Rynek na początku roku 2012

Właśnie dotarł do nas kolejny raport z rynku nieruchomości opracowany przez portal Oferty net i Open Finance. Wg autorów opracowania ceny w styczniu minimalnie różniły się od tych notowanych na koniec 2011 roku. Odnotowane wzrosty i spadki wahały się w okolicach 1% (minimalnie wzrosły ceny mieszkań w Białymstoku, Krakowie i Olsztynie, a spadły w Gdańsku, Opolu i Katowicach). Najdroższy w rankingu wciąż Sopot - ok. 9200zł./m2, to o 500zł. więcej niż w stolicy!!!

Ciekawe jest porównanie różnic cen małych mieszkań (do 30m2) w ciągu ostatnich dwóch lat. Okazuje się, że ich ceny nieznacznie wzrosły w Krakowie (4,4 %) i w Poznaniu (1,3 %). W Katowicach korekta była minimalna i wyniosła w tym okresie -0,2 %.

Na pociechę ceny w absolutnie wyjątkowej lokalizacji - na krakowskim Starym Mieście. Można tam wprawdzie znaleźć oferty już za 8-9tys./m2, ale najdroższe propozycje sięgają od 16tys. (za mieszkanie przy Floriańskiej) do 20tys./m2 na samym Rynku!!!

Mieszkaniówka 2011 - stagnacja, zastój, kryzys...?

Wiemy doskonale, że potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają w dużym stopniu niezaspokojone. Jednak mimo obniżonych w stosunku do poprzednich dwóch lat cen mieszkań nasi Klienci kupują w tym roku mniej. Szukają okazji, zastanawiają się, przebierają w ofertach, których na rynku jest obecnie naprawdę sporo, wybierają ostrożnie, a co za tym idzie, ku utrapieniu nas - pośredników, proces decyzji wydłuża się w nieskończoność...

Zmniejszenie liczby transakcji jest spowodowane także poczuciem braku stabilności na rynku pracy, wysokim bezrobociem lub zagrożeniem utratą zatrudnienia, a także małą siłą nabywczą, którą mają zwłaszcza ludzie młodzi, podejmujący pierwszą pracę (a to przecież oni przede wszystkim powinni być nabywcami mieszkań!!!)
Bombardujące nas zewsząd doniesienia o kolejnej fali globalnego kryzysu tworzą nastrój niesprzyjający podejmowaniu jakichkolwiek istotnych decyzji inwestycyjnych. Owszem, zdarzają się długo nieoglądani w biurach nieruchomości nabywcy, kupujący nieruchomości za gotówkę (bo nieruchomość jest postrzegana jako bezpieczniejsza niż wirtualny pieniądz ulokowany na lokatach czy w akcjach).
Jednak zdecydowanie najlepiej sprzedają się mieszkania najtańsze i najmniejsze. czyli kawalerki lub małe lokale dwupokojowe do ok. 50m2. W Katowicach "najtańsze "tzn. za ok. 100-130 tys. (tyle trzeba dać za trzydziestoparometrową garsonierę) lub ok. 150-170tys. za 40-50m2 z dwoma pokojami i kuchnią. Średnia cena to niecałe 4000zł./m2, ale na rynku wtórnym można znaleźć w niezłych lokalizacjach także oferty do remontu już w cenie około 3000zł./m2.
Mieszkania "zrobione", czyli z nowymi oknami, wykończoną łazienką i zabudową kuchenną zależnie od dzielnicy kosztują od 3500zł/m2 do 4500zł./m2, choć na rynku są też perełki np. lokale do remontu na Ptasim Osiedlu z cenami powyżej 6000zł! W kategorii ofert najdroższych ostatnio przoduje też Bażantowo i Dębowe Tarasy, tu na najbardziej wymagających i najbogatszych czekają oferty nawet za 9-10tys./m2, a więc trzykrotnie droższe niż statystyczna średnia.
Najwyższe ceny, jakie w grudniu 2011 można było odszukać w internecie, to 10600zł./m2 apartamentu na Wróbli, 10300 zł./m2 za luksusowe studio na Dębowych, 9700zł./m2 na Pastelowym (na tym małym osiedlu między Kościuszki i Kłodnicką nigdy nie było aż tak drogo, a tu za 60m2 ktoś żąda 585tys.!!!!) , 9000zł./m2 86-metrowego mieszkania na OPT i 8500zł./m2 za 76m2 na Bażantowie.
Oczywiście niektóre z tych cen ofertowych to jedynie pobożne życzenia właścicieli, jednak w dobie kryzysu na rynku nieruchomości obserwujemy słynną zasadę - biedni są coraz biedniejsi, a bogaci - coraz bogatsi. Dlatego obok małych, skromnych mieszkanek w wielkopłytowych blokach całkiem dobrze sprzedają się obecnie właśnie mieszkania z segmentu luksusowego. Polaryzacja społeczeństwa postępuje wyraźnie, a klasa średnia - nasz typowy target - niestety słabiutka...
Jak pisał Benjamin Barber - w dzisiejszym świecie biedni mają potrzeby, ale nie mają pieniędzy na ich realizację, a bogaci odwrotnie, mają pieniądze, a sztaby fachowców szukają dla nich coraz bardziej wyrafinowanych potrzeb, które mogliby przy pomocy swoich milionów zaspokajać.

