Kamień węgielny na Dolinie Trzech Stawów

Dzisiaj o 11,00 odbyła się uroczystość wmurowania kamienia węgielnego pod nową inwestycję mieszkaniową, zlokalizowaną w katowickiej Dolinie Trzech Stawów na Osiedlu Paderewskiego. Inwestorem tego przedsięwzięcia jest firma Okam, projekt pod nazwą Dom w Dolinie Trzech Stawów autorstwa Tomasza Koniora będzie realizowany przez firmę budowlaną Hochtief-Polska.

Budowie przyświeca pięknie brzmiące motto "Sztuka dobrego życia" - podczas dzisiejszego spotkania, w którym uczestniczył także reprezentujący Ratusz Pan Prezydent Uszok oraz przedstawiciele kół biznesowych i mediów - podkreślano zwłaszcza zalety unikalnej lokalizacji kompleksu, w sąsiedztwie terenów zielonych  i słynnej ze swoich stawów, malowniczej Doliny. Wartość inwestycji oceniana jest na 60mln zł., w ciągu dwóch lat mają powstać dwa z siedmiu planowanych budynków, które spośród innych nowych katowickich osiedli ma wyróżniać wysoka jakość, komfortowe wykończenie, eleganckie lobby i własne zaplecze rekreacyjne z fitness clubem i kortami tenisowymi. 

Jak powiedział Prezes Okamu Pan Arie Koren - gwarantem sukcesu inwestycji w nieruchomościach jest 4 x "L", czyli "Location, Location, Location & Luck", a dopełnieniem tych magicznych "L" jest jedno "C" - "Clients":)) 

Trzymamy kciuki za powodzenie i także zapraszamy przyszłych Nabywców, eleganckich mieszkań w naszym mieście na pewno nie jest za dużo!

Po Targach Mieszkaniowych

W zeszły weekend w chorzowskim Kapeluszu odbyła się kolejna edycja Targów Mieszkaniowych. Wystawców więcej niż w maju 2007, dominowali oczywiście developerzy, spierani przez banki udzielające kredytów hipotecznych i kilka firm parających się doradztwem finansowym. Biur nieruchomości zauważyłam ledwie kilka. Ale to stara prawda - nowe inwestycje mieszkaniowe zwykle u nas sprzedają same budujące je firmy, tylko nieliczni developerzy decydują się na stałą współpracę z biurami nieruchomości.

Wśród wystawców głównie starzy znajomi- Activ z Tysiącleciem, Osiedle Zagajnik, Dębowe Tarasy, Planty Śląskie. Z nowych tematów - Miłe Zacisze, Osiedle Książęce i projekt firmy Geo przy ul. Rolnej.
A najciekawsze? Dla mnie GTC przy Mikołowskiej. Wreszcie zobaczyliśmy oficjalną wizualizację kompleksu mieszkaniowo-biurowego na przeciw kościoła Piotra i Pawła, 3 budynki mieszkalne wpisane są w plan trójkąta z bokami przy Raciborskiej, Strzeleckiej i trzecim równoległym do Mikołowskiej. Jedna tylko uwaga - ciasno! Zobaczymy, jak projekt sprawdzi się w praktyce?
No i Bryksy na os. Paderewskiego. Po sukcesie sprzedażowym KSM na Przystani tej inwestycji można wróżyć powodzenie z racji lokalizacji. To kompromis miedzy "miejskością" apartamentowców w ścisłym centrum i "peryferyjnością" Doliny Trzech Stawów. Miejsce spokojne, zapewniające wygodę i komfort mieszkania, świetnie skomunikowane z "city", zaopatrzone w bogatą infrastukturę usługowo-handlową, a zarazem korzystające z dobrodziejstw sąsiedztwa rozległych terenów zielonych. Tryzmamy kciuki!

Boom budowlany cd.

