m2!!!

W stosunku do stanu z zeszłego roku spadła liczba wydawanych pozwoleń na budowę, wzrosła natomiast liczba rozpoczętych inwestycji (o ok. 10%) oraz mieszkań oddanych do użytkowania (wzrost o 16%).

Autorzy opracowania oceniają, że w budownictwie jednorodzinnym trwa zastój, natomiast developerzy oddają mniej mieszkań i mniej też sprzedają, chociaż nie powstrzymuje ich to przed rozpoczynaniem nowych inwestycji.

Rynek nieruchomości latem 2011

Jeśli ktoś chce kupić teraz nieruchomość w Katowicach - wydaje się, że moment jest bardzo dobry. Podaż znacznie przewyższa popyt, ceny wyraźnie spadły w stosunku do poziomu z lat 2008-2009, kiedy to, przypomnijmy, metr mieszkania na katowickim rynku wtórnym kosztował średnio ok. 4500 zł.!!! Czy te czasy wrócą? Na razie się na to nie zapowiada. Kassandryczne przepowiednie o nadchodzącej drugiej fali recesji i poważne utrudnienia w uzyskaniu kredytów hipotecznych tylko pogarszają nastroje potencjalnych nabywców. Kupujących jest więc niewielu, ci poważnie zainteresowani kupnem albo poszukują superokazji (z cenami na poziomie 3000zł.m2 lub poniżej!), albo przed podjęciem ostatecznej decyzji oglądają po kilkanaście, ba, czasem nawet dwadzieścia czy trzydzieści różnych nieruchomości... Rzecz jasna ku utrapieniu nas, pośredników. No cóż, obyś żył w ciekawych czasach, jak mawiają Chińczycy. My na nudę na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat nie możemy niestety narzekać.
Lipcowy raport przygotowany przez portal Oferty.net pokazuje minimalny spadek cen mieszkań w 18 największych polskich miastach. W stolicy średnia cena spadła nawet po raz pierwszy od 2 lat poniżej 9000 zł. Ceny w Katowicach to 4029 w czerwcu i 4052 w lipcu, ale pamiętajmy, że są to ceny ofertowe, a każdy kupujący próbuje negocjować, zwykle koło 5%, czasem nawet 10%. Co ciekawe Katowice z taką ceną metra plasują się na trzecim miejscu po Gorzowie i Bydgoszczy, w czołówce Sopot 9698 zł. (!), Warszawa 8921zł., Kraków 7401 zł. Następne miasta z cenami powyżej 6000 zł. to Gdańsk, Gdynia, Wrocław, czołówkę zamyka Poznań z ceną 5757 zł. Przed Katowicami w rankingu jest też Lublin, Białystok, a nawet Opole... To nic nowego, a jednak wciąż dziwi, że miasto z tak ogromnym potencjałem gospodarczym, niską stopą bezrobocia i stosunkowo wysokimi zarobkami jest ...takie tanie.

Ceny na koniec roku

Z kolei grudniowy raport z rynku nieruchomości, przygotowany przez Oferty.net i Open Finance określa średnią cenę ofertową mieszkania w Katowicach jako 4200 zł./m w październiku tego roku i 4190 zł./m w listopadzie. Dla porównania w sierpniu średnia cena metra wynosiła ok. 4067 zł., a we wrześniu - 4095 zł. Wahania cen w drugiej połowie roku są więc minimalne, nastąpiła już zapowiadana przez analityków i długo oczekiwana stabilizacja.
Łatwiejszy dostęp do kredytów sprzyja zwiększeniu liczby transakcji, coraz więcej nabywców zaciąga kredyty w euro. Waluta jest wciąż trudniejsza do zdobycia, wymaga większej zdolności kredytowej i zwykle większego wkładu własnego, ale mimo wahań kursowych jest bardziej opłacalna od złotówki. Przy kredycie na 30 lat rata w euro może być nawet o 20% tańsza od raty w rodzimej walucie!!!

Co dalej z tymi cenami?