Rynek mieszkaniowy 2011

Właśnie dotarło do mnie opracowanie przygotowane przez IGN i prof. Bolkowską z Wyższej Szkoły Zarządzania w Warszawie dotyczące budownictwa mieszkaniowego w 2011r. Dane są niewesołe, jak można się było zresztą spodziewać...

Deficyt mieszkań utrzymuje się na poziomie 1,6mln. Za średnią pensję przeciętny Kowalski może kupić ok. 0,8m2 mieszkania, czyli 3-4 razy mniej niż typowy mieszkaniec Unii. W naszym województwie wyliczono siłę nabywczą na jeszcze mniejszą wartość - zaledwie 0,71m2!!!

W stosunku do stanu z zeszłego roku spadła liczba wydawanych pozwoleń na budowę, wzrosła natomiast liczba rozpoczętych inwestycji (o ok. 10%) oraz mieszkań oddanych do użytkowania (wzrost o 16%).

Autorzy opracowania oceniają, że w budownictwie jednorodzinnym trwa zastój, natomiast developerzy oddają mniej mieszkań i mniej też sprzedają, chociaż nie powstrzymuje ich to przed rozpoczynaniem nowych inwestycji.

Ile kosztuje mieszkanie w Katowicach?

W ostatnich dniach dotarło do nas opracowanie dotyczące rynku nieruchomości w Katowicach i aglomeracji śląskiej, sporządzone przez NBP na podstawie danych pozyskanych z Urzędu Statystycznego oraz lokalnych biur nieruchomości. Przedmiotem badania były ceny na rynku pierwotnym i wtórnym w II kwartale 2011 r.
Potwierdzają się tu nasze obserwacje - ceny ofertowe na rynku wtórnym spadły o ok. 6,6% w stosunku do 2010r., średnia cena ofertowa to dzisiaj 3974zł./m2. Co ciekawe w skali roku minimalnie (o 0,7%) wzrosły ceny transakcyjne - obecnie średnia cena metra na akcie notarialny to 3478 zł. Albo katowiczanie mniej chętnie negocjują, albo ceny osiągnęły już "próg bólu" czyli opłacalności transakcji dla Sprzedających, którzy, jeśli nie muszą bezwzględnie sprzedawać swoich mieszkań w ostateczności często decydują się na ich wynajem, to dobra strategia na przeczekanie okresu słabej koniunktury.
Najlepiej tradycyjnie sprzedają się mieszkania mniejsze, w przedziale od 40 do 60m2. Spośród całej aglomeracji (badaniem objęto oprócz Katowic także Rudę Śl., Bytom, Tychy, Mikołów, Piekary, Sosnowiec, Świętochłowice i Zabrze) zaraz po Katowicach plasują się Tychy (z ceną 3829 zł./m2), a najtaniej jest w Rudzie, Bytomiu (ok. 2440 zł./m2) i Zabrzu. Ceny domów są także najwyższe w Katowicach i Tychach, w czołówce znajduje się też Mikołów (stanowiący od lat zaplecze mieszkaniowe dla stolicy GOP), przy czym najlepiej sprzedają się mniejsze domy (do 160m2) ze średnią ceną ok. 650tys. zł. Podobna sytuacja ma miejsce w segmencie działek - cena w Katowicach to 254 zł./m2 (przy najpopularniejszym metrażu 1000-2000m2), w Tychach 196zł./m2.
Na rynku pierwotnym też bez rewelacji - średnia cena ofertowa w Katowicach to 6140 zł./m2, czyli stosunkowo dużo, zważywszy, że już przeciętna cena transakcyjna wynosi tylko 4417 zł./m2! Tutaj wg badania odnotowano więcej transakcji w segmencie większych mieszkań pow. 60m2 (czyli odwrotnie niż na rynku wtórnym). Za Katowicami w kategorii cen ofertowych znajdziemy Tychy i Sosnowiec, najtańsze są nowe mieszkania w Siemianowicach i Chorzowie (3800 zł i 3740 zł./m2). Jeżeli chodzi o domy to developerskie inwestycje obejmują najczęściej zabudowę szeregową i bliźniaczą, najlepiej sprzedają się podobnie jak na rynku wtórnym najtańsze małe segmenty, stanowiące dla kupujących alternatywę dla dużego 4-pokojowego mieszkania w bloku, ale za to z własną małą działką i garażem czy miejscem parkingowym.