W zeszłym roku znów, po raz pierwszy od bodajże 7 lat, liczba pozwoleń na budowę wydanych w naszym kraju przekroczyła 230 tys. Co ciekawe - rośnie nadal liczba nowych domów. Przy wysokich, wręcz astronomicznych często cenach developerskich mieszkań coraz więcej Polaków decyduje się na mały dom jednorodzinny za miastem czy w tańszych, peryferyjnych dzielnicach, zamiast standardowego M4 o pow. 50-60m2.
Co jeszcze ciekawego wynika ze statystycznych danych? O prawie 40% w stosunku do 2006 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę moteli i hoteli, o połowę - na budynki jednorodzinne, a np. spadła liczba pozwoleń na obiekty magazynowe i przemysłowe, którymi, jak widać, rynek chwilowo się nasycił.

Na Tysiącleciu wrze...

Osiedle Paderewskiego ze swoimi dwiema nowoplanowanymi inwestycjami mieszkaniowymi może się schować przed Tysiącleciem! Oczywiście można dyskutować, czy to dobrze, czy źle? Sami mieszkańcy oczywiście pomstują, że stracimy ostatnie tereny zielone i niedługo nie będzie gdzie wyprowadzać psa, nie mówiąc już o dzieciach... A ja cierpliwie i z nadzieją czekam na nowe, bo pamiętam ile protestów wzbudzała np. budowa Zespołu Szkół Artystycznych ("hippisów i narkomanów nam nie trzeba na naszym osiedlu!"), a nawet, o zgrozo!, Ośrodek Rehabilitacyjno-Oświatowy przy ul. Ułańskiej ("nie ma innych miejsc w mieście dla "takich" dzieci?").
Kontrowersyjny apartamentowiec krakowskiego Activu na przeciw Żyrafy już wyłania się z ziemi, ale to dopiero pierwsza jaskółka-zwiastun kolejnych projektów tej firmy. Przy Chorzowskiej, na terenie dawnych parkingów, Activ chce wznieść kolejny zespół mieszkaniowy na ponad 300 mieszkań, losy tej budowy zależą podobno od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, gdzie trafiła wydana przez Urząd Miasta decyzja o warunkach zabudowy.
Na Środkowym, między ulicami Chrobrego i Tysiąclecia planowane jest miniosiedle mieszkalne z usługowymi parterami (do takiego lokalu na parterze nowego bloku miałby się przenieść działający teraz właśnie w tym miejscu Lidl).
Duży, kilkusetmetrowy pawilon handlowy obok 20-piętrowego wieżowca ma powstać także na obrzeżach Górnego przy ul. Tysiąclecia, obok jedynych w tej części Osiedla 18-piętrowych bloków - Chrobrego 2 i 1000-lecia 78.

A na końcu Osiedla od strony Chorzowa też zapowiadane są olbrzymie zmiany. Apartamentowiec z częścią hotelową miałby powstać przy Chorzowskiej, między pawilonem przy Ułańskiej i alejką prowadzącą do przejścia podziemnego i parku. Trudno o lepszą lokalizację dla hotelu - vis a vis WPKiW, z oknami na Stadion Śląski, tuż przy głównej drodze na Katowice...

A Euro coraz bliżej...

Co się buduje cd...

Za inwestycje w mieszkaniówkę zabiera się nasz krajowy gigant - Energomontaż Południe. Na 2 hektarach w Ligocie ma powstać Osiedle Książęce, tylko w pierwszym etapie planowana jest tam budowa aż 220 mieszkań! Ceny - jak to na naszym rynku pierwotnym - 5,5 do 6,5 tys. za metr.
Ligockie osiedle to na razie plany i zamierzenia. Ale jest też coś do wzięcia od ręki:) Nestin sprzedaję już mieszkania przy Kościuszki obok Centrostalu, na tzw. "Osiedlu Pastelowym" (dla wtajemniczonych - pamiętacie "Osiedle Leśne" sprzedawane przez pewną Bardzo Znaną Katowicką Firmę K...., oto nowe wcielenie tegoż Osiedla ...). Ta zamknięta, ogrodzona i strzeżona enklawa jest obecnie jednym z bardziej luksusowych, obok Os. Bażantów, katowickich osiedli mieszkaniowych. Kameralne otoczenie, nietypowe, jak na Katowice wpasowanie nowoczesnych apartamentowców w zachowany starodrzew oraz doskonała dostępność komunikacyjna - oto niewątpliwe atuty tego miejsca. A mankamenty? Położenie tuż przy głównej, przelotowej drodze (trasa na Wisłę), no i wysoka cena, bo 8 tys. za m2 stanu do wykończenia to, jak na nasze lokalne realia cenowe, jednak bardzo dużo...

