Co w mieszkaniówce piszczy, czyli I kwartał 2012

My, pośrednicy, spotykamy wiosną sporo osób pytających o oferowane nieruchomości, ale wśród nich niewielu jest prawdziwych Klientów, dominują "oglądacze" i "apacze" (czyli Państwo z serii "a, popatrzę sobie tylko, tak z ciekawości, bo ładnie jest urządzona tam kuchnia i ciekawie zaaranżowana łazienka itp."), "morderczy negocjatorzy" ("Sprzedający może sobie chcieć 400tys., rynek dyktuje ceny, a rynek to ja - i ja mówię 250tys., a jak nie chce, to ja nie muszę wcale kupować, bo ofert jest mnóstwo!"), "poszukiwacze Zaginionej Arki" ("no, ja szukam już od 3 lat, ale wie Pani, nie muszę wcale kupować, mieszkam w takim doskonałym miejscu, że ciężko mi dogodzić, cóż, ze 20 mieszkań już oglądałam...").

Tym podobnych typów klientów możemy wymieniać jeszcze wiele, choć jako, że żyjemy z zawartych transakcji, a nie choćby najliczniejszych prezentacji i najsympatyczniejszych rozmów -  z rozrzewnieniem wspominamy czasy, gdy Klienci przychodzili do biura żeby po prostu kupić wymarzone mieszkanie czy dom.

A liczba  transakcji nie jest niestety satysfakcjonująca.

Tymczasem opublikowano kolejny raport z rynku nieruchomości Ofert Net i Open Finance. Wynika z niego, że najchętniej Polacy szukają mieszkań 2-pokojowych (ponad 42% poszukujących), 14% rozgląda się za kawalerkami, 31% myśli o mieszkaniach 3-pokojowych, a ok. 11% o 4-pokojowych i większych. Ceny ofertowe w marcu utrzymały się na poziomie z poprzednich miesięcy. Średnia w Katowicach to 3965zł./m2, a ceny wahają się od 2710 do 6079zł./m2, czyli w stosunku do lutego minimalnie spadły.

Na rynku dostępne są właściwie wyłącznie kredyty w złotówkach, przy czym coraz mniej jest chętnych na Rodzinę na Swoim. A żeby dostać kredyt w Euro trzeba wykazać się dochodem na poziomie 8tys.mies. (BZ WBK), 10tys./mies. (Polbank) czy nawet 12tys. (Deutsche Bank)!

Cóż, czekamy na maj i życzymy sobie i wszystkim pośrednikom w kraju wielu konkretnych, zdecydowanych Klientów. Przecież kiedyś każda recesja musi się skończyć.....

Żywot pośrednika poczciwego (w czasach kryzysu...)

