Dworcowa, Mariacka...

O budowie nowej galerii handlowej na miejscu dawnego hotelu Silesia na razie cicho. Za to PKP ogłosiły nareszcie przetarg na budynek Starego Dworca. Zgodnie z przewidywaniami nie powrócono do zeszłorocznej koncepcji sprzedaży pojedynczych kamienic przy Dworcowej (w 2006 wystawiano 2 budynki, jeden, o ile pamiętam za ok. 3 mln, a drugi chyba za 6 mln). Teraz hurtem można kupić całe 8000 m2 za, bagatela, 45 mln zł.... Bo taka właśnie jest cena wywoławcza. Oczy wszystkich wtajemniczonych kierują się, rzecz jasna, na Kraków. Czy państwo Likusowie podniosą rękawicę wartą 12 mln Euro? 16 października już blisko a wtedy ma nastąpić rozstrzygnięcie przetargowych procedur.

A nam, mieszkańcom Katowic, się już od dawna marzą te podziemne parkingi, te galerie z ekskluzywnymi butikami, których namiastką jest teraz pasaż w hotelu Monopol, elegancie knajpki, stylowe restauracje, no i ten obiecywany deptak Dworcowa-Mariacka, który mógłby z powodzeniem spełnić rolę nowego katowickiego Rynku.
Tymczasem na rogu Mariackiej Francuskiej miasto wyburza oficyny zrujnowanych kamienic, czyżby to pierwszy krok do uruchomienia Mariackiej Tylnej? Czekamy, czekamy...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Co nowego?

Znów odezwała się sprawa parkingu koło Urzędu Miasta na Młyńskiej. W czerwcu słynna działka obok pl. Szewczyka i Dworca PKP po raz kolejny przeszła w nowe ręce nabyła ją Grupa Menedżerska (skądinąd powiązana osobowo ze spółką W. Beutin Polska, poprzednim użytkownikiem wieczystym nieruchomości).
Ciekawe, czy planowana w tym miejscu od lat budowa biurowca z kilkupiętrowym parkingiem i częścią handlowo-gastronomiczną dojdzie w końcu do skutku? Miasto ma wątpliwości co do ważności zakupu, kontrowersja dotyczy tego, czy działkę można było sprzedać bezwarunkowo (w takiej sytuacji musiałaby być uznana za zabudowaną), czy też pod warunkiem skorzystania przez gminę z ustawowego prawa pierwokupu (jeśli działkę uznać za nie zabudowaną gminie przysługuje prawo pierwokupu z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a umowa zawarta bezwarunkowo jest nieważna).
Tymczasem po raz kolejny unieważniono przetarg na przebudowę kwartału Dworcowa, co oczywiście spowolni planowane na lato (???) tego roku prace, wycenione przez miasto na, bagatela, 10 mln zł.! Pomysł na katowicką Starówkę jest doskonały, naszemu miastu brakuje prawdziwego centrum, z setkami knajpek, pubów, kawiarni, klubów i porządnych butików, miejsca, gdzie z przyjemnością, miło i ... bezpiecznie można spędzać wieczory i poszaleć w weekendy. Czemu młodzi katowiczanie mają jeździć po rozrywkę do Ostrawy? Czemu nie przyciągnąć do Katowic zagranicznych turystów i biznesmenów, którzy wciąż w stolicy Śląska załatwiają interes, a żeby odpocząć czy zabawić się jadą do Krakowa?
Ci, którzy znają Katowice ze starych przedwojennych widokówek i sztychów, wiedzą, jak reprezentacyjny był ten właśnie kwartał między Mariacką, Warszawską i Starym Dworcem. Koncepcja przebudowy Kuryłowicza i Jurkowskich przywraca tej części miasta dawną świetność - galeria handlowa, centrum rozrywkowo-gastronomiczne, eleganckie hotele, odnowione stylowe kamienice, do tego fontanny i drzewa.Tak naprawdę wyglądała dawna Dworcowa!
Remontowane ostatnio uliczki w okolicach Wojewódzkiej - Plebiscytowa czy Dąbrowskiego - pokazują, że można stworzyć miejsce przyjazne i ładne, brukowa kostka, kute ławki i latarnie nadają klimat miejscom, które przez ostatnie dziesięciolecia były jednymi ze "złych dzielnic" śródmieścia.
Z kolei na południu Katowic planowane są nowe inwestycje mieszkaniowe. 9 ha pomiędzy Piotrowicami (os. Odrodzenia) a Kostuchną (os. Bażantów) kupiła firma TUP SA, która m.in. w Poznaniu zagospodarowywała tereny fabryki "Modena". Czyżby Millenium miało niebawem doczekać się poważnej konkurencji? Zobaczymy...