Co się buduje?

Prasa niedawno poinformowała o przystąpieniu do nowej inwestycji mieszkaniowej w pobliskim Mikołowie, który dla Katowiczan już od lat jest mieszkaniowym zapleczem i sypialnią. Na Kamionce, w najlepszej i najdroższej dzielnicy willowej, przy ul. Czereśniowej powstaje osiedle ekskluzywnych szeregowców o pow. od 170 do 220 m2. Duże przeszklone powierzchnie, ascetyczne formy, nowoczesne bryły wyróżniają ten projekt od wszystkich innych propozycji oferowanych przez katowickich developerów. Odstraszać może jednak cena 1m2 - 5,5 tys. zł.! czyli najmniejszy z domów w stanie developerskim będzie kosztował ponad 900 tys... A pamiętajmy, że działki przy segmentach są nie za duże - od 350 do 500 m2...
Tuż obok, na katowickim Zarzeczu firma Dominium oferuje jeszcze ostatnie szeregowce przy Grota Roweckiego. Ceny na kieszeń przeciętnego Kowalskiego, bo niecałe 3500 zł./m2, a domki całkiem ładne wygodne. Trigranit sprzedaje resztki II etapu Dębowych Tarasów (bywalcy SCC obserwują, że na placu budowy faktycznie praca wre), Atal - mieszkania na dawnej Sparcie, Nestin szuka kupców na dalszy ciąg Plant Śląskich, a Millenium oferuje drugi na Osiedlu Bażantów inteligentny apartamentowiec IQ2. Sądząc p tym, jak błyskawicznie sprzedały się mieszkania w IQ1 (ponoć wcale nie tak drogim, jak podawała prasa) - możemy liczyć na kolejny komercyjny sukces jednego z najlepszych katowickich developerów.

Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Developerzy na rynku nieruchomości

W zeszłym roku w całym województwie śląskim oddano zaledwie 1,5 tys. nowych mieszkań, prawie 10 razy mniej niż np. w samej tylko stolicy! W Warszawie czy Krakowie średni ceny lokali mieszkalnych są zawyżane przez bardzo drogie nowe apartamenty, w których cena metra wynosi 12-15 tys. zł. W Katowicach, gdzie nowo oddawane mieszkania liczy się w setkach, a nie w tysiącach, cena metra kwadratowego w inwestycjach developerskich to ok. 5-5,5 tys. (czyli różnica między średnią cena 4 tys./m2 na rynku wtórnym nie jest aż tak drastyczna).
Zawierając umowę z developerem należy jednak wziąć po uwagę kilka istotnych elementów. Sprawdźmy, czy jest on właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstaje inwestycja, czy ma prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i jak wygląda księga wieczysta, prowadzona dla tej nieruchomości (czy nie ma obciążeń w dziale III i hipotek w dziale IV). Jeśli inwestycja jest w toku - poszczególne lokale nie mają jeszcze osobnych ksiąg wieczystych, zostaną one założone dopiero po zakończeniu prac budowlanych, wykonaniu inwentaryzacji i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Do tego czasu interesuje nas stan tzw. księgi macierzystej (głównej), z której będą wydzielane księgi dla poszczególnych lokali.
Większość developerów wzbrania się przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży proponując klientom zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. Zdecydowanie bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Koszty nie są większe, gdyż zwykle notariusze pobierają przy takiej umowie połowę taksy, a drugą połowę nabywca płaci przy umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność). Na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
Notariusz powinien też z umowy wyeliminować niedozwolone klauzule umowne, które powszechnie pojawiają się w umowach developerów. Dotyczą one najczęściej ceny mieszkania czy domu, terminu jego oddania, kar umownych. Dane z lipcowego raportu UOKiK są alarmujące - niekorzystne dla klientów, jednostronne umowy podsuwają nabywcom niemal wszyscy z 200 skontrolowanych firm. Nie określają one ostatecznej ceny inwestycji ("cena wzrośnie, gdy wzrosną podatki, ceny materiałów, koszty robocizny itd.), nie precyzują terminu oddania lokalu bądź budynku, nakładają na klientów rażąco wysokie kary z tytułu odstąpienia od umów lub nieterminowych wpłat, zakazują składania reklamacji dotyczących wad...
Remedium na tę patologiczną sytuację ma być ustaw chroniąca nabywców w transakcjach developerskich, do której opracowania po wakacjach ma przystąpić Ministerstwo Budownictwa. Klienci zyskaliby w ten sposób ustawową ochronę i pomoc w bardzo licznych ostatnio sporach z nierzetelnymi firmami developerskimi.