Na pociechę jedna pozytywna informacja - otóż w związku ze spadkiem cen wzrosła minimalnie nasza siła nabywcza - na rynku pierwotnym możemy kupić za średnią pensję 1,4m2 na rynku wtórnym i 1,1 m2 na rynku pierwotnym. Czyli jeśli przez 5 lat będziemy oszczędzać 100% naszych dochodów, nie wydając ani grosza na tzw. życie - przy założeniu niezmienności dzisiejszych cen będziemy w stanie kupić trzypokojowe mieszkanie do remontu w bloku z wielkiej płyty z lat 80-tych... Problem w tym, że niestety przez tych 5 lat trzeba jeszcze gdzieś mieszkać, jeść, opłacać media, telefony, samochód, leczyć się, ubierać, nie mówiąc o dziesiątkach innych kosztów bieżącego utrzymania domu i rodziny.... Do tego dochodzi niestabilna sytuacja na rynku pracy i wiele niewiadomych ad. perspektyw naszego rynku nieruchomości. Wyjścia są dwa - kredyt (najlepiej we frankach:)) albo wynajęcie wymarzonego mieszkania.
Ale o wynajmach napiszę następnym razem.

Rynek nieruchomości latem 2011

Jeśli ktoś chce kupić teraz nieruchomość w Katowicach - wydaje się, że moment jest bardzo dobry. Podaż znacznie przewyższa popyt, ceny wyraźnie spadły w stosunku do poziomu z lat 2008-2009, kiedy to, przypomnijmy, metr mieszkania na katowickim rynku wtórnym kosztował średnio ok. 4500 zł.!!! Czy te czasy wrócą? Na razie się na to nie zapowiada. Kassandryczne przepowiednie o nadchodzącej drugiej fali recesji i poważne utrudnienia w uzyskaniu kredytów hipotecznych tylko pogarszają nastroje potencjalnych nabywców. Kupujących jest więc niewielu, ci poważnie zainteresowani kupnem albo poszukują superokazji (z cenami na poziomie 3000zł.m2 lub poniżej!), albo przed podjęciem ostatecznej decyzji oglądają po kilkanaście, ba, czasem nawet dwadzieścia czy trzydzieści różnych nieruchomości... Rzecz jasna ku utrapieniu nas, pośredników. No cóż, obyś żył w ciekawych czasach, jak mawiają Chińczycy. My na nudę na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat nie możemy niestety narzekać.
Lipcowy raport przygotowany przez portal Oferty.net pokazuje minimalny spadek cen mieszkań w 18 największych polskich miastach. W stolicy średnia cena spadła nawet po raz pierwszy od 2 lat poniżej 9000 zł. Ceny w Katowicach to 4029 w czerwcu i 4052 w lipcu, ale pamiętajmy, że są to ceny ofertowe, a każdy kupujący próbuje negocjować, zwykle koło 5%, czasem nawet 10%. Co ciekawe Katowice z taką ceną metra plasują się na trzecim miejscu po Gorzowie i Bydgoszczy, w czołówce Sopot 9698 zł. (!), Warszawa 8921zł., Kraków 7401 zł. Następne miasta z cenami powyżej 6000 zł. to Gdańsk, Gdynia, Wrocław, czołówkę zamyka Poznań z ceną 5757 zł. Przed Katowicami w rankingu jest też Lublin, Białystok, a nawet Opole... To nic nowego, a jednak wciąż dziwi, że miasto z tak ogromnym potencjałem gospodarczym, niską stopą bezrobocia i stosunkowo wysokimi zarobkami jest ...takie tanie.