A na rynku pracy...

Katowiczanie cieszą się z nowych miejsc pracy, bo zapewne nowo budowane tysiące metrów kwadratowych powierzchni biurowej będą zasiedlane przez duże stabilne firmy, czyli poważnych pracodawców.
Statystki podają, że w Polsce rośnie zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw, wzrasta także średnie wynagrodzenie - w lipcu i sierpniu aż o 9,3 %. Coraz trudniej znaleźć dobrych pracowników, a młodzi profesjonaliści porównują swoje polskie zarobki do tych oferowanych w krajach Unii i ich oczekiwania płacowe są coraz większe. Inna sprawa, czy za wzrostem płac idzie zwiększenie wydajności pracy...
Tymczasem Federacja Europejskich Pracodawców FedEE uznała nasz kraj za najlepsze spośród krajów europejskich miejsce do inwestycji. Mamy duże zasoby młodych, świetnie wykształconych pracowników, łatwo można pozyskać też pracowników sezonowych. Mankamentem jest natomiast słabo rozwinięta infrastruktura i zbiurokratyzowany system prawno-administracyjny, który jest wciąż głównym hamulcem rozwoju gospodarczego.
A my w Katowicach zastanawiamy się tymczasem, czy po warszawskim exodusie lat 90-tych i niedawnej fali emigracji zarobkowej na Wyspy Brytyjskie i do Irlandii przyjdzie wreszcie czas, gdy absolwenci i młodzi fachowcy będą mogli spokojnie robić kariery na rodzinnej śląskiej ziemi? Oby to nastąpiło już wkrótce...

Katowicki Manhattan

Czy Katowice są "wielkomiejskie"? Z pewnością mają takie ambicje. Malkontenci zaczną narzekać - że okropny rynek, że brak pomysłu na przebudowę układu komunikacyjnego w ścisłym centrum miasta, że architektoniczne potworki typu Dom Prasy, Zenit czy biurowiec DOKP wciąż straszą swoimi elewacjami tubylców i przyjezdnych.

Pamiętam powroty z wakacji w późnych latach 70-tych. Wjazd do Katowic od strony Warszawy -pierwsza wizytówka miasta to olbrzymie Gwiazdy, które kilkulatkowi wydawały się prawdziwymi drapaczami chmur. A potem pięknie podświetlony Spodek, no i te bajeczne kolorowe neony - wszędzie - na Domach Towarowych Centrum, Jamie Michalika, Domu Dziecka, Cepelii, Modzie Polskiej (tak, tak, kto jeszcze pamięta co było lata temu na miejscu dzisiejszej piramidy Banku Pekao SA przy rondzie...?).

Pozmieniało się przez ostanie lata... Czyżbyśmy dziś przeżywali renesans złotego wieku Katowic?