Ceny mieszkań jeszcze rosną...

Dane za czerwiec, podawane przez serwis gazetadom.pl są interesujące. Otóż w czerwcu w Katowicach odnotowano 7% wzrost cen ofertowych (średnia to ok. 3950 zł., dla porównania w Warszawie - prawie 9300 zł., a w Krakowie 8100 zł.). W rankingu jesteśmy tuż za Poznaniem, który bije wszystkich rywali swoim 10-procentowym wzrostem! Poznańskie ceny, utrzymujące się na poziomie 5800 zł za m2 mają jeszcze perspektywy wzrostu, przynajmniej do poziomu aktualnych cen Wrocławia (7-7,5 tys. za m2). Na czym polega atrakcyjność Katowic? Otóż ceny są niskie, a co za tym idzie relatywnie duża jest siła nabywcza - za roczne zarobki mieszkaniec naszego miasta może kupić prawie 7,7 m2, a na przykład Krakowianin tylko 2,6 m2...
Zobaczymy, jak w statystykach wypadnie kończący się dziś lipiec. Nie można się raczej spodziewać rewelacji, bo miesiące wakacyjne to zwykle w nieruchomościach sezon ogórkowy, zamożniejsi klienci wyjeżdżają na urlopy, ci, którzy pozostają na miejscu wyczekują, jaka będzie sytuacja na rynku po wejściu w życie nowych przepisów ad. wykupu mieszkań spółdzielczych. Czy Trybunał orzeknie niekonstytucyjność ustawy? A jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy rzeczywiście na rynek wejdzie od razu kilkaset tysięcy lokali, powodując nagłą destabilizację i gwałtowny spadek cen? Osobiście - nie sądzę, ale to są pytania, które zadają sobie potencjalni kupujący. I jeśli nie muszą, wstrzymują się z zakupami czekając, co przyniosą najbliższe tygodnie.

Tysiąclecie wczoraj, dziś, jutro...

Pamiętacie Tysiąclecie z 1977 roku? Wtedy, we wrześniu, otwierano uroczyście nową szkołę podstawową nr 59. Przez 30 lat pozmieniało się,oj, pozmieniało...