Wg analityków pod koniec roku nareszcie coś drgnęło. Po ponad półrocznym zastoju ruch na rynku mieszkań minimalnie się ożywił, a w listopadzie nawet w większości dużych miast wzrosły średnie ceny ofertowe. Wzrost był, co prawda, symboliczny, ale to i tak napawa optymizmem u progu nowego 2008 roku.
Warszawa wciąż przoduje z cenami na poziomie 9300 zł./m2, potem Gród Kraka - 8400 zł./m2, Wrocław i Tricity - 7400 zł./m2, Poznań - 6000 zł./m2. Katowice jak zwykle w ogonie (o...!, gdzie nam do reszty świata...! wzdychają pośrednicy, załąmując ręce nad naszą mizerną średnią 4100 zł./m2).
Oczywiście, im więcej na rynku nowych mieszkań - tym średnie ceny wyższe, a że u nas w Katowicach buduje się wyjątkowo mało i dominuje w obrocie rynek wtórny z budownictwem wielkopłytowym - to i ceny niskie. Jeżeli dojdą do skutku zapowiadane w ostatnich miesiącach nowe inwestycje - dopiero od 2009 r. zaczną wchodzić na rynek setki nowych mieszkań z Paderewskiego, Tysiąclecia, Dębowych, Ligoty, Millenium, Koszutki i śródmiejskich apartamentowców.
Czy spodziewany inwestycyjny boom zmieni za 2 lata sytuację na naszym rynku mieszkaniowym, nakręci koniunkturę i podniesie ceny, jak to miało miejsce np. we Wrocławiu czy ostatnio w Poznaniu i Łodzi? Oby tak było...

Co się buduje?

Prasa niedawno poinformowała o przystąpieniu do nowej inwestycji mieszkaniowej w pobliskim Mikołowie, który dla Katowiczan już od lat jest mieszkaniowym zapleczem i sypialnią. Na Kamionce, w najlepszej i najdroższej dzielnicy willowej, przy ul. Czereśniowej powstaje osiedle ekskluzywnych szeregowców o pow. od 170 do 220 m2. Duże przeszklone powierzchnie, ascetyczne formy, nowoczesne bryły wyróżniają ten projekt od wszystkich innych propozycji oferowanych przez katowickich developerów. Odstraszać może jednak cena 1m2 - 5,5 tys. zł.! czyli najmniejszy z domów w stanie developerskim będzie kosztował ponad 900 tys... A pamiętajmy, że działki przy segmentach są nie za duże - od 350 do 500 m2...
Tuż obok, na katowickim Zarzeczu firma Dominium oferuje jeszcze ostatnie szeregowce przy Grota Roweckiego. Ceny na kieszeń przeciętnego Kowalskiego, bo niecałe 3500 zł./m2, a domki całkiem ładne wygodne. Trigranit sprzedaje resztki II etapu Dębowych Tarasów (bywalcy SCC obserwują, że na placu budowy faktycznie praca wre), Atal - mieszkania na dawnej Sparcie, Nestin szuka kupców na dalszy ciąg Plant Śląskich, a Millenium oferuje drugi na Osiedlu Bażantów inteligentny apartamentowiec IQ2. Sądząc p tym, jak błyskawicznie sprzedały się mieszkania w IQ1 (ponoć wcale nie tak drogim, jak podawała prasa) - możemy liczyć na kolejny komercyjny sukces jednego z najlepszych katowickich developerów.

Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Ceny mieszkań jeszcze rosną...

Dane za czerwiec, podawane przez serwis gazetadom.pl są interesujące. Otóż w czerwcu w Katowicach odnotowano 7% wzrost cen ofertowych (średnia to ok. 3950 zł., dla porównania w Warszawie - prawie 9300 zł., a w Krakowie 8100 zł.). W rankingu jesteśmy tuż za Poznaniem, który bije wszystkich rywali swoim 10-procentowym wzrostem! Poznańskie ceny, utrzymujące się na poziomie 5800 zł za m2 mają jeszcze perspektywy wzrostu, przynajmniej do poziomu aktualnych cen Wrocławia (7-7,5 tys. za m2). Na czym polega atrakcyjność Katowic? Otóż ceny są niskie, a co za tym idzie relatywnie duża jest siła nabywcza - za roczne zarobki mieszkaniec naszego miasta może kupić prawie 7,7 m2, a na przykład Krakowianin tylko 2,6 m2...
Zobaczymy, jak w statystykach wypadnie kończący się dziś lipiec. Nie można się raczej spodziewać rewelacji, bo miesiące wakacyjne to zwykle w nieruchomościach sezon ogórkowy, zamożniejsi klienci wyjeżdżają na urlopy, ci, którzy pozostają na miejscu wyczekują, jaka będzie sytuacja na rynku po wejściu w życie nowych przepisów ad. wykupu mieszkań spółdzielczych. Czy Trybunał orzeknie niekonstytucyjność ustawy? A jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy rzeczywiście na rynek wejdzie od razu kilkaset tysięcy lokali, powodując nagłą destabilizację i gwałtowny spadek cen? Osobiście - nie sądzę, ale to są pytania, które zadają sobie potencjalni kupujący. I jeśli nie muszą, wstrzymują się z zakupami czekając, co przyniosą najbliższe tygodnie.