Wracam do pisania po dłuższej przerwie. Nie była ona bynajmniej spowodowana załamaniem gospodarczym, choć, gdy na rynku ciężej, trzeba też więcej pracować i koncentrować się na zarabianiu. Bo, jak zawsze w takich sytuacjach, wygrywają najlepsi:) Kto z uczestników katowickiego rynku nieruchomości, a zwłaszcza z pośredników twierdzi, że kryzys go w ogóle nie dotknął - albo jest niepoprawnym mitomanem, albo miał wyjątkowe szczęście. Najmądrzejsi zgromadzili w okresie prosperity niemałe zapasy i przetrwali bez specjalnego trudu. Ale parę biur zniknęło, inne zmieniły strategie marketingowe i ograniczyły wyraźnie nakłady na reklamę, zwłaszcza tę prasową. Bo na czym niby możemy oszczędzać my - biedni pośrednicy?
Ale dość narzekania - z końcem roku coś drgnęło. Po dosyć martwym okresie wakacyjnym ruszyły się mieszkania. Klientów oglądających całkiem sporo, choć, jak to ostatnio częste, od oglądania do kupowania droga daleka. Rzadko kto kupuje pierwsze czy drugie prezentowane przez pośrednika mieszkanie lub dom. Większość klientów, ku naszej rozpaczy, nie podejmie decyzji, póki nie przejrzy wszystkich kilkunastu czy nawet (sic!) kilkudziesięciu porównywalnych ofert na rynku.
No i biegamy z nimi, jeździmy, pokazujemy o najdziwniejszych porach dnia i nocy. Nic w tym nie byłoby wyjątkowego - taka praca, powiecie. Jasne, ale w sytuacji, gdy bardzo rzadko w Katowicach pracujemy z naszymi Klientami podażowymi na umowach na wyłączność - efekt jest taki, że dla jednego Kupującego szuka kilku, nieraz kilkunastu nawet pośredników z różnych biur. A wiemy, że zarobi przy jego transakcji tylko jedno biuro, a i tu nie ma 100% pewności, bo Klient może przecież znaleźć ofertę bezpośrednio od właściciela.
Na wszystkich spotkaniach towarzyskich i zawodowych ze znajomymi pośrednikami słyszę głosy narzekania na taką sytuację - osoba idąca po poradę do prawnika czy lekarza musi zapłacić za skorzystanie z jego porady, a specjalista poświęca jej 15 minut, czasem pół godziny. Jak się to ma do naszej pracy, drodzy Koleżanki i Koledzy, kiedy nieraz nad szczególnie "opornymi" i wymagającymi Klientami pracujemy parę miesięcy, a zdarzają się rekordziści, którzy szukają razem z nami po kilka lat... Żeby choć płacili nam za prezentację ofert, ale już wyobrażam sobie, jakie by się larum wśród oglądających podniosło, gdyby taka np. Villa Nova wprowadziła opłaty za pokazywanie nieruchomości.
Ale gdybyśmy wszyscy od 1.01.2010 ogłosili, że jest to usługa związana z choćby symbolicznym wynagrodzeniem, a co więcej - gdyby tak wszystkie biura z Katowic zdecydowały się pracować jedynie na wyłączności, i to zarówno od Sprzedających, jak i Kupujących? Czyż nie było by pięknie? Jasne, klarowne reguły, mniej pracy, rozłożona odpowiedzialność, większa efektywność, bardziej zintegrowane środowisko...
Ha, jak zaczął swoje najsłynniejsze przemówienie Martin Luther King, "Miałem sen..."

Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!

Rekordy, rekordy

Jeszcze dwa słowa o rekordach cen mieszkań z ostatnich tygodni. Póki co zatrzymajmy się przy rynku wtórnym. Zaglądamy na wiodące portale z ofertami nieruchomości - gratka.pl, domiporta.pl, krn.pl. A tam...

Liderem jest Osiedle Leśne na Brynowie - w tej elitarnej enklawie nowego strzeżonego osiedla można kupić apartamenty po 8-9 tys. za m2 (tańsza wersja nieumeblowana lub droższa z meblami i wyposażeniem)! Mieszkania są luksusowo wykończone, płaci się tu za standard, elitarne sąsiedztwo i bezpieczeństwo.
W ścisłej czołówce plasuje się też rzecz jasna Ptasie. Dwupokojowe mieszkanie 46 m na Wróbli kosztuje 400 tys., czyli ponad 8 tys. za m2! Oferowany standard jest znacznie niższy niż na Leśnym, ale za snobistyczną chęć posiadania "ptasiego adresu" trzeba słono płacić. Ale za to prawie 140 metrowy apartament na tej samej ulicy Wróbli (cena 1,1 mln, czyli też 8 tys. za metr) nie ustępuje jakością wykończenia i nowoczesnym stylem aranżacji mieszkaniom z Leśnego. Miłośnicy minimalistycznej elegancji będą zachwyceni, choć w Katowicach mając ponad milion złotych można już powybierać wśród ofert nowych domów...

Koszutka też nie chce być gorsza (wtajemniczeni już wiedzą, że chodzi nie o byle jaką Koszutkę, a o jedyny w miarę nowy blok w dzielnicy przy ul. Jesionowej) . Otóż za 70 m Sprzedający życzą sobie 550 tys. (granica 8 tys. za metr jest więc niebezpiecznie blisko). Trzeba przyznać, że lokal ma swój klimat, czuć tu rękę dobrego architekta wnętrz, a w cenę wliczone jest także kompletne wyposażenie i umeblowanie. W tym samym bloku 52 m jest wystawione za 380 tys. (ponad 7 tys. za metr). Ale to i tak nic w porównaniu z cenami, za które będą sprzedawane apartamenty w Rezydencji Parkowej przy tej samej ulicy. Pęknie tam granica magicznych dla Katowic 10 tys. PLN.... za metr, oczywiście....

Co nowego na rynku mieszkań?