Ceny na koniec roku

Z kolei grudniowy raport z rynku nieruchomości, przygotowany przez Oferty.net i Open Finance określa średnią cenę ofertową mieszkania w Katowicach jako 4200 zł./m w październiku tego roku i 4190 zł./m w listopadzie. Dla porównania w sierpniu średnia cena metra wynosiła ok. 4067 zł., a we wrześniu - 4095 zł. Wahania cen w drugiej połowie roku są więc minimalne, nastąpiła już zapowiadana przez analityków i długo oczekiwana stabilizacja.
Łatwiejszy dostęp do kredytów sprzyja zwiększeniu liczby transakcji, coraz więcej nabywców zaciąga kredyty w euro. Waluta jest wciąż trudniejsza do zdobycia, wymaga większej zdolności kredytowej i zwykle większego wkładu własnego, ale mimo wahań kursowych jest bardziej opłacalna od złotówki. Przy kredycie na 30 lat rata w euro może być nawet o 20% tańsza od raty w rodzimej walucie!!!

Jest lepiej!

W zeszłym tygodniu Expander ogłosił, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy rośnie (nareszcie!) zdolność kredytowa naszych rodaków. Przypomniano też, że 4-osobowa rodzina z dochodem miesięcznym 3,5tys. zł. mogła na początku 2007 roku wziąć kredyt na ok. 300 tys., w 2008 na 270 tys, a obecnie w jej zasięgu jest ok. 214 tys. Swoją drogą zobaczcie - prawie o 1/3 spadła nam zdolność w okresie 2 lat! A ceny nieruchomości, owszem, zmniejszyły się, ale nie aż tak!
To jest pierwsza odpowiedź na pytanie, czemu spadł popyt na mieszkania. Zaostrzone warunki udzielania kredytów, wymagany wkład własny, koniec z pożyczaniem przez banki kwot równych 110% czy 115% wartości mieszkania, bo i na na zakup, i na koszty notarialne, na pośrednika, na remont... Banki wciąż udzielają mniej kredytów niż rok temu, choć zaczynają znów zachęcać promocjami i nieco skracają czas oczekiwania na decyzję kredytową.
Za to ceny na rynku się ustabilizowały. Wg danych z portalu Tabelaofert.pl średnia cena ofertowa warszawskiego rynku wtórnego to 8250 zł./m2, Kraków ma 6900zł., Wrocław - 6320 zł., a Katowice jak zwykle w cenowym ogonie - 3920 zł./m2 (przy średniej cenie transakcyjnej ok. 3390zł.). Średnia cena katowickiego rynku pierwotnego kształtuje się na poziomie 4890 zł./m2.

Co dalej z tymi cenami?