Skąd dobry kredyt?

Chętnie słuchamy i czytamy o nowych inwestycjach na rynku mieszkaniowym, zarówno tych planowanych, jak i tych właśnie realizowanych. Dotąd schemat przebiegu transakcji na tzw. rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od developera wyglądał mniej więcej tak:

Pan Kowalski szuka oferty. Szuka w prasie lokalnej i branżowej, w internecie, na targach mieszkaniowych, pyta znajomych, sąsiadów itd., itp... W końcu, po zwykle uciążliwych, czaso- i nerwochłonnych poszukiwaniach, które nieraz trwają kilka, ba, nawet kilkanaście miesięcy - nareszcie znajduje upragnioną nieruchomość. I staje przed dylematem - jak kupić sprawnie i przede wszystkim bezpiecznie? Czyli np.nie czekać na oddanie domu 3 lata zamiast obiecanych 14 miesięcy i zapłącić za metr 6 tys., a nie 9,5 tys. ... A wiemy, że developerzy są często przeciwnikiem bardzo trudnym, wystarczy zresztą prześledzić materiały z ubiegłorocznych prac Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Inspekcji Handlowej.
Strony zawieranej przez nas umowy i jej warunki - to jedno. Ale pan Kowalski musi jeszcze znaleźć bank, który mu opisane przedsięwzięcie skredytuje. z tym nieraz są problemy, co oczywiste, bankom łatwiej i wygodniej jest udzielać kredytu na a) nieruchomość na rynku wtórnym, b) domy czy mieszkania na rynku pierwotnym, ale takie, które już stoją, czy przynajmniej się budują, a nie te istniejące jedynie w szufladach projektantów...
W ostatnich dniach media poinformowały o powstaniu pierwszej w Polsce firmy zajmującej doradztwem finansowym, która łączy profesjonalne pośrednictwo w nabywaniu nieruchomości "z pierwszej ręki" z kompleksową obsługą kredytową nabywanych domów i lokali. Firma nazywa się Homest Swiss, pochodzi z Poznania i w ciągu 2 lat planuje otwarcie 30 placówek terenowych. Latem mają ją dofinansować Szwajcarzy z Homest Swiss Capital AG.
W HS klient znajduje ofertę developera, pośrednik sprawdza ją pod kątem formalnym, pranym i organizacyjnym, a następnie pilotuje zawarcie stosownych umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych oraz zapewnia zorganizowanie środków na zakup.
Idea bardzo dobra, dla kupujących wręcz optymalna. Wszystkie formalności załatwiamy w jednym miejscu, u jednego doradcy. A my, pośrednicy, możemy się zastanawiać, czy tak sprofilowana działalność nie jest już regularnym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy? A więc wyrasta nam kolejna poważna konkurencja...

Cenowa huśtawka

W dzisiejszym wydaniu TVN 24 i Gazety Wyborczej podano informację, że średnia cena metra mieszkania na katowickim rynku wtórnym wynosi 3879 zł. A więc w maju u nas potaniało. Podobno. Informajce te oparte są na raporcie Szybko.pl i Expandera. Ciekawe, że zgodnie z wykresami na Szybko.pl ceny w Katowicach od początku roku wyraźnie pną się do góry! Można oczywiście zamówić wyliczenie przybliżonej wartości oferowanej przez nas nieruchomości, ale za tę cenną informację trzeba zapłacić SMS-em 3,66 PLN, więc chętni mogą sobie zafundować tę przyjemność i zweryfikować wiarygodność portalu:)
Ciekawe tylko czy podawane dane są oparte na cenach ofertowych czy cenach końcowych z faktycznie zrealizowanych transakcji. Expander jako firma doradztwa kredytowego ma do czynienia raczej z tymi drugimi, poza tym warto pamiętać, że cykl zakupu mieszkania finansowanego z kredytu wygląda w uproszczeniu tak:
- wystawiamy ofertę do sprzedaży
- klienci oglądają nieruchomość
- ktoś decyduje się na kupno
- negocjujemy warunki
- podpisujemy umowę przedwstępną
- gromadzimy dokumenty konieczne do uzyskania kredytu (dotyczące sprzedawanej nieruchomości jak i potwierdzające wiarygodność finansową Kupującego wobec banku i jego zdolność kredytową)
- zawieramy umowę przyrzeczoną
Na powyższe czynności musimy mieć co najmniej 1 miesiąc, a bezpiecznie jest założyć czas do 1,5-2 miesięcy (nie wierzcie zapewnieniom banków, że dają kredyty hipoteczne w 3 dni...). Czyli cena na podpisywanym dziś akcie notarialnym odpowiada wartości mieszkania sprzed ok. 1,5 miesiąca. No i niestety (tzn. na nieszczęście Expandera) nie wszystkie transakcje odbywają się za pośrednictwem tej właśnie firmy.
Swoją drogą przydałaby się na bieżąco aktualizowana i całkowicie miarodajna (czyt. obiektywna) informacja o rynku i zrealizowanych transakcjach. W końcu wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości przeprowadzają u nas notariusze, a akty notarialne trafiają do odpowiednich urzędów skarbowych. Gdyby tak stworzyć zintegrowaną komputerową bazę danych z zawartych umów sprzedaży? Gdzie, kto, za ile? Byłoby o wiele łatwiej mówić o rynkowych tendencjach, bo tymczasem giniemy w informacyjnym szumie - w zeszłym tygodniu wg Rzeczpospolitej zdrożało, w Wyborczej znaleźliśmy zapowiedź, że wciąż jeszcze będzie drożeć, przynajmniej do 2010 roku, dziś znów w tej samej Gazecie tanieje...

Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Targi Mieszkaniowe Śląsk 2007

Dziś i jutro mieszkańcy Katowic i okolic mają okazję zapoznania się z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi na terenie naszego regionu. Impreza odbywa się w Kapeluszu, czyli hali wystawowej ulokowanej na terenie Chorzowskiego Parku. Kto i co wystawia? Na ponad 40 stoiskach znajdziemy oferty developerów, banków udzielających kredytów hipotecznych, doradców kredytowych, biur nieruchomości, pracowni architektonicznych i innych specjalistycznych firm obsługujących rynek nieruchomości. Prezentowana oferta nowych inwestycji mieszkaniowych obejmuje Katowice, Chorzów, Tychy, Mysłowice, Bytom, Tarnowskie Góry, Chełm Śląski, Bielsko-Białą, choć można też znaleźć propozycje nieruchomości z okolic Krakowa czy Łodzi!

Jeśli jeszcze nie byliście - spróbujcie odwiedzić tę imprezę jutro, wstęp wolny, atmosfera sympatyczna, a pokazywane wizualizacje i makiety wyglądają w większości bardzo zachęcająco. No i nasuwa się wniosek, że i u nas, na Śląsku, wreszcie coś drgnęło w nowym budownictwie mieszkaniowym. Oby za rok katalog targowy był dwa razy grubszy, bo w Kapeluszu dla nieruchomościowych wystawców znajdzie się jeszcze dużo miejsca:)

Rewolucji nie było....

Ceny nie spadły... Przynajmniej w Katowicach. Zresztą kto oglądał wczorajszy magazyn "Fakty, ludzie, pieniądze" na TVN 24 ten wie, że będzie drożeć jeszcze przez jakieś dwa, trzy lata. Dlaczego? Primo - Euro 2012 nakręci nam doskonale koniunkturę na ceny nieruchomości (a Katowice wszak tuż koło Chorzowa, no i jeśli zwycięży postulowana przez naszych działaczy propozycja 6 a nie 4 stadionów na mecze... - my, mieszkańcy Śląska zacieramy ręce:). Secundo - w statystykach budownictwa mieszkaniowego wciąż deficyt na ponad milion mieszkań, więc przy naszym dotychczasowym tempie mamy parę dziesięcioleci na pokrycie rynkowego zapotrzebowania. Tertio - skoro gwałtownie drożeje nowe budownictwo mieszkaniowe (bo nie dość, że szaleją ceny materiałów, to jeszcze nie ma z czego i z kim budować) - to musi też drożeć na rynku wtórnym.
Wg barometru cen sprzedaży mieszkań zamieszczonego w poniedziałkowym dodatku do "Rzeczpospolitej" poświęconym nieruchomościom ceny w bieżącym roku wzrosną o ok. 17%. To oczywiście niewiele w porównaniu z zeszłorocznymi rekordami (wg tegoż źródła - 41,9%), ale o spadku nikt nie mówi... A analiza oparta jest o dane od liczących się pośredników z pięciu dużych miast (Stolica, Wrocław, Łódź, Gdańsk i Katowice) .
A tymczasem właśnie na katowickim Giszowcu pojawiła się kawalerka w nowej zabudowie (kto zna bloki budowane przez firmę Atal na ul. Kolistej, ten wie, o co chodzi) za ponad 7 tys. za metr... Ech, a podobno miało stanieć...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!

Dlaczego inwestować w Polsce?

