Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Kilka uwag po Targach Mieszkaniowych

Jaki jest wybór nowych mieszkań na katowickim rynku pierwotnym? Na Targach prezentowało swoją ofertę zaledwie kilku wystawców- developerów budujących na terenie naszego miasta. Z pewnością była to tylko część inwestorów działających na lokalnym rynku, jednak uczucia "potargowe" są mieszane. Fakt, że w ogóle się cokolwiek buduje napawa optymizmem, zwłaszcza gdy mamy w pamięci totalny zastój minionej dekady. Ale buduje się wciąż niewiele. Dane publikowane choćby w dzisiejszej Rzeczpospolitej uzmysławiają nam smutną prawdą, że w ostatnich kilku latach w Katowicach oddawano ok. 500 nowych mieszkań rocznie! Na miasto liczące 320 tys. mieszkańców to nieprzyzwoicie mało...
Nowoplanowane inwestycje mogą trochę podreperować te przerażające statystyki. Atal przystępuje do budowy zamkniętego osiedla apartamentowego Ligota Park w doskonałym miejscu na Brynowie. Krakowska firma Activ Investment już zaczęła sprzedawać mieszkania w dwóch apartamentowcach na Dolnym Tysiącleciu. Ruszają nabory na kolejny etap Dębowych Tarasów koło Silesia City Center, pierwsze rozeszły się w całości jak ciepłe bułeczki, choć do zakończenia budowy jeszcze daleko. Rozrasta się ekskluzywne Osiedle Millenium przy Hierowskiego na Kostuchnie.
A domy? W Panewnikach przy Panewnickiej buduje m.in. Dombud, z ciekawością należy obserwować inwestycję Zielona Aleja firmy Centrum Developer, bo koncepcja architektoniczna tego zamkniętego osiedla wyróżnia się na tle produkcji, do których przyzwyczaiły nas firmy budowlane. Jak sprawdzą się neoklasycystyczne fasady w XXI wieku i czy znajdą zwolenników - czas pokaże... Nie można też zapomnieć o Plantach Śląskich, to wprawdzie już nie administracyjne Katowice, ale położenie świetne, tuż przy WPKiW, a i dostępność komunikacyjna tego osiedla, ulokowanego niemal na styku trzech miast - Katowic, Siemianowic i Chorzowa - znakomita. Stąd i ogromne zainteresowanie projektem nabywców, a przecież Nestin Polska już przymierza się po wakacjach do budowy kolejnych budynków, tym razem dwóch apartamentowców o najwyższym standardzie.
Takich planowanych lub też właśnie rozpoczynanych inwestycji jest w naszym mieście jeszcze kilka, może kilkanaście. Tylko klienci niecierpliwie pytają - kiedy można będzie kupić, a nie tylko podpisać umowę rezerwacyjną? Kiedy zamieszkać? No i za ile, skoro developerzy podnoszą niemal co miesiąc ceny nowobudowanego metra, tłumacząc podwyżki szaleństwem na rynku materiałów budowlanych!

Targi Mieszkaniowe Śląsk 2007

Dziś i jutro mieszkańcy Katowic i okolic mają okazję zapoznania się z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi na terenie naszego regionu. Impreza odbywa się w Kapeluszu, czyli hali wystawowej ulokowanej na terenie Chorzowskiego Parku. Kto i co wystawia? Na ponad 40 stoiskach znajdziemy oferty developerów, banków udzielających kredytów hipotecznych, doradców kredytowych, biur nieruchomości, pracowni architektonicznych i innych specjalistycznych firm obsługujących rynek nieruchomości. Prezentowana oferta nowych inwestycji mieszkaniowych obejmuje Katowice, Chorzów, Tychy, Mysłowice, Bytom, Tarnowskie Góry, Chełm Śląski, Bielsko-Białą, choć można też znaleźć propozycje nieruchomości z okolic Krakowa czy Łodzi!