Przybyło bloków - cała Ułańska, 18-piętrowce przy ul. 1000-lecia, kukurydze. Długo budowano kościół na Dolnym, najpierw nabożeństwa odprawiano właściwie na placu budowy, potem w Kościele Dolnym, dopiero później, po latach otwarto ogromną halę Górnego. Swoją drogą ta kontrowersyjna, monumentalna bryła z czerwonej cegły stała się, obok kukurydz, jedną z wizytówek Osiedla. Na Ułańskiej też wybudowano kościół, planowany pierwotnie tylko na małą osiedlową kapliczkę.
Przez lata na Górnym wybudowano kolejną podstawówkę (dziś gimnazjum), no i oczywiście kompleks Szkół Artystycznych. A ile było krzyków zacietrzewionych mieszkańców osiedla, że "będzie hałas i będzie się do nas zjeżdżał różny element". Tymczasem ZSA stało się centrum kulturotwórczym pełną gębą, bez przerwy organizuje się tam koncerty, pokazy i imprezy, właśnie dla okolicznych spółdzielców i ich dzieciaków.
Przybyło też marketów - na osiedlu wybudowały swoje pawilony Leader Price (dziś Tesco) i Lidl, a w sąsiedztwie powstał Carrefour, Auchan, Castorama.
Mimo przybywających nowych obiektów osiedle nie straciło swojego charakteru. Choć mało jest zwolenników olbrzymich kilkunastopiętrowych bloków - niemal każdy mieszkaniec czy gość musi przyznać, że osiedle ma "oddech" - jest dobrze zakomponowane przestrzennie, wykorzystuje urozmaiconą (zwłaszcza na Górnym) topografię terenu i zachwyca pięknie utrzymaną zielenią. Jest też wyjątkowo zadbane, tu oddajemy honor SM Piast.
Czy teraz oblicze Tysiąclecia się zmieni? Na razie możemy dyskutować nad blokiem przy Piastów 12 i wizualizacją Activ Investment (no, na ogrodzonym placu przy ul. 1000-lecia jakby coś drgnęło). Co ciekawe, Krakowiacy mają, wg danych na stronie z zestawieniem dostępnych lokali, obsadzoną już połowę mieszkań! Przy cenach na poziomie ok. 6 tys. za metr i przy inwestycji sprzedawanej na etapie przysłowiowej dziury w ziemi! Co się dzieje, to w końcu tylko Tysiąclecie, powiedzą niektórzy, nie żaden Brynów, Koszutka czy inne Millenium... Ale ostatnio na Tysiącleciu sensowne mieszkania z rynku wtórnego chodzą już w okolicach 4 tys., a kukurydze (te stare) zbliżają się nawet do 5 tys.
Natomiast interesuje mnie coś innego - jakie są dalsze plany inwestycyjne w obrębie osiedla? Bo Piast zaczął się pozbywać wolnych działek. Ostatnio sprzedał dwie w okolicach Ułańskiej i Chorzowskiej, każda po ponad 5000 m2, a w czerwcu ma się odbyć przetarg na dwie kolejne - 4000 i 5800 m2. Cena wywoławcza metra - 300 zł., za ile pójdą - nie wiadomo. Ale wynika z tego, że na pasie oddzielającym osiedlowe budynki od Chorzowskiej powstaną kolejne bloki, bo niby co innego? A więc nie tylko na Dolnym, na dawnych parkingach na przeciw parku (część tamtych działek kupił ponoć ten sam krakowski Activ), ale i na Górnym? Pożyjemy, zobaczymy. Ale te cztery sprzedawane przez Spółdzielnię działki to razem 2,1 ha, czyli ładny kawałek dla jakiegoś developera...

Budujecie? Budujemy!

Nie ma praktycznie dnia, by nasze lokalne media nie informowały o kolejnych nowych projektach inwestycyjnych, które już wkrótce mają przeobrazić Katowice w metropolię na miarę XXI wieku...

TriGranit, Eurocape, Reinhold, Hollybrook, Gant, GTC, Havre... Czy już znacie te firmy? Jeśli nie, to zapewne będziecie już niedługo mieli okazję je poznać!

Zaczniemy dziś krótki przegląd czekających na realizację budowlanych przedsięwzięć. Setki metrów kwadratowych powierzchni biurowej, centra logistyczno-magazynowe, komfortowe apartamentowce - plany developerów na najbliższe trzy lata są ambitne...
A więc po kolei.
Po wakacjach ma ruszyć budowa kompleksu hotelowo-mieszkalnego przy Chorzowskiej, pomiędzy Superjednostką i Bankiem Handlowym. Strasząca od lat ruina Katowickiego Centrum Biznesu ma zostać przez Eurocape przeobrażona w elegancki hotel, obok którego Irlandczycy z Eurocape wybudują 26-piętrowy apartamentowiec. Już marzy się niejednemu 200-metrowy penthouse na ostatnim piętrze. Panorama miasta roztaczająca się z tego miejsca będzie konkurować z widokami znanymi bywalcom Altusowego SkyBaru. A projekty tej firmy realizowane w RPA zaostrzają nam, Katowiczanom, apetyt...

Dużą inwestycję w mieszkaniówkę planuje angielski Hollybrook, budujący dotąd w Wielkiej Brytanii i Irlandii - w okolicach Sokolskiej, między Śląskimi Technicznymi a Bankiem Śląskim ma powstać kolejny mieszkalny wysokościowiec.