Gwałtowny wzrost cen, jaki odnotowaliśmy w naszym kraju w ostatnich miesiącach wcale nie zaskakuje analityków branży "real estate". Mamy do czynienia z typowym ekonomicznym zjawiskiem tzw. konwergencji (czyli wyrównywania się) cen nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.
Ożywienie gospodarcze po wejściu nowego kraju członkowskiego do Unii "nakręca" w sposób naturalny koniunkturę na rynku nieruchomości. Znamienne są tu przykłady Irlandii czy Hiszpanii. Np. w Irlandii, która okres świetności gospodarczej zaczęła przeżywać na początku lat 90-tych, w latach 1992-2005 ceny wzrosły o 300 %, w Hiszpanii (gdzie następował wolniejszy spadek bezrobocia i wzrost PKB) – zanotowano wzrost o ok. 150%. Przez 15 lat w Hiszpanii, która startowała do Unii z podobnej do Polski pozycji i z podobnymi problemami ekonom.-społ. utrzymuję się ciągły i stabilny wzrost cen.
Poza tym podkreślmy, że Polska jest wciąż cenowo atrakcyjna dla mieszkańców Unii. Średnia cena mieszkania w Warszawie jest i tak znacznie niższa niż w Dublinie, Londynie czy Paryżu. Rośnie więc na naszym rynku nieruchomości udział nabywców zagranicznych i obcych inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych.
Polska jest rekordzistą pod względem wzrostu cen nieruchomości w 2006 r.! Średnio wzrosły one o ok. 30%, gdy dla porównania w "Starej Europie" Skandynawowie odnotowali ok. 15 % (22 % w Danii, 17 % w Norwegii i 11 % w Szwecji), Hiszpania i mieszkańcy Albionu cieszyli się (albo martwili:)) wzrostem na poziomie 10 %, a u naszego zachodniego sąsiada ceny nie rosną już od kilku lat... Z krajów bloku postkomunistycznego o prymat walczą z nami byłe republiki nadbałtyckie - Łotwa i Estonia.

Parę uwag na temat popytu i podażu

Co się dzieje na polskim rynku nieruchomości AD 2007? Oczywiście każdy, nawet niewprawiony obserwator rynkowych tendencji zauważa wciąż rosnący popyt na nieruchomości mieszkaniowe (zwłaszcza mieszkania i działki budowlane). Psychozę zakupów podsycają w dużym stopniu media – „ nie kupisz dziś - jutro już nie zdążysz, będzie drożej” - czytamy w codziennej prasie, słyszymy w telewizyjnych wiadomościach.
W dalszym ciągu wzrastają ceny. Padają kolejne rekordy: np. najwyższa cena gruntu - hiszpański developer Lubas w W-wie kupił działkę w Śródmieściu przy ul. Inflanckiej – za 13,6 tys./m2 (po zażartej licytacji z Echo Investment). Rekordowe ceny na Rynku w Krakowie dochodzą do 40 tys. zł. za m2 mieszkania, we Wrocławiu fundusz Verity Development kupił od gminy kamienicę przy Rynku za sumę 50 mln zł.!
Z drugiej strony kupujący (i pośrednicy:) skarżą się na stosunkowo niewielką podaż, nie zaspokajającą zapotrzebowania rynku. Niedobór na pierwotnym rynku mieszkaniowym wiąże się oczywiście ze słabą kondycją budownictwa mieszkaniowego – w Polsce na 1000 mieszkańców przypada ok. 320 mieszkań, w Unii – 440. Na 1000 Polaków w kraju przypada ok. 2,5 nowego mieszkania! Poza tym sprzedający liczą na dalszy wzrost cen, nauczeni ubiegłorocznym doświadczeniem, gdy to samo mieszkanie 36 m2 w Katowicach było sprzedawane za 70 tys., a dziś można za nie uzyskać już 160 tys. – czyli po roku cena wzrosła o 110 %!
Ci, którzy nie muszą sprzedawać – wstrzymują się ze sprzedażą, wynajmują mieszkania „na przeczekanie”. Inaczej jest przy transakcjach wiązanych, łatwiej, drożej i szybciej sprzedaje się mieszkania typu M2 czy małe M3 (28-38 m2) niż duże trzy-czteropokojowe o pow. 70-80 m2. Ich cena za 1 m2 jest zwykle nieco niższa, ale całkowita wartość przekracza zwykle możliwości kredytowe nabywców, wysokie są też koszty utrzymania, zwłaszcza czynszów spółdzielczych za takie lokale. Właściciele działek czekają nieraz kilka lat na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego, ale w takim wypadku cierpliwość się opłaca - przekwalifikowanie działki na budowlaną podnosi jej wartość kilkukrotnie, a koszty bieżącego utrzymania (podatki), w odróżnieniu od mieszkań, są znikome.