Jeśli jeszcze nie byliście - spróbujcie odwiedzić tę imprezę jutro, wstęp wolny, atmosfera sympatyczna, a pokazywane wizualizacje i makiety wyglądają w większości bardzo zachęcająco. No i nasuwa się wniosek, że i u nas, na Śląsku, wreszcie coś drgnęło w nowym budownictwie mieszkaniowym. Oby za rok katalog targowy był dwa razy grubszy, bo w Kapeluszu dla nieruchomościowych wystawców znajdzie się jeszcze dużo miejsca:)

Nowy dworzec w Katowicach?

Czy ktoś z mieszkańców Katowic nie interesuje się losem Dworca PKP? Chyba nie. Dyskusja na temat tego budynku, ulokowanego w samym sercu miasta, przez którego podwoje przewijają się codziennie dziesiątki tysięcy osób, trwa od kilkunastu lat. Obiekt popada w ruinę - wciąż nie ma koncepcji, jak ten problem rozwiązać, albo też na samych koncepcjach się kończy...

Wyburzyć czy tylko wyremontować, adaptując do współczesnych wymogów? Obrońcy podnoszą kwestię oryginalności zindywidualizowanego projektu, którego charakterystyczna bryła jest, chcemy czy też ni, jednym z architektonicznych symboli naszego miasta. Przeciwnicy zarzucają niefunkcjonalność, wysokie koszty utrzymania i nieopłacalność generalnego remontu, o który budynek prosi się od lat. A działka w tak doskonałym miejscu nie może się marnować, zresztą przykład daje nam Kraków i tamtejsza, wprowadzona w życie, koncepcja zagospodarowania terenów okołodworcowych.
Do tej inwestycji przymierzały się już m.in. ING Real Estate i Polish Transport Holdings, a w ostatnich dniach prezes PKP zapowiedział, że jeszcze w tym roku Koleje przystąpią do przebudowy dworca, która obejmowałaby także zagospodarowanie sąsiadującego Placu Szewczyka (mają tu powstać budynki komercyjne i marzące się od lat wszystkim katowiczanom wielopoziomowe parkingi).
Oczywiście zadłużony kolejowy moloch sam nie uniesie ciężaru wartej 300 mln euro inwestycji, po raz kolejny ruszyły więc poszukiwania strategicznego inwestora, z wizją i odpowiednim kapitałem. A plany są ambitne - nowy dworzec ma ruszyć w 2001 roku! Czyli przed niecierpliwie przez nas wyglądanym Euro 2012... Czy tym razem się powiedzie? Trzymamy kciuki!

Co słychać w wynajmach?

Na rynku najmu - raczej bez zmian. Klienci najczęściej pytają o małe tanie lokale. Kawalerki po 600-700 zł. schodzą od ręki, na taką ofertę jest kolejka chętnych. Przy niewysokich przeciętnych katowickich zarobkach większości najemców po prostu nie stać na zapłacenie za mieszkanie 1000 czy 1200 zł. za miesiąc, przecież trzeba jeszcze opłacić media (100-150 zł.), no i z czegoś żyć. Ci majętniejsi wolą wyłożyć tę samą kwotę na ratę kredytu i kupują, póki się da.
Mieszkania o lepszym standardzie, z czynszami powyżej 1000 zł. zwykle wybierają przyjeżdżający spoza Śląska pracownicy firm. Tradycyjnie najlepiej wynajmuje się ścisłe Centrum - Superjednostka, Uniwersytecka, Żyletka przy ul. Sokolskiej. Dobra lokalizacja pod wynajem to też Gwiazdy przy Roździeńskiego i Koszutka (okolice Spodka, niebieskie bloki, ul. Ordona). Są amatorzy południowej części Śródmieścia i okolic AWF (ul. Lisieckiego, ul. Adamskiego, ul. Fliegera), bardzo dobrze wynajmuje się również Os. Paderewskiego i bliski Brynów.
Studenci, dla których sezon najintensywniejszych poszukiwań zacznie się w połowie wakacji, pytają o lokalizacje najbliżej swoich uczelni. I tak medycy oczywiście szukają czegoś na Ligocie, Akademia Ekonomiczna wybiera Gwiazdy i Zawodzie, GWSH - Piotrowice i Ochojec, a UŚ - Centrum. Liczy się bliskość uczelni, ewentualnie możliwie najszybszy dojazd, no i oczywiście cena (najlepiej ok. 250-350 zł. za osobę).
Komfortowe, w pełni umeblowane i wyposażone w AGD i RTV mieszkanie dwupokojowe kosztuje od 1200 zł. wzwyż, przy czynszu ok. 1500 zł. można już wybierać w ofertach. A w najdroższych dzielnicach - np. w nowej zabudowie na Ptasim za 50 m2 trzeba zapłacić ok. 2000 zł. Luksusowy 80-metrowy apartament w rejonie Wróbli czy Czajek to wydatek rzędu 4000 zł...