Też przy Sokolskiej, ale bliżej Placu Wolności, na rogu z ul. Opolską Hiszpanie z Torca szykują budowę kolejnego apartamentowca o pow. ok. 12 tys. m2. W pobliżu dawnego Geanta, na prawie dwuhektarowej działce firma ta chce jesienią ruszyć z budową wielkiego (60 tys. m2!) zespołu mieszkaniowego, a w planach ma też apartamentowiec koło OPT, za stacją Jet (swoją drogą - miejsce doskonałe, świetnie skomunikowane z Centrum, w sąsiedztwie jednego z droższych i bardziej elitarnych katowickich osiedli, no i tuż obok Chorzowskiego Parku).
Spółka Gant (wreszcie jakiś rodzimy inwestor!) zapowiada budowę kompleksu biurowo-mieszkalnego przy ul. Olimpijskiej, zaraz za Spodkiem
Nawet w południowej części Śródmieścia, gdzie, jak się wydawało, już niczego nowego nie da się wybudować, na rogu Królowej Jadwigi i Jagiellońskiej planowana jest budowa wkomponowanego w starą zabudowę czteropiętrowego bloku mieszkalnego.
A więc - boom? No, może na razie bądźmy ostrożni w ocenach. Poczekajmy do jesieni, wtedy zobaczymy, kto i w jakim tempie faktycznie ruszy z pierwszymi pracami...

A spółdzielnie śpią...

Właśnie, katowickie spółdzielnie mieszkaniowe, zamiast odpowiedzieć już dawno na ogromne zapotrzebowanie kupujących na nowe lokale- nie budują właściwie nic. Piast jest dumny z bloku na Dolnym Tysiącleciu, ale znajdziemy tam tylko mieszkania do wynajęcia. O innych inwestycjach tej spółdzielni - cisza... Silesia nie buduje nic, podobnie Górnik, Wspólna Praca, Sadyba. Nic nie słychać też w Paderewskim czy w Załęskiej Hałdzie.
Honor spółdzielczości w 320-tysięcznym mieście ratuje tylko KSM. Bloki na Bohaterów Monte Cassino na Zawodziu, planowane inwestycje na OPT i Ściegiennego, kilkumieszkaniowy budynek na Zgrzebnioka, mini-osiedle na Kakocińcu, inwestycja w okolicach Przystani na os. Paderewskiego.
To jednak tylko przysłowiowa kropla w morzu. Nasuwa się więc pytanie: czyżby spółdzielczy giganci nie potrafili sprostać współczesnym wymogom rynku? I bez walki ustępowali pola prywatnym developerom? Chyba jednak tak!

Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Kilka uwag po Targach Mieszkaniowych