Przy wjeździe d strony stolicy mamy pawilony Roździenia, salon Mercedesa, TTW, Ikeę, Agatę, potem Carrefour, Castoramę, Nowotel... Od Górnośląskiej wita nas kompleks handlowy przy Dolinie 3 Stawów, Praktiker, Millenium Plaza. Z kolei ze zjazdu ze Średnicowej od strony Chorzowa trafiamy wprost na Silesia City Center, z daleka wyłaniają się już wieżowce Stalexportu przy Zabrskiej, Chorzowska 50, a w tle majaczy monumentalna sylwetka Altusa.
Tymczasem Tri Granit poinformował ostatnio o zamiarze przystąpienia do budowy 3 etapu inwestycji przy Chorzowskiej - Silesia Office Towers. Dwie wieże - czarna 125-metrowa i biała 55-metrowa o łącznej powierzchni biurowej 60 000 m2 będą miejscem pracy dla ponad 6 tys. osób! Eleganckie proste bryły zaprojektowane przez Stefana Kuryłowicza mają szansę stać się kolejnym, obok Spodka, symbolem nowoczesnych Katowic
Czekamy też na inwestycje po drugiej stronie Chorzowskiej - tereny dawnej huty Baildon wciąż pozostają tylko w niewielkiej części zagospodarowane, a jest to przecież obecnie jedna z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji na całym Górnym Śląsku!

Developerzy na rynku nieruchomości

W zeszłym roku w całym województwie śląskim oddano zaledwie 1,5 tys. nowych mieszkań, prawie 10 razy mniej niż np. w samej tylko stolicy! W Warszawie czy Krakowie średni ceny lokali mieszkalnych są zawyżane przez bardzo drogie nowe apartamenty, w których cena metra wynosi 12-15 tys. zł. W Katowicach, gdzie nowo oddawane mieszkania liczy się w setkach, a nie w tysiącach, cena metra kwadratowego w inwestycjach developerskich to ok. 5-5,5 tys. (czyli różnica między średnią cena 4 tys./m2 na rynku wtórnym nie jest aż tak drastyczna).
Zawierając umowę z developerem należy jednak wziąć po uwagę kilka istotnych elementów. Sprawdźmy, czy jest on właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstaje inwestycja, czy ma prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i jak wygląda księga wieczysta, prowadzona dla tej nieruchomości (czy nie ma obciążeń w dziale III i hipotek w dziale IV). Jeśli inwestycja jest w toku - poszczególne lokale nie mają jeszcze osobnych ksiąg wieczystych, zostaną one założone dopiero po zakończeniu prac budowlanych, wykonaniu inwentaryzacji i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Do tego czasu interesuje nas stan tzw. księgi macierzystej (głównej), z której będą wydzielane księgi dla poszczególnych lokali.
Większość developerów wzbrania się przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży proponując klientom zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. Zdecydowanie bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Koszty nie są większe, gdyż zwykle notariusze pobierają przy takiej umowie połowę taksy, a drugą połowę nabywca płaci przy umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność). Na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
Notariusz powinien też z umowy wyeliminować niedozwolone klauzule umowne, które powszechnie pojawiają się w umowach developerów. Dotyczą one najczęściej ceny mieszkania czy domu, terminu jego oddania, kar umownych. Dane z lipcowego raportu UOKiK są alarmujące - niekorzystne dla klientów, jednostronne umowy podsuwają nabywcom niemal wszyscy z 200 skontrolowanych firm. Nie określają one ostatecznej ceny inwestycji ("cena wzrośnie, gdy wzrosną podatki, ceny materiałów, koszty robocizny itd.), nie precyzują terminu oddania lokalu bądź budynku, nakładają na klientów rażąco wysokie kary z tytułu odstąpienia od umów lub nieterminowych wpłat, zakazują składania reklamacji dotyczących wad...
Remedium na tę patologiczną sytuację ma być ustaw chroniąca nabywców w transakcjach developerskich, do której opracowania po wakacjach ma przystąpić Ministerstwo Budownictwa. Klienci zyskaliby w ten sposób ustawową ochronę i pomoc w bardzo licznych ostatnio sporach z nierzetelnymi firmami developerskimi.