Wg analityków pod koniec roku nareszcie coś drgnęło. Po ponad półrocznym zastoju ruch na rynku mieszkań minimalnie się ożywił, a w listopadzie nawet w większości dużych miast wzrosły średnie ceny ofertowe. Wzrost był, co prawda, symboliczny, ale to i tak napawa optymizmem u progu nowego 2008 roku.
Warszawa wciąż przoduje z cenami na poziomie 9300 zł./m2, potem Gród Kraka - 8400 zł./m2, Wrocław i Tricity - 7400 zł./m2, Poznań - 6000 zł./m2. Katowice jak zwykle w ogonie (o...!, gdzie nam do reszty świata...! wzdychają pośrednicy, załąmując ręce nad naszą mizerną średnią 4100 zł./m2).
Oczywiście, im więcej na rynku nowych mieszkań - tym średnie ceny wyższe, a że u nas w Katowicach buduje się wyjątkowo mało i dominuje w obrocie rynek wtórny z budownictwem wielkopłytowym - to i ceny niskie. Jeżeli dojdą do skutku zapowiadane w ostatnich miesiącach nowe inwestycje - dopiero od 2009 r. zaczną wchodzić na rynek setki nowych mieszkań z Paderewskiego, Tysiąclecia, Dębowych, Ligoty, Millenium, Koszutki i śródmiejskich apartamentowców.
Czy spodziewany inwestycyjny boom zmieni za 2 lata sytuację na naszym rynku mieszkaniowym, nakręci koniunkturę i podniesie ceny, jak to miało miejsce np. we Wrocławiu czy ostatnio w Poznaniu i Łodzi? Oby tak było...

Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Developerzy na rynku nieruchomości

W zeszłym roku w całym województwie śląskim oddano zaledwie 1,5 tys. nowych mieszkań, prawie 10 razy mniej niż np. w samej tylko stolicy! W Warszawie czy Krakowie średni ceny lokali mieszkalnych są zawyżane przez bardzo drogie nowe apartamenty, w których cena metra wynosi 12-15 tys. zł. W Katowicach, gdzie nowo oddawane mieszkania liczy się w setkach, a nie w tysiącach, cena metra kwadratowego w inwestycjach developerskich to ok. 5-5,5 tys. (czyli różnica między średnią cena 4 tys./m2 na rynku wtórnym nie jest aż tak drastyczna).
Zawierając umowę z developerem należy jednak wziąć po uwagę kilka istotnych elementów. Sprawdźmy, czy jest on właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstaje inwestycja, czy ma prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i jak wygląda księga wieczysta, prowadzona dla tej nieruchomości (czy nie ma obciążeń w dziale III i hipotek w dziale IV). Jeśli inwestycja jest w toku - poszczególne lokale nie mają jeszcze osobnych ksiąg wieczystych, zostaną one założone dopiero po zakończeniu prac budowlanych, wykonaniu inwentaryzacji i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Do tego czasu interesuje nas stan tzw. księgi macierzystej (głównej), z której będą wydzielane księgi dla poszczególnych lokali.
Większość developerów wzbrania się przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży proponując klientom zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. Zdecydowanie bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Koszty nie są większe, gdyż zwykle notariusze pobierają przy takiej umowie połowę taksy, a drugą połowę nabywca płaci przy umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność). Na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
Notariusz powinien też z umowy wyeliminować niedozwolone klauzule umowne, które powszechnie pojawiają się w umowach developerów. Dotyczą one najczęściej ceny mieszkania czy domu, terminu jego oddania, kar umownych. Dane z lipcowego raportu UOKiK są alarmujące - niekorzystne dla klientów, jednostronne umowy podsuwają nabywcom niemal wszyscy z 200 skontrolowanych firm. Nie określają one ostatecznej ceny inwestycji ("cena wzrośnie, gdy wzrosną podatki, ceny materiałów, koszty robocizny itd.), nie precyzują terminu oddania lokalu bądź budynku, nakładają na klientów rażąco wysokie kary z tytułu odstąpienia od umów lub nieterminowych wpłat, zakazują składania reklamacji dotyczących wad...
Remedium na tę patologiczną sytuację ma być ustaw chroniąca nabywców w transakcjach developerskich, do której opracowania po wakacjach ma przystąpić Ministerstwo Budownictwa. Klienci zyskaliby w ten sposób ustawową ochronę i pomoc w bardzo licznych ostatnio sporach z nierzetelnymi firmami developerskimi.

