Ceny na koniec roku

Z kolei grudniowy raport z rynku nieruchomości, przygotowany przez Oferty.net i Open Finance określa średnią cenę ofertową mieszkania w Katowicach jako 4200 zł./m w październiku tego roku i 4190 zł./m w listopadzie. Dla porównania w sierpniu średnia cena metra wynosiła ok. 4067 zł., a we wrześniu - 4095 zł. Wahania cen w drugiej połowie roku są więc minimalne, nastąpiła już zapowiadana przez analityków i długo oczekiwana stabilizacja.
Łatwiejszy dostęp do kredytów sprzyja zwiększeniu liczby transakcji, coraz więcej nabywców zaciąga kredyty w euro. Waluta jest wciąż trudniejsza do zdobycia, wymaga większej zdolności kredytowej i zwykle większego wkładu własnego, ale mimo wahań kursowych jest bardziej opłacalna od złotówki. Przy kredycie na 30 lat rata w euro może być nawet o 20% tańsza od raty w rodzimej walucie!!!

Jest lepiej!

W zeszłym tygodniu Expander ogłosił, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy rośnie (nareszcie!) zdolność kredytowa naszych rodaków. Przypomniano też, że 4-osobowa rodzina z dochodem miesięcznym 3,5tys. zł. mogła na początku 2007 roku wziąć kredyt na ok. 300 tys., w 2008 na 270 tys, a obecnie w jej zasięgu jest ok. 214 tys. Swoją drogą zobaczcie - prawie o 1/3 spadła nam zdolność w okresie 2 lat! A ceny nieruchomości, owszem, zmniejszyły się, ale nie aż tak!
To jest pierwsza odpowiedź na pytanie, czemu spadł popyt na mieszkania. Zaostrzone warunki udzielania kredytów, wymagany wkład własny, koniec z pożyczaniem przez banki kwot równych 110% czy 115% wartości mieszkania, bo i na na zakup, i na koszty notarialne, na pośrednika, na remont... Banki wciąż udzielają mniej kredytów niż rok temu, choć zaczynają znów zachęcać promocjami i nieco skracają czas oczekiwania na decyzję kredytową.
Za to ceny na rynku się ustabilizowały. Wg danych z portalu Tabelaofert.pl średnia cena ofertowa warszawskiego rynku wtórnego to 8250 zł./m2, Kraków ma 6900zł., Wrocław - 6320 zł., a Katowice jak zwykle w cenowym ogonie - 3920 zł./m2 (przy średniej cenie transakcyjnej ok. 3390zł.). Średnia cena katowickiego rynku pierwotnego kształtuje się na poziomie 4890 zł./m2.

Kredyty drożeją

Nasze zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło w tym roku 110 mld zł.! A tymczasem kolejne banki zapowiadają zaostrzenie warunków przyznawania kredytów nowym klientom. Zrobiły to najpierw PKO BP i Millenium. Podniesienie marż oznacza w praktyce wzrost oprocentowania z dzisiejszego poziomu ok. 5% do 7-8% rocznie. Boom mieszkaniowy został zahamowany, ceny mieszkań zatrzymały się, czy wręcz zaczęły lekko spadać, a banki coraz staranniej analizują tysiące składanych co miesiąc wniosków kredytowych.
Miejmy nadzieję, że nie grozi nam taki krach na rynku nieruchomości, jaki dotknął w tym roku USA, gdzie potentaci na miarę Merill Lynch czy Citigroup przyznali się do ogromnych strat, spowodowanych inwestycjami w tym sektorze. Katastrofa na rynku w Stanach była bezpośrednio powiązana z nieproporcjonalnie dużym odsetkiem "subprime loans", czyli kredytów wysokiego ryzyka, udzielanych osobom o bardzo niskiej zdolności kredytowej. Niskie oprocentowanie, na poziomie 1% rocznie, zachęcało do zakupów, których wartość wydawała się dotąd nieosiągalna grupie nowych nabywców - klientom o bardzo niskich dochodach, samotnym matkom itp. Jednak od 2004 roku zaczęły rosnąć stopy procentowe, w połowie 2006 oprocentowanie przekroczyło 5% i wtedy zadziałał efekt domina... Ludzie przestali spłacać kredyty, by wyjść z pułapki długów zaczęli masowo sprzedawać nieruchomości, na rynek trafiało coraz więcej nabytych w latach boomu domów, więc ceny nieruchomości zaczęły spadać. Pociągnęło to za sobą bankructwo wielu firm specjalizujących się w kredytach dla najuboższych, a kryzys w nieruchomościach odbił się na wszystkich inwestorach, którzy lokowali swoje oszczędności w tym segmencie rynku.
Fachowcy zapowiadają, że nam nie grozi czarny amerykański scenariusz, ale gdy słyszę o bankach, które udzielając kredytów hipotecznych zostawiają klientom przy wyliczeniu zdolności kredytowej 500 zł. "na życie"... jestem pełna obaw...

