Katowice 10 lat temu...

Jakieś 10 lat temu mieszkańcy naszego miasta mogli policzyć nowe inwestycje mieszkaniowe na palcach rąk. Pojedyncze projekty realizowały duże katowickie spółdzielnie mieszkaniowe. I tak na Kostuchnie przy ul. Armii Krajowej/Szarych Szeregów SM "Piast" budowała jedne z pierwszych w Katowicach apartamentowców i domy w zabudowie szeregowej, a na Tysiącleciu wykończyła po latach oczekiwania nowe kukurydze, przy ul. Rolnej/Kossak-Szczuckiej powstało osiedle mieszkaniowe i segmenty SM "Wspólna Praca", "Górnik" wybudował bloki przy ul. Fliegera koło AWF-u, a SM im. I.J. Paderewskiego - swoje pokazowe osiedle Przystań. "Sadyba" działała na Kokocińcu, a katowicki gigant KSM - po zakończeniu budowy ekskluzywnego osiedla przy OPT - budowała m.in. w Bogucicach na Ścigały a także prowadziła z powodzeniem inwestycje w najdroższej dzielnicy miasta - Osiedlu Ptasim na Brynowie.
W latach 90-tych powoli i dość nieśmiało zaczęli wchodzić na rynek także inni inwestorzy- firmy developrskie. Przodował Holdimex, który do dziś niemal zmonopolizował rynek zabudowy wielomieszkaniowej na Ptasim i zagospodarowuje dosłownie każdy skrawek ziemi na tym słynnym osiedlu. Powstawały nowe inwestycje - pierwsze zamknięte osiedle mieszkaniowe Millenium w Kostuchnie, ekskluzywne bloki firmy Atal na Giszowcu, apartamentowiec przy Jesionowej na Koszutce, osiedla szeregowców i bliźniaków na Kostuchnie (Armii Krajowej, Smugowa, Sołtysia), w Piotrowicach (Działowa, Niska), Zarzeczu (Kopaniny Lewe, Kantorówny, Zwoźniakowej). Zabudowały się Panewniki - Owsiana, Łąkowa, koniec Panewnickiej w kierunku Stargańca, Kokociniec...
Ci, którzy pamiętają nasze miasto sprzed 10 lat widzą, jak wiele się od tego czasu zmieniło. Ale gdy zestawimy skalę naszych inwestycji mieszkaniowych (zwłaszcza jeśli idzie o zabudowę wielorodzinną) chociażby z takim Lublinem czy Bydgoszczą (miasta porównywalne pod względem liczby mieszkańców z Katowicami) - można tylko z politowaniem pokiwać głową nad opłakaną kondycją budownictwa w stolicy Śląska.
Miejmy nadzieję, że nasz czas dopiero nadchodzi...

Krótka prognoza rynkowej pogody

Zimą spece od real estate zastanawiali się, co też przyniesie w naszej branży rozpoczynający się rok... Jakie są prognozy?

- rozwojowi rynku sprzyja wzrost gospodarczy (przewidywany wg rządowej ekipy na ok.na poziomie ok. 5 %) oraz (minimalnie) malejące bezrobocie

- niec nie zapowiada gwałtownego zdrożenia kredytów hipotecznych

- na pewno nie wzrośnie znacząco liczba nowobudowanych mieszkań (brak planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego utrudnia i wydłuża realizację inwestycji, cykl budowlany musi trwać odpowiednio długo i nie da się go sztucznie skracać)

- skoro nie nastąpi istotny wzrost podaży - nie spadną także ceny, choć nie muszą już tak szybko jak dotąd wzrastać

- jeśli natomiast nie będzie tak znacznego jak np. w zeszłym roku wzrostu cen, z rynku wyjdzie część nabywców spekulacyjnych (niskie ceny i szansa nagłego gwałtownego wzrostu zawsze sprzyja spekulacji). Zahamowanie wzrostu cen może spowodować np. podwyższenie stawki podatku VAT ( taka sytuacja miała miejsce na Węgrzech, gdy VAT wzrósł do 25 %)

Coraz powszechniej obserwuje się na rynku nieruchomości mieszkalnych nowe tendencje – np. przeniesienie popytu z dzielnic centralnych na dobrze skomunikowane peryferia (koszt budowy 1m2 domu jest niższy niż koszt 1m2 nowego mieszkania od developera), co będzie skutkowało wzrostem cen działek budowlanych. Nabywcy będą też częściej kupować małe mieszkania, zwłaszcza M2 i małe M3 o pow. 36-40 m2 (łatwiejsze do wynajęcia, tańsze w utrzymaniu i szybsze w ewentualnej sprzedaży – gwarantujące płynność inwestycji)

Pośredników ci u nas dostatek...

A jak reaguje rynek biur nieruchomości na rosnące ceny i niezaspokojony popyt?