Ceny mieszkań jeszcze rosną...

Dane za czerwiec, podawane przez serwis gazetadom.pl są interesujące. Otóż w czerwcu w Katowicach odnotowano 7% wzrost cen ofertowych (średnia to ok. 3950 zł., dla porównania w Warszawie - prawie 9300 zł., a w Krakowie 8100 zł.). W rankingu jesteśmy tuż za Poznaniem, który bije wszystkich rywali swoim 10-procentowym wzrostem! Poznańskie ceny, utrzymujące się na poziomie 5800 zł za m2 mają jeszcze perspektywy wzrostu, przynajmniej do poziomu aktualnych cen Wrocławia (7-7,5 tys. za m2). Na czym polega atrakcyjność Katowic? Otóż ceny są niskie, a co za tym idzie relatywnie duża jest siła nabywcza - za roczne zarobki mieszkaniec naszego miasta może kupić prawie 7,7 m2, a na przykład Krakowianin tylko 2,6 m2...
Zobaczymy, jak w statystykach wypadnie kończący się dziś lipiec. Nie można się raczej spodziewać rewelacji, bo miesiące wakacyjne to zwykle w nieruchomościach sezon ogórkowy, zamożniejsi klienci wyjeżdżają na urlopy, ci, którzy pozostają na miejscu wyczekują, jaka będzie sytuacja na rynku po wejściu w życie nowych przepisów ad. wykupu mieszkań spółdzielczych. Czy Trybunał orzeknie niekonstytucyjność ustawy? A jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy rzeczywiście na rynek wejdzie od razu kilkaset tysięcy lokali, powodując nagłą destabilizację i gwałtowny spadek cen? Osobiście - nie sądzę, ale to są pytania, które zadają sobie potencjalni kupujący. I jeśli nie muszą, wstrzymują się z zakupami czekając, co przyniosą najbliższe tygodnie.

Cenowa huśtawka

W dzisiejszym wydaniu TVN 24 i Gazety Wyborczej podano informację, że średnia cena metra mieszkania na katowickim rynku wtórnym wynosi 3879 zł. A więc w maju u nas potaniało. Podobno. Informajce te oparte są na raporcie Szybko.pl i Expandera. Ciekawe, że zgodnie z wykresami na Szybko.pl ceny w Katowicach od początku roku wyraźnie pną się do góry! Można oczywiście zamówić wyliczenie przybliżonej wartości oferowanej przez nas nieruchomości, ale za tę cenną informację trzeba zapłacić SMS-em 3,66 PLN, więc chętni mogą sobie zafundować tę przyjemność i zweryfikować wiarygodność portalu:)
Ciekawe tylko czy podawane dane są oparte na cenach ofertowych czy cenach końcowych z faktycznie zrealizowanych transakcji. Expander jako firma doradztwa kredytowego ma do czynienia raczej z tymi drugimi, poza tym warto pamiętać, że cykl zakupu mieszkania finansowanego z kredytu wygląda w uproszczeniu tak:
- wystawiamy ofertę do sprzedaży
- klienci oglądają nieruchomość
- ktoś decyduje się na kupno
- negocjujemy warunki
- podpisujemy umowę przedwstępną
- gromadzimy dokumenty konieczne do uzyskania kredytu (dotyczące sprzedawanej nieruchomości jak i potwierdzające wiarygodność finansową Kupującego wobec banku i jego zdolność kredytową)
- zawieramy umowę przyrzeczoną
Na powyższe czynności musimy mieć co najmniej 1 miesiąc, a bezpiecznie jest założyć czas do 1,5-2 miesięcy (nie wierzcie zapewnieniom banków, że dają kredyty hipoteczne w 3 dni...). Czyli cena na podpisywanym dziś akcie notarialnym odpowiada wartości mieszkania sprzed ok. 1,5 miesiąca. No i niestety (tzn. na nieszczęście Expandera) nie wszystkie transakcje odbywają się za pośrednictwem tej właśnie firmy.
Swoją drogą przydałaby się na bieżąco aktualizowana i całkowicie miarodajna (czyt. obiektywna) informacja o rynku i zrealizowanych transakcjach. W końcu wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości przeprowadzają u nas notariusze, a akty notarialne trafiają do odpowiednich urzędów skarbowych. Gdyby tak stworzyć zintegrowaną komputerową bazę danych z zawartych umów sprzedaży? Gdzie, kto, za ile? Byłoby o wiele łatwiej mówić o rynkowych tendencjach, bo tymczasem giniemy w informacyjnym szumie - w zeszłym tygodniu wg Rzeczpospolitej zdrożało, w Wyborczej znaleźliśmy zapowiedź, że wciąż jeszcze będzie drożeć, przynajmniej do 2010 roku, dziś znów w tej samej Gazecie tanieje...

Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Kilka uwag po Targach Mieszkaniowych

Jaki jest wybór nowych mieszkań na katowickim rynku pierwotnym? Na Targach prezentowało swoją ofertę zaledwie kilku wystawców- developerów budujących na terenie naszego miasta. Z pewnością była to tylko część inwestorów działających na lokalnym rynku, jednak uczucia "potargowe" są mieszane. Fakt, że w ogóle się cokolwiek buduje napawa optymizmem, zwłaszcza gdy mamy w pamięci totalny zastój minionej dekady. Ale buduje się wciąż niewiele. Dane publikowane choćby w dzisiejszej Rzeczpospolitej uzmysławiają nam smutną prawdą, że w ostatnich kilku latach w Katowicach oddawano ok. 500 nowych mieszkań rocznie! Na miasto liczące 320 tys. mieszkańców to nieprzyzwoicie mało...
Nowoplanowane inwestycje mogą trochę podreperować te przerażające statystyki. Atal przystępuje do budowy zamkniętego osiedla apartamentowego Ligota Park w doskonałym miejscu na Brynowie. Krakowska firma Activ Investment już zaczęła sprzedawać mieszkania w dwóch apartamentowcach na Dolnym Tysiącleciu. Ruszają nabory na kolejny etap Dębowych Tarasów koło Silesia City Center, pierwsze rozeszły się w całości jak ciepłe bułeczki, choć do zakończenia budowy jeszcze daleko. Rozrasta się ekskluzywne Osiedle Millenium przy Hierowskiego na Kostuchnie.
A domy? W Panewnikach przy Panewnickiej buduje m.in. Dombud, z ciekawością należy obserwować inwestycję Zielona Aleja firmy Centrum Developer, bo koncepcja architektoniczna tego zamkniętego osiedla wyróżnia się na tle produkcji, do których przyzwyczaiły nas firmy budowlane. Jak sprawdzą się neoklasycystyczne fasady w XXI wieku i czy znajdą zwolenników - czas pokaże... Nie można też zapomnieć o Plantach Śląskich, to wprawdzie już nie administracyjne Katowice, ale położenie świetne, tuż przy WPKiW, a i dostępność komunikacyjna tego osiedla, ulokowanego niemal na styku trzech miast - Katowic, Siemianowic i Chorzowa - znakomita. Stąd i ogromne zainteresowanie projektem nabywców, a przecież Nestin Polska już przymierza się po wakacjach do budowy kolejnych budynków, tym razem dwóch apartamentowców o najwyższym standardzie.
Takich planowanych lub też właśnie rozpoczynanych inwestycji jest w naszym mieście jeszcze kilka, może kilkanaście. Tylko klienci niecierpliwie pytają - kiedy można będzie kupić, a nie tylko podpisać umowę rezerwacyjną? Kiedy zamieszkać? No i za ile, skoro developerzy podnoszą niemal co miesiąc ceny nowobudowanego metra, tłumacząc podwyżki szaleństwem na rynku materiałów budowlanych!

Co słychać w wynajmach?