Skąd dobry kredyt?

Chętnie słuchamy i czytamy o nowych inwestycjach na rynku mieszkaniowym, zarówno tych planowanych, jak i tych właśnie realizowanych. Dotąd schemat przebiegu transakcji na tzw. rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od developera wyglądał mniej więcej tak:

Pan Kowalski szuka oferty. Szuka w prasie lokalnej i branżowej, w internecie, na targach mieszkaniowych, pyta znajomych, sąsiadów itd., itp... W końcu, po zwykle uciążliwych, czaso- i nerwochłonnych poszukiwaniach, które nieraz trwają kilka, ba, nawet kilkanaście miesięcy - nareszcie znajduje upragnioną nieruchomość. I staje przed dylematem - jak kupić sprawnie i przede wszystkim bezpiecznie? Czyli np.nie czekać na oddanie domu 3 lata zamiast obiecanych 14 miesięcy i zapłącić za metr 6 tys., a nie 9,5 tys. ... A wiemy, że developerzy są często przeciwnikiem bardzo trudnym, wystarczy zresztą prześledzić materiały z ubiegłorocznych prac Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Inspekcji Handlowej.
Strony zawieranej przez nas umowy i jej warunki - to jedno. Ale pan Kowalski musi jeszcze znaleźć bank, który mu opisane przedsięwzięcie skredytuje. z tym nieraz są problemy, co oczywiste, bankom łatwiej i wygodniej jest udzielać kredytu na a) nieruchomość na rynku wtórnym, b) domy czy mieszkania na rynku pierwotnym, ale takie, które już stoją, czy przynajmniej się budują, a nie te istniejące jedynie w szufladach projektantów...
W ostatnich dniach media poinformowały o powstaniu pierwszej w Polsce firmy zajmującej doradztwem finansowym, która łączy profesjonalne pośrednictwo w nabywaniu nieruchomości "z pierwszej ręki" z kompleksową obsługą kredytową nabywanych domów i lokali. Firma nazywa się Homest Swiss, pochodzi z Poznania i w ciągu 2 lat planuje otwarcie 30 placówek terenowych. Latem mają ją dofinansować Szwajcarzy z Homest Swiss Capital AG.
W HS klient znajduje ofertę developera, pośrednik sprawdza ją pod kątem formalnym, pranym i organizacyjnym, a następnie pilotuje zawarcie stosownych umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych oraz zapewnia zorganizowanie środków na zakup.
Idea bardzo dobra, dla kupujących wręcz optymalna. Wszystkie formalności załatwiamy w jednym miejscu, u jednego doradcy. A my, pośrednicy, możemy się zastanawiać, czy tak sprofilowana działalność nie jest już regularnym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy? A więc wyrasta nam kolejna poważna konkurencja...

Cenowa huśtawka

W dzisiejszym wydaniu TVN 24 i Gazety Wyborczej podano informację, że średnia cena metra mieszkania na katowickim rynku wtórnym wynosi 3879 zł. A więc w maju u nas potaniało. Podobno. Informajce te oparte są na raporcie Szybko.pl i Expandera. Ciekawe, że zgodnie z wykresami na Szybko.pl ceny w Katowicach od początku roku wyraźnie pną się do góry! Można oczywiście zamówić wyliczenie przybliżonej wartości oferowanej przez nas nieruchomości, ale za tę cenną informację trzeba zapłacić SMS-em 3,66 PLN, więc chętni mogą sobie zafundować tę przyjemność i zweryfikować wiarygodność portalu:)
Ciekawe tylko czy podawane dane są oparte na cenach ofertowych czy cenach końcowych z faktycznie zrealizowanych transakcji. Expander jako firma doradztwa kredytowego ma do czynienia raczej z tymi drugimi, poza tym warto pamiętać, że cykl zakupu mieszkania finansowanego z kredytu wygląda w uproszczeniu tak:
- wystawiamy ofertę do sprzedaży
- klienci oglądają nieruchomość
- ktoś decyduje się na kupno
- negocjujemy warunki
- podpisujemy umowę przedwstępną
- gromadzimy dokumenty konieczne do uzyskania kredytu (dotyczące sprzedawanej nieruchomości jak i potwierdzające wiarygodność finansową Kupującego wobec banku i jego zdolność kredytową)
- zawieramy umowę przyrzeczoną
Na powyższe czynności musimy mieć co najmniej 1 miesiąc, a bezpiecznie jest założyć czas do 1,5-2 miesięcy (nie wierzcie zapewnieniom banków, że dają kredyty hipoteczne w 3 dni...). Czyli cena na podpisywanym dziś akcie notarialnym odpowiada wartości mieszkania sprzed ok. 1,5 miesiąca. No i niestety (tzn. na nieszczęście Expandera) nie wszystkie transakcje odbywają się za pośrednictwem tej właśnie firmy.
Swoją drogą przydałaby się na bieżąco aktualizowana i całkowicie miarodajna (czyt. obiektywna) informacja o rynku i zrealizowanych transakcjach. W końcu wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości przeprowadzają u nas notariusze, a akty notarialne trafiają do odpowiednich urzędów skarbowych. Gdyby tak stworzyć zintegrowaną komputerową bazę danych z zawartych umów sprzedaży? Gdzie, kto, za ile? Byłoby o wiele łatwiej mówić o rynkowych tendencjach, bo tymczasem giniemy w informacyjnym szumie - w zeszłym tygodniu wg Rzeczpospolitej zdrożało, w Wyborczej znaleźliśmy zapowiedź, że wciąż jeszcze będzie drożeć, przynajmniej do 2010 roku, dziś znów w tej samej Gazecie tanieje...