Jaki jest wybór nowych mieszkań na katowickim rynku pierwotnym? Na Targach prezentowało swoją ofertę zaledwie kilku wystawców- developerów budujących na terenie naszego miasta. Z pewnością była to tylko część inwestorów działających na lokalnym rynku, jednak uczucia "potargowe" są mieszane. Fakt, że w ogóle się cokolwiek buduje napawa optymizmem, zwłaszcza gdy mamy w pamięci totalny zastój minionej dekady. Ale buduje się wciąż niewiele. Dane publikowane choćby w dzisiejszej Rzeczpospolitej uzmysławiają nam smutną prawdą, że w ostatnich kilku latach w Katowicach oddawano ok. 500 nowych mieszkań rocznie! Na miasto liczące 320 tys. mieszkańców to nieprzyzwoicie mało...
Nowoplanowane inwestycje mogą trochę podreperować te przerażające statystyki. Atal przystępuje do budowy zamkniętego osiedla apartamentowego Ligota Park w doskonałym miejscu na Brynowie. Krakowska firma Activ Investment już zaczęła sprzedawać mieszkania w dwóch apartamentowcach na Dolnym Tysiącleciu. Ruszają nabory na kolejny etap Dębowych Tarasów koło Silesia City Center, pierwsze rozeszły się w całości jak ciepłe bułeczki, choć do zakończenia budowy jeszcze daleko. Rozrasta się ekskluzywne Osiedle Millenium przy Hierowskiego na Kostuchnie.
A domy? W Panewnikach przy Panewnickiej buduje m.in. Dombud, z ciekawością należy obserwować inwestycję Zielona Aleja firmy Centrum Developer, bo koncepcja architektoniczna tego zamkniętego osiedla wyróżnia się na tle produkcji, do których przyzwyczaiły nas firmy budowlane. Jak sprawdzą się neoklasycystyczne fasady w XXI wieku i czy znajdą zwolenników - czas pokaże... Nie można też zapomnieć o Plantach Śląskich, to wprawdzie już nie administracyjne Katowice, ale położenie świetne, tuż przy WPKiW, a i dostępność komunikacyjna tego osiedla, ulokowanego niemal na styku trzech miast - Katowic, Siemianowic i Chorzowa - znakomita. Stąd i ogromne zainteresowanie projektem nabywców, a przecież Nestin Polska już przymierza się po wakacjach do budowy kolejnych budynków, tym razem dwóch apartamentowców o najwyższym standardzie.
Takich planowanych lub też właśnie rozpoczynanych inwestycji jest w naszym mieście jeszcze kilka, może kilkanaście. Tylko klienci niecierpliwie pytają - kiedy można będzie kupić, a nie tylko podpisać umowę rezerwacyjną? Kiedy zamieszkać? No i za ile, skoro developerzy podnoszą niemal co miesiąc ceny nowobudowanego metra, tłumacząc podwyżki szaleństwem na rynku materiałów budowlanych!

Co słychać w wynajmach?

Na rynku najmu - raczej bez zmian. Klienci najczęściej pytają o małe tanie lokale. Kawalerki po 600-700 zł. schodzą od ręki, na taką ofertę jest kolejka chętnych. Przy niewysokich przeciętnych katowickich zarobkach większości najemców po prostu nie stać na zapłacenie za mieszkanie 1000 czy 1200 zł. za miesiąc, przecież trzeba jeszcze opłacić media (100-150 zł.), no i z czegoś żyć. Ci majętniejsi wolą wyłożyć tę samą kwotę na ratę kredytu i kupują, póki się da.
Mieszkania o lepszym standardzie, z czynszami powyżej 1000 zł. zwykle wybierają przyjeżdżający spoza Śląska pracownicy firm. Tradycyjnie najlepiej wynajmuje się ścisłe Centrum - Superjednostka, Uniwersytecka, Żyletka przy ul. Sokolskiej. Dobra lokalizacja pod wynajem to też Gwiazdy przy Roździeńskiego i Koszutka (okolice Spodka, niebieskie bloki, ul. Ordona). Są amatorzy południowej części Śródmieścia i okolic AWF (ul. Lisieckiego, ul. Adamskiego, ul. Fliegera), bardzo dobrze wynajmuje się również Os. Paderewskiego i bliski Brynów.
Studenci, dla których sezon najintensywniejszych poszukiwań zacznie się w połowie wakacji, pytają o lokalizacje najbliżej swoich uczelni. I tak medycy oczywiście szukają czegoś na Ligocie, Akademia Ekonomiczna wybiera Gwiazdy i Zawodzie, GWSH - Piotrowice i Ochojec, a UŚ - Centrum. Liczy się bliskość uczelni, ewentualnie możliwie najszybszy dojazd, no i oczywiście cena (najlepiej ok. 250-350 zł. za osobę).
Komfortowe, w pełni umeblowane i wyposażone w AGD i RTV mieszkanie dwupokojowe kosztuje od 1200 zł. wzwyż, przy czynszu ok. 1500 zł. można już wybierać w ofertach. A w najdroższych dzielnicach - np. w nowej zabudowie na Ptasim za 50 m2 trzeba zapłacić ok. 2000 zł. Luksusowy 80-metrowy apartament w rejonie Wróbli czy Czajek to wydatek rzędu 4000 zł...

Rewolucji nie było....