Na rynku najmu - raczej bez zmian. Klienci najczęściej pytają o małe tanie lokale. Kawalerki po 600-700 zł. schodzą od ręki, na taką ofertę jest kolejka chętnych. Przy niewysokich przeciętnych katowickich zarobkach większości najemców po prostu nie stać na zapłacenie za mieszkanie 1000 czy 1200 zł. za miesiąc, przecież trzeba jeszcze opłacić media (100-150 zł.), no i z czegoś żyć. Ci majętniejsi wolą wyłożyć tę samą kwotę na ratę kredytu i kupują, póki się da.
Mieszkania o lepszym standardzie, z czynszami powyżej 1000 zł. zwykle wybierają przyjeżdżający spoza Śląska pracownicy firm. Tradycyjnie najlepiej wynajmuje się ścisłe Centrum - Superjednostka, Uniwersytecka, Żyletka przy ul. Sokolskiej. Dobra lokalizacja pod wynajem to też Gwiazdy przy Roździeńskiego i Koszutka (okolice Spodka, niebieskie bloki, ul. Ordona). Są amatorzy południowej części Śródmieścia i okolic AWF (ul. Lisieckiego, ul. Adamskiego, ul. Fliegera), bardzo dobrze wynajmuje się również Os. Paderewskiego i bliski Brynów.
Studenci, dla których sezon najintensywniejszych poszukiwań zacznie się w połowie wakacji, pytają o lokalizacje najbliżej swoich uczelni. I tak medycy oczywiście szukają czegoś na Ligocie, Akademia Ekonomiczna wybiera Gwiazdy i Zawodzie, GWSH - Piotrowice i Ochojec, a UŚ - Centrum. Liczy się bliskość uczelni, ewentualnie możliwie najszybszy dojazd, no i oczywiście cena (najlepiej ok. 250-350 zł. za osobę).
Komfortowe, w pełni umeblowane i wyposażone w AGD i RTV mieszkanie dwupokojowe kosztuje od 1200 zł. wzwyż, przy czynszu ok. 1500 zł. można już wybierać w ofertach. A w najdroższych dzielnicach - np. w nowej zabudowie na Ptasim za 50 m2 trzeba zapłacić ok. 2000 zł. Luksusowy 80-metrowy apartament w rejonie Wróbli czy Czajek to wydatek rzędu 4000 zł...

Rewolucji nie było....

Ceny nie spadły... Przynajmniej w Katowicach. Zresztą kto oglądał wczorajszy magazyn "Fakty, ludzie, pieniądze" na TVN 24 ten wie, że będzie drożeć jeszcze przez jakieś dwa, trzy lata. Dlaczego? Primo - Euro 2012 nakręci nam doskonale koniunkturę na ceny nieruchomości (a Katowice wszak tuż koło Chorzowa, no i jeśli zwycięży postulowana przez naszych działaczy propozycja 6 a nie 4 stadionów na mecze... - my, mieszkańcy Śląska zacieramy ręce:). Secundo - w statystykach budownictwa mieszkaniowego wciąż deficyt na ponad milion mieszkań, więc przy naszym dotychczasowym tempie mamy parę dziesięcioleci na pokrycie rynkowego zapotrzebowania. Tertio - skoro gwałtownie drożeje nowe budownictwo mieszkaniowe (bo nie dość, że szaleją ceny materiałów, to jeszcze nie ma z czego i z kim budować) - to musi też drożeć na rynku wtórnym.
Wg barometru cen sprzedaży mieszkań zamieszczonego w poniedziałkowym dodatku do "Rzeczpospolitej" poświęconym nieruchomościom ceny w bieżącym roku wzrosną o ok. 17%. To oczywiście niewiele w porównaniu z zeszłorocznymi rekordami (wg tegoż źródła - 41,9%), ale o spadku nikt nie mówi... A analiza oparta jest o dane od liczących się pośredników z pięciu dużych miast (Stolica, Wrocław, Łódź, Gdańsk i Katowice) .
A tymczasem właśnie na katowickim Giszowcu pojawiła się kawalerka w nowej zabudowie (kto zna bloki budowane przez firmę Atal na ul. Kolistej, ten wie, o co chodzi) za ponad 7 tys. za metr... Ech, a podobno miało stanieć...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!