Rok temu chyba nikomu w Katowicach nie śniło się, że ceny mieszkań w naszym mieście mogą dojść do 4-5 tys. PLN za m2. A dziś ta możliwość wydaje się coraz bardziej realna... Przy utrzymaniu dotychczasowego tempa wzrostu, a nawet jego sporym spowolnieniu i tak w perspektywie najbliższego roku-dwóch lat możemy, jak się wydaje, liczyć na średnią cenę metra lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym na tym właśnie magicznym poziomie ok. 5 tys. PLN. Osiągnęlibyśmy w ten sposób mniej więcej ceny dzisiejszego Poznania czy Lublina, chociaż nie wiadomo, czy uda nam się te miasta dogonić. Na pewno nie znajdziemy się w ścisłej czołówce, gdzie dziś przoduje stolica, po piętach depcze jej Gród Kraka, a zaciekle (zwłaszcza w ostatnim roku) goni Wrocław.
Czy pomoże nam piłkarskie święto w 2012 roku? Gdyby nasz Stadion Śląski został zakwalifikowany do pierwszej czwórki, a nie wpisany na listę rezerwową - na pewno cały region zyskałby ogromny zastrzyk finansowo-inwestycyjnej energii. Wydaje się jednak, że od dawna nie działa w sferach rządzących żadne śląskie lobby i po raz kolejny potraktowano nas po macoszemu. Czyżby znów odezwało się echo dawnych anty-śląskich uprzedzeń, kiedy byliśmy przez resztę kraju z zazdrością postrzegani jako pieszczoch systemu? Ale dosyć dygresji....
Wróćmy do naszych mieszkań. Co się dzieje na rynku wtórnym?
Ceny rosną. Wzrost jest stopniowy, ale ciągły. Jeśli np. pod koniec zeszłego roku średnia cena metra oscylowała w okolicach 3 tys. PLN to teraz wynosi już ok. 3,5-3,7 tys PLN i coraz bardziej zbliża się do 4 tys.! Trudno na rynku wtórnym znaleźć ofertę poniżej 3 tys., w takich cenach wystawiane są do sprzedaży nawet lokale w mniej atrakcyjnych dzielnicach typu Załęże czy Szopienice.
Metr mieszkania na Os. Tysiąclecia czy Paderewskiego to minimum 3,5 tys. choć pojawiają się już oferty dochodzące do 4,5 tys. PLN. Oczywiście im lepszy standard mieszkania, lokalizacja, piętro - tym wyższa cena.
W Śródmieściu nie ma co szukać mieszkania poniżej 4 tys. za metr. Położenie, stan techniczny i otoczenie budynku jest tu oczywiście najważniejsze, za lokal w okolicach Katedry (Bratków, Astrów, Różana, Jordana) klienci gotowi są zapłacić nawet 6 tys. za metr!
Granicę 4 tys. zaczyna przekraczać także Koszutka, popularne są zwłaszcza okolice KSM - Klonowa, Topolowa, Grabowa i stara zabudowa z lat 60-tych - "podkowy" na Okrzei, niskie ceglane bloki w rejonie Grażyńskiego czy Czerwińskiego. Minimum 4-4,5 tys. trzeba też zapłacić za świetną pod wynajem lokalizację w ścisłym Centrum miasta - Superjednostkę, Uniwersytecką czy Żyletkę.
Na Os. Ptasim takie ceny nikogo nie dziwią, tam było, jest i chyba już zawsze będzie najdrożej. Co ciekawe - lokale usytuowane w tej brynowskiej dzielnicy są wystawiane po 7-8 tys. za metr i znajdują nabywców. Klienci poszukują nie tylko najnowszych (ale oczywiście także najkosztowniejszych) apartamentów na Wróbli czy Czajek, po 6 tys. są też w stanie zapłacić za mieszkania w blokach z lat 80-tych przy ul. Drozdów lub Kolibrów.
A co na to Sprzedający? Sprzedający czytają gazety, śledzą portale internetowe, oglądają TV i myślą sobie: "skoro u nas metr kosztuje 4 tys. a w takim Wrocławiu 7 tys., nie mówiąc już o Warszawie z jej średnią 9-9,5 tys.... No, to u nas na pewno jeszcze też zdrożeje. Takie mamy drogi! Takie inwestycje się szykują! A jakby wypaliło jeszcze Euro 2012! Nie muszę- nie sprzedam teraz. Poczekam, sprzedam jeszcze lepiej" A Kupujący płaczą.... I płacą....