Rewolucji nie było....

Ceny nie spadły... Przynajmniej w Katowicach. Zresztą kto oglądał wczorajszy magazyn "Fakty, ludzie, pieniądze" na TVN 24 ten wie, że będzie drożeć jeszcze przez jakieś dwa, trzy lata. Dlaczego? Primo - Euro 2012 nakręci nam doskonale koniunkturę na ceny nieruchomości (a Katowice wszak tuż koło Chorzowa, no i jeśli zwycięży postulowana przez naszych działaczy propozycja 6 a nie 4 stadionów na mecze... - my, mieszkańcy Śląska zacieramy ręce:). Secundo - w statystykach budownictwa mieszkaniowego wciąż deficyt na ponad milion mieszkań, więc przy naszym dotychczasowym tempie mamy parę dziesięcioleci na pokrycie rynkowego zapotrzebowania. Tertio - skoro gwałtownie drożeje nowe budownictwo mieszkaniowe (bo nie dość, że szaleją ceny materiałów, to jeszcze nie ma z czego i z kim budować) - to musi też drożeć na rynku wtórnym.
Wg barometru cen sprzedaży mieszkań zamieszczonego w poniedziałkowym dodatku do "Rzeczpospolitej" poświęconym nieruchomościom ceny w bieżącym roku wzrosną o ok. 17%. To oczywiście niewiele w porównaniu z zeszłorocznymi rekordami (wg tegoż źródła - 41,9%), ale o spadku nikt nie mówi... A analiza oparta jest o dane od liczących się pośredników z pięciu dużych miast (Stolica, Wrocław, Łódź, Gdańsk i Katowice) .
A tymczasem właśnie na katowickim Giszowcu pojawiła się kawalerka w nowej zabudowie (kto zna bloki budowane przez firmę Atal na ul. Kolistej, ten wie, o co chodzi) za ponad 7 tys. za metr... Ech, a podobno miało stanieć...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!

How can foreigner buy real estate in Poland?

If you are foreigner interested in buying a property in Poland you must first answer the question if you are a citizen of Member States of the European Economic Area. If your answer is "yes" - you can buy almost every real estate, except of agricultural and forest real estate (during the period of 12 years of the Republic of Poland Accession to the European Union), and second house (during the period of 5 years of the Republic of Poland Accession to the European Union).
For all foreigners coming from different countries there is one general rule - you should have an official permit (an administrative decision from the minister competent in internal affairs). But permit is not required if for example: you buy a separate living accommodation, you buy real estate if you are living in the Republic of Poland for at least 5 years following the granting of a permit to settle thereto, you are the spouse of a Polish citizen and residing in the Republic of Poland for least 2 years following the granting of a permit to settle thereto, of real estate that as a result of acquisition shall constitute marital estate of the spouses, etc.
All details you can find on the web side of The Ministry of Interior and Administration. Read very carefully art. 8 of the Act. And buy real estate in Poland!

Why should you invest in Katowice?