Co na to banki?

"Pożyczamy każdemu i na wszystko", "u nas kredyt w 24 godziny!!!" Banki kuszą klientów coraz to atrakcyjniejszymi ofertami. Oczywiście - tanie kredyty hipoteczne nakręcają koniunkturę na rynku nieruchomości. Nabywcy obawiają się dalszego wzrostu cen, dla mniej zamożnych zaciągnięcie kredytu jest jedyną szansą na własne M, a ci, którzy traktują nieruchomości jako inwestycję bacznie obserwują tendencje na europejskim rynku i optymistyczne prognozy analityków co do jego dalszych perspektyw.
Nieruchomość jest długoterminową lokatą, można ją obciążyć hipoteką, korzystnie wynająć (a potem spłacać z czynszu najmu raty kredytowe) no i oczywiście w każdej chwili sprzedać. A posiadaną gotówkę bardziej opłaca się ulokować np. w funduszach inwestycyjnych. Chociaż czy ktoś uzyska tam 100-procentową stopę zwrotu? A wziąwszy pod uwagę ceny mieszkań z Katowic z początku 2006 r. i z dnia dzisiejszego możemy łatwo obliczyć, że mieliśmy do czynienia z takim właśnie oszałamiającym wzrostem!

Co ważne upowszechnienie kredytów jest też charakterystyczne dla rozwiniętej gospodarki - z jednej strony coraz mniej Kowalskich może sobie pozwolić na wydanie kilkuset tysięcy złotych w gotówce, ale z drugiej jest dowodem optymizmu klientów-kredytobiorców. Mogę wziąć kredyt bo: a) mam zdolność kredytową (czyli nieźle zarabiam, średnia krajowa, choć tego nie chcemy zauważać, wyraźnie rośnie co roku), b) mam nadzieję, że będę miał pracę i moje zarobki w nadchodzących latach będą wystarczające, żeby ten kredyt spłacać.
W ciągu sześciu lat w Polsce stopy kredytowe spadły z 18% do 4 % rocznie, choć mamy i tak stosunkowo niski poziom zadłużenia hipotecznego. W 2005 r. udział kredytów hipotecznych w PKB wynosił 6 %, a w tym samym czasie w Hiszpanii przekraczał 50% (czyli ponad połowa dochodu statystycznej rodziny jest przeznaczana na spłatę kredytów hipot.). W całej Unii ten wskaźnik wynosi ok. 45-47 %!
Upowszechnienie kredytów hipotecznych jest motorem napędzającym popyt na rynku nieruchomości, banki udzielają kredytów nisko oprocentowanych, na długie okresy (25-30 lat), finansują całkowite koszty nabycia łącznie z kosztami pośrednika, remonty, prace wykończeniowe, dopuszczają współkredytowanie itp.
W tym roku kredyty hipoteczne mogą nieznacznie podrożeć, są w większości zaciągane we frankach, a w Unii obserwuje się obecnie tendencję do wyrównywania stóp procentowych od kredytów w euro i we frankach. Polskie banki pracują często na zerowej prowizji, obniżają marże do symbolicznego 1%, co w efekcie sprawia, że kredyty u nas są jednymi z najtańszych w całej Europie. Co znamienne, w ubiegłym roku banki hipoteczne pożyczyły nam ponad 43 mld zł. (dla porównania w 2005 r. - 24 mld, a w 2004 - tylko 15 mld).