Ceny nie spadły... Przynajmniej w Katowicach. Zresztą kto oglądał wczorajszy magazyn "Fakty, ludzie, pieniądze" na TVN 24 ten wie, że będzie drożeć jeszcze przez jakieś dwa, trzy lata. Dlaczego? Primo - Euro 2012 nakręci nam doskonale koniunkturę na ceny nieruchomości (a Katowice wszak tuż koło Chorzowa, no i jeśli zwycięży postulowana przez naszych działaczy propozycja 6 a nie 4 stadionów na mecze... - my, mieszkańcy Śląska zacieramy ręce:). Secundo - w statystykach budownictwa mieszkaniowego wciąż deficyt na ponad milion mieszkań, więc przy naszym dotychczasowym tempie mamy parę dziesięcioleci na pokrycie rynkowego zapotrzebowania. Tertio - skoro gwałtownie drożeje nowe budownictwo mieszkaniowe (bo nie dość, że szaleją ceny materiałów, to jeszcze nie ma z czego i z kim budować) - to musi też drożeć na rynku wtórnym.
Wg barometru cen sprzedaży mieszkań zamieszczonego w poniedziałkowym dodatku do "Rzeczpospolitej" poświęconym nieruchomościom ceny w bieżącym roku wzrosną o ok. 17%. To oczywiście niewiele w porównaniu z zeszłorocznymi rekordami (wg tegoż źródła - 41,9%), ale o spadku nikt nie mówi... A analiza oparta jest o dane od liczących się pośredników z pięciu dużych miast (Stolica, Wrocław, Łódź, Gdańsk i Katowice) .
A tymczasem właśnie na katowickim Giszowcu pojawiła się kawalerka w nowej zabudowie (kto zna bloki budowane przez firmę Atal na ul. Kolistej, ten wie, o co chodzi) za ponad 7 tys. za metr... Ech, a podobno miało stanieć...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!

Rekordy, rekordy

Jeszcze dwa słowa o rekordach cen mieszkań z ostatnich tygodni. Póki co zatrzymajmy się przy rynku wtórnym. Zaglądamy na wiodące portale z ofertami nieruchomości - gratka.pl, domiporta.pl, krn.pl. A tam...

Liderem jest Osiedle Leśne na Brynowie - w tej elitarnej enklawie nowego strzeżonego osiedla można kupić apartamenty po 8-9 tys. za m2 (tańsza wersja nieumeblowana lub droższa z meblami i wyposażeniem)! Mieszkania są luksusowo wykończone, płaci się tu za standard, elitarne sąsiedztwo i bezpieczeństwo.
W ścisłej czołówce plasuje się też rzecz jasna Ptasie. Dwupokojowe mieszkanie 46 m na Wróbli kosztuje 400 tys., czyli ponad 8 tys. za m2! Oferowany standard jest znacznie niższy niż na Leśnym, ale za snobistyczną chęć posiadania "ptasiego adresu" trzeba słono płacić. Ale za to prawie 140 metrowy apartament na tej samej ulicy Wróbli (cena 1,1 mln, czyli też 8 tys. za metr) nie ustępuje jakością wykończenia i nowoczesnym stylem aranżacji mieszkaniom z Leśnego. Miłośnicy minimalistycznej elegancji będą zachwyceni, choć w Katowicach mając ponad milion złotych można już powybierać wśród ofert nowych domów...

Koszutka też nie chce być gorsza (wtajemniczeni już wiedzą, że chodzi nie o byle jaką Koszutkę, a o jedyny w miarę nowy blok w dzielnicy przy ul. Jesionowej) . Otóż za 70 m Sprzedający życzą sobie 550 tys. (granica 8 tys. za metr jest więc niebezpiecznie blisko). Trzeba przyznać, że lokal ma swój klimat, czuć tu rękę dobrego architekta wnętrz, a w cenę wliczone jest także kompletne wyposażenie i umeblowanie. W tym samym bloku 52 m jest wystawione za 380 tys. (ponad 7 tys. za metr). Ale to i tak nic w porównaniu z cenami, za które będą sprzedawane apartamenty w Rezydencji Parkowej przy tej samej ulicy. Pęknie tam granica magicznych dla Katowic 10 tys. PLN.... za metr, oczywiście....