What encourages investors to invest their money in our city? The attractiveness of Katowice as the capital of Upper Silesia is still growing. Our most important advantages are well developed infrastructure (basic facilities and equipment, really good roads, well prepared and educated employees, long tradition in industry) and strategic location on the map of Europe. This is why our region is often compared with the Ruhra Basin in Germany, many historical and economic factors are very similar for both of these regions. And look, how perfect German people have used their chance ...

What is especially important – Katowice as a city are better and better recognized in Europe, the proof of this statement was for example our presence on MIPIM 2007 in Cannes – international fair and conference about property market, where our presentation gained a lot of interest among foreign investors (not only from Western Europe but also form Arabian countries or Japan!). The participants of this international business meeting were shown well-prepared, modern and open-minded conception of local development, presented by Katowice.

Our next good point is very popular (especially in our region) idea of Silesian mega-city – the biggest in Poland and one of the biggest in Eastern Europe metropolis. The area of Silesia City will be comparable to London! This ihabited by near 3 mllion people urban area with the capital in Katowice for sure would be a perfect place for the most influential decision-makers in the market from all over the world.
If the conception is realized it would be the best impulse for economic activation of Silesia and revitalisation of post-industrial areas. So the perspectives of our future are really good...

Rekordy, rekordy

Jeszcze dwa słowa o rekordach cen mieszkań z ostatnich tygodni. Póki co zatrzymajmy się przy rynku wtórnym. Zaglądamy na wiodące portale z ofertami nieruchomości - gratka.pl, domiporta.pl, krn.pl. A tam...

Liderem jest Osiedle Leśne na Brynowie - w tej elitarnej enklawie nowego strzeżonego osiedla można kupić apartamenty po 8-9 tys. za m2 (tańsza wersja nieumeblowana lub droższa z meblami i wyposażeniem)! Mieszkania są luksusowo wykończone, płaci się tu za standard, elitarne sąsiedztwo i bezpieczeństwo.
W ścisłej czołówce plasuje się też rzecz jasna Ptasie. Dwupokojowe mieszkanie 46 m na Wróbli kosztuje 400 tys., czyli ponad 8 tys. za m2! Oferowany standard jest znacznie niższy niż na Leśnym, ale za snobistyczną chęć posiadania "ptasiego adresu" trzeba słono płacić. Ale za to prawie 140 metrowy apartament na tej samej ulicy Wróbli (cena 1,1 mln, czyli też 8 tys. za metr) nie ustępuje jakością wykończenia i nowoczesnym stylem aranżacji mieszkaniom z Leśnego. Miłośnicy minimalistycznej elegancji będą zachwyceni, choć w Katowicach mając ponad milion złotych można już powybierać wśród ofert nowych domów...

Koszutka też nie chce być gorsza (wtajemniczeni już wiedzą, że chodzi nie o byle jaką Koszutkę, a o jedyny w miarę nowy blok w dzielnicy przy ul. Jesionowej) . Otóż za 70 m Sprzedający życzą sobie 550 tys. (granica 8 tys. za metr jest więc niebezpiecznie blisko). Trzeba przyznać, że lokal ma swój klimat, czuć tu rękę dobrego architekta wnętrz, a w cenę wliczone jest także kompletne wyposażenie i umeblowanie. W tym samym bloku 52 m jest wystawione za 380 tys. (ponad 7 tys. za metr). Ale to i tak nic w porównaniu z cenami, za które będą sprzedawane apartamenty w Rezydencji Parkowej przy tej samej ulicy. Pęknie tam granica magicznych dla Katowic 10 tys. PLN.... za metr, oczywiście....

Co nowego na rynku mieszkań?

