Ile kosztuje mieszkanie w Katowicach?

W ostatnich dniach dotarło do nas opracowanie dotyczące rynku nieruchomości w Katowicach i aglomeracji śląskiej, sporządzone przez NBP na podstawie danych pozyskanych z Urzędu Statystycznego oraz lokalnych biur nieruchomości. Przedmiotem badania były ceny na rynku pierwotnym i wtórnym w II kwartale 2011 r.
Potwierdzają się tu nasze obserwacje - ceny ofertowe na rynku wtórnym spadły o ok. 6,6% w stosunku do 2010r., średnia cena ofertowa to dzisiaj 3974zł./m2. Co ciekawe w skali roku minimalnie (o 0,7%) wzrosły ceny transakcyjne - obecnie średnia cena metra na akcie notarialny to 3478 zł. Albo katowiczanie mniej chętnie negocjują, albo ceny osiągnęły już "próg bólu" czyli opłacalności transakcji dla Sprzedających, którzy, jeśli nie muszą bezwzględnie sprzedawać swoich mieszkań w ostateczności często decydują się na ich wynajem, to dobra strategia na przeczekanie okresu słabej koniunktury.
Najlepiej tradycyjnie sprzedają się mieszkania mniejsze, w przedziale od 40 do 60m2. Spośród całej aglomeracji (badaniem objęto oprócz Katowic także Rudę Śl., Bytom, Tychy, Mikołów, Piekary, Sosnowiec, Świętochłowice i Zabrze) zaraz po Katowicach plasują się Tychy (z ceną 3829 zł./m2), a najtaniej jest w Rudzie, Bytomiu (ok. 2440 zł./m2) i Zabrzu. Ceny domów są także najwyższe w Katowicach i Tychach, w czołówce znajduje się też Mikołów (stanowiący od lat zaplecze mieszkaniowe dla stolicy GOP), przy czym najlepiej sprzedają się mniejsze domy (do 160m2) ze średnią ceną ok. 650tys. zł. Podobna sytuacja ma miejsce w segmencie działek - cena w Katowicach to 254 zł./m2 (przy najpopularniejszym metrażu 1000-2000m2), w Tychach 196zł./m2.
Na rynku pierwotnym też bez rewelacji - średnia cena ofertowa w Katowicach to 6140 zł./m2, czyli stosunkowo dużo, zważywszy, że już przeciętna cena transakcyjna wynosi tylko 4417 zł./m2! Tutaj wg badania odnotowano więcej transakcji w segmencie większych mieszkań pow. 60m2 (czyli odwrotnie niż na rynku wtórnym). Za Katowicami w kategorii cen ofertowych znajdziemy Tychy i Sosnowiec, najtańsze są nowe mieszkania w Siemianowicach i Chorzowie (3800 zł i 3740 zł./m2). Jeżeli chodzi o domy to developerskie inwestycje obejmują najczęściej zabudowę szeregową i bliźniaczą, najlepiej sprzedają się podobnie jak na rynku wtórnym najtańsze małe segmenty, stanowiące dla kupujących alternatywę dla dużego 4-pokojowego mieszkania w bloku, ale za to z własną małą działką i garażem czy miejscem parkingowym.
Na pociechę jedna pozytywna informacja - otóż w związku ze spadkiem cen wzrosła minimalnie nasza siła nabywcza - na rynku pierwotnym możemy kupić za średnią pensję 1,4m2 na rynku wtórnym i 1,1 m2 na rynku pierwotnym. Czyli jeśli przez 5 lat będziemy oszczędzać 100% naszych dochodów, nie wydając ani grosza na tzw. życie - przy założeniu niezmienności dzisiejszych cen będziemy w stanie kupić trzypokojowe mieszkanie do remontu w bloku z wielkiej płyty z lat 80-tych... Problem w tym, że niestety przez tych 5 lat trzeba jeszcze gdzieś mieszkać, jeść, opłacać media, telefony, samochód, leczyć się, ubierać, nie mówiąc o dziesiątkach innych kosztów bieżącego utrzymania domu i rodziny.... Do tego dochodzi niestabilna sytuacja na rynku pracy i wiele niewiadomych ad. perspektyw naszego rynku nieruchomości. Wyjścia są dwa - kredyt (najlepiej we frankach:)) albo wynajęcie wymarzonego mieszkania.
Ale o wynajmach napiszę następnym razem.

Rynek nieruchomości latem 2011

Jeśli ktoś chce kupić teraz nieruchomość w Katowicach - wydaje się, że moment jest bardzo dobry. Podaż znacznie przewyższa popyt, ceny wyraźnie spadły w stosunku do poziomu z lat 2008-2009, kiedy to, przypomnijmy, metr mieszkania na katowickim rynku wtórnym kosztował średnio ok. 4500 zł.!!! Czy te czasy wrócą? Na razie się na to nie zapowiada. Kassandryczne przepowiednie o nadchodzącej drugiej fali recesji i poważne utrudnienia w uzyskaniu kredytów hipotecznych tylko pogarszają nastroje potencjalnych nabywców. Kupujących jest więc niewielu, ci poważnie zainteresowani kupnem albo poszukują superokazji (z cenami na poziomie 3000zł.m2 lub poniżej!), albo przed podjęciem ostatecznej decyzji oglądają po kilkanaście, ba, czasem nawet dwadzieścia czy trzydzieści różnych nieruchomości... Rzecz jasna ku utrapieniu nas, pośredników. No cóż, obyś żył w ciekawych czasach, jak mawiają Chińczycy. My na nudę na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat nie możemy niestety narzekać.
Lipcowy raport przygotowany przez portal Oferty.net pokazuje minimalny spadek cen mieszkań w 18 największych polskich miastach. W stolicy średnia cena spadła nawet po raz pierwszy od 2 lat poniżej 9000 zł. Ceny w Katowicach to 4029 w czerwcu i 4052 w lipcu, ale pamiętajmy, że są to ceny ofertowe, a każdy kupujący próbuje negocjować, zwykle koło 5%, czasem nawet 10%. Co ciekawe Katowice z taką ceną metra plasują się na trzecim miejscu po Gorzowie i Bydgoszczy, w czołówce Sopot 9698 zł. (!), Warszawa 8921zł., Kraków 7401 zł. Następne miasta z cenami powyżej 6000 zł. to Gdańsk, Gdynia, Wrocław, czołówkę zamyka Poznań z ceną 5757 zł. Przed Katowicami w rankingu jest też Lublin, Białystok, a nawet Opole... To nic nowego, a jednak wciąż dziwi, że miasto z tak ogromnym potencjałem gospodarczym, niską stopą bezrobocia i stosunkowo wysokimi zarobkami jest ...takie tanie.

Galeria sierpień 2011

Deszczowy lipiec pokrzyżował zapewne plany ekip budujących Galerię, codziennie niemal obserwowaliśmy z naszych okien wykopy pełne wody... Miejmy nadzieję, że podawany termin oddania obiektu do użytkowania - wiosna 2013 - nie zostanie z tego powodu przesunięty. Nic też na razie nie słychać o ostatnim etapie prac, który miała stanowić budowa biurowca przy ul. Młyńskiej.

Z góry plac budowy wygląda imponująco, wykop jest naprawdę potężny, otaczająca go ściana szczelinowa została już ukończona i zakotwiona, fundamenty od strony ul. 3 Maja też są już częściowo wylane. Postęp robót śledzą codziennie przechodnie - stworzono dla nich kilka specjalnych "punktów obserwacyjnych" przy ogrodzeniu placu. A gospodarze - Arup i Neinver - doglądają prac gospodarskim okiem ze swoich biur przy pl Szewczyka.