Rok temu chyba nikomu w Katowicach nie śniło się, że ceny mieszkań w naszym mieście mogą dojść do 4-5 tys. PLN za m2. A dziś ta możliwość wydaje się coraz bardziej realna... Przy utrzymaniu dotychczasowego tempa wzrostu, a nawet jego sporym spowolnieniu i tak w perspektywie najbliższego roku-dwóch lat możemy, jak się wydaje, liczyć na średnią cenę metra lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym na tym właśnie magicznym poziomie ok. 5 tys. PLN. Osiągnęlibyśmy w ten sposób mniej więcej ceny dzisiejszego Poznania czy Lublina, chociaż nie wiadomo, czy uda nam się te miasta dogonić. Na pewno nie znajdziemy się w ścisłej czołówce, gdzie dziś przoduje stolica, po piętach depcze jej Gród Kraka, a zaciekle (zwłaszcza w ostatnim roku) goni Wrocław.
Czy pomoże nam piłkarskie święto w 2012 roku? Gdyby nasz Stadion Śląski został zakwalifikowany do pierwszej czwórki, a nie wpisany na listę rezerwową - na pewno cały region zyskałby ogromny zastrzyk finansowo-inwestycyjnej energii. Wydaje się jednak, że od dawna nie działa w sferach rządzących żadne śląskie lobby i po raz kolejny potraktowano nas po macoszemu. Czyżby znów odezwało się echo dawnych anty-śląskich uprzedzeń, kiedy byliśmy przez resztę kraju z zazdrością postrzegani jako pieszczoch systemu? Ale dosyć dygresji....
Wróćmy do naszych mieszkań. Co się dzieje na rynku wtórnym?
Ceny rosną. Wzrost jest stopniowy, ale ciągły. Jeśli np. pod koniec zeszłego roku średnia cena metra oscylowała w okolicach 3 tys. PLN to teraz wynosi już ok. 3,5-3,7 tys PLN i coraz bardziej zbliża się do 4 tys.! Trudno na rynku wtórnym znaleźć ofertę poniżej 3 tys., w takich cenach wystawiane są do sprzedaży nawet lokale w mniej atrakcyjnych dzielnicach typu Załęże czy Szopienice.
Metr mieszkania na Os. Tysiąclecia czy Paderewskiego to minimum 3,5 tys. choć pojawiają się już oferty dochodzące do 4,5 tys. PLN. Oczywiście im lepszy standard mieszkania, lokalizacja, piętro - tym wyższa cena.
W Śródmieściu nie ma co szukać mieszkania poniżej 4 tys. za metr. Położenie, stan techniczny i otoczenie budynku jest tu oczywiście najważniejsze, za lokal w okolicach Katedry (Bratków, Astrów, Różana, Jordana) klienci gotowi są zapłacić nawet 6 tys. za metr!
Granicę 4 tys. zaczyna przekraczać także Koszutka, popularne są zwłaszcza okolice KSM - Klonowa, Topolowa, Grabowa i stara zabudowa z lat 60-tych - "podkowy" na Okrzei, niskie ceglane bloki w rejonie Grażyńskiego czy Czerwińskiego. Minimum 4-4,5 tys. trzeba też zapłacić za świetną pod wynajem lokalizację w ścisłym Centrum miasta - Superjednostkę, Uniwersytecką czy Żyletkę.
Na Os. Ptasim takie ceny nikogo nie dziwią, tam było, jest i chyba już zawsze będzie najdrożej. Co ciekawe - lokale usytuowane w tej brynowskiej dzielnicy są wystawiane po 7-8 tys. za metr i znajdują nabywców. Klienci poszukują nie tylko najnowszych (ale oczywiście także najkosztowniejszych) apartamentów na Wróbli czy Czajek, po 6 tys. są też w stanie zapłacić za mieszkania w blokach z lat 80-tych przy ul. Drozdów lub Kolibrów.
A co na to Sprzedający? Sprzedający czytają gazety, śledzą portale internetowe, oglądają TV i myślą sobie: "skoro u nas metr kosztuje 4 tys. a w takim Wrocławiu 7 tys., nie mówiąc już o Warszawie z jej średnią 9-9,5 tys.... No, to u nas na pewno jeszcze też zdrożeje. Takie mamy drogi! Takie inwestycje się szykują! A jakby wypaliło jeszcze Euro 2012! Nie muszę- nie sprzedam teraz. Poczekam, sprzedam jeszcze lepiej" A Kupujący płaczą.... I płacą....