Otóż po pierwsze wciąż rośnie liczba pośredników licencjonowanych i prowadzonych przez nich agencji nieruchomości (dla porównania licencja nr 900 została nadana w połowie 2000 r., we wrześniu 2006 mieliśmy już w kraju 6000 licencjonowanych pośredników, obecnie ich liczba zbliża się do 7000; swoją drogą zarządców jest teraz prawie 15000, a rzeczoznawców, wśród których tendencja do zamykania się zawodu jest najbardziej widoczna – w 2003 było 4000, dziś jest ok. 4500).

10 lat temu działało w Katowicach ok. 20 biur nieruchomości, obecnie jest ich prawdopodobnie ok. 80, w najpopularniejszym portalu internetowym obsługującym nieruchomości - Gratka.pl - reklamuje się ich prawie 70 (biur z woj. Śląskiego jest ok. 250, z całego kraju – 1800, liczba ofert przekracza 320 tys.!)
Rosnąca konkurencja oznacza walkę o oferty i walkę o klienta. Przejawia się ona na różne sposoby:

- dopinguje biura do zintensyfikowania działań marketingowych, akcji reklamowych i wszelkiego rodzaju działań promocyjnych

- prowadzi do podwyższenia standardów obsługi i ułatwień dla klientów (praca w terenie, nielimitowany czas pracy, praca w weekendy i święta)

- powoduje, że istotne staje się kryterium geograficzne – następuje stałe zawężanie się rynków lokalnych (biuro z Katowic już nie obsługuje nieruchomości z Gliwic czy Częstochowy, jeśli nie działa w ponadlokalnym systemie wymiany ofert)

- efektem walki konkurencyjnej jest także obniżanie cen oferowanych usług (praktyki dumpingowe, potępiane przez środowisko, ale powszechnie stosowane) – np. rezygnowanie z pobierania prowizji od jednej ze stron transakcji, ogłaszanie usług jako bezpłatnych, oferowanie nieruchomości bez podpisywania umów, nieraz bezpardonowa walka o oferty na wyłączność itd.

Nowy Klient w biurze nieruchomości

Rynek na którym działamy my, pośrednicy, to nie tylko same nieruchomości - mieszkania, domy, działki, ale także nasi klienci, sprzedający, kupujący, wynajmujący i najemcy. W ostatnim czasie zauważamy, że wyraźnie rośnie "samoświadomość" klientów.

O co chodzi? Otóż nasi klienci mają coraz lepszą:
- znajomość tendencji rynkowych

- znajomość sytuacji konkurencyjnej na rynku biur nieruchomości (przy dominującym systemie ofert otwartych klientowi łatwiej jest negocjować warunki z biurem)

- znajomość przepisów prawa (wymagają od pośredników max. najlepszej obsługi i egzekwują odszkodowania w przypadku stwierdzenia, że ich działania były nieprofesjonalne czy uchybiały zasadzie szczególnej staranności).

Rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie rynkiem Sprzedającego, to sprzedający dyktują reguły, narzucają nierealne do uzyskania ceny (często zawyżone, oparte na informacjach zaczerpniętych z mediów, TV, prasy, internetu) testując nieraz przy pomocy pośrednika rynek i jego „odporność”. Narzucają też swoje warunki sprzedaży (np. wyprowadzenie za rok od umowy sprzedaży).
Nagminne są sytuacje, gdy sprzedający czują się bezkarni - przy dominującym systemie umów otwartych pośrednik nie ma możliwości wyegzekwowania prowizji od swojego klienta, któremu „podbija” czy „robi”, ustawia ją na możliwym do uzyskania w danych realiach rynkowych poziomie – po czym klient wycofuje ofertę i sprzedaje nieruchomość bezpośrednio, nie płacą prowizji.
Sprzedający/Wynajmujący nie chcą często w ogóle podpisywać umów pośrednictwa, co uchybia ustawowo wymaganej formie pisemnej umowy pomiędzy pośrednikiem i zamawiającym (brak wówczas nie tylko możliwości wyegzekwowania prowizji, pośrednik nie ma prawnego umocowania, by oferować nieruchomość na rynku, a ponosi z tego tytułu odpowiedzialność zawodową).
Zamawiający często także nie respektują zobowiązań wynikających z umów pośrednictwa, łamią zasadę wyłączności, nie powiadamiają o istotnych zmianach dotyczących warunków umowy czy nawet fakcie dokonania sprzedaży czy najmu. Problemem jest też uzgodnienie prowizji (jej negocjowanie i znaczne obniżanie jest praktyką nagminną) oraz jej egzekwowanie, mimo obligujących strony zapisów umownych.

Co na to banki?

"Pożyczamy każdemu i na wszystko", "u nas kredyt w 24 godziny!!!" Banki kuszą klientów coraz to atrakcyjniejszymi ofertami. Oczywiście - tanie kredyty hipoteczne nakręcają koniunkturę na rynku nieruchomości. Nabywcy obawiają się dalszego wzrostu cen, dla mniej zamożnych zaciągnięcie kredytu jest jedyną szansą na własne M, a ci, którzy traktują nieruchomości jako inwestycję bacznie obserwują tendencje na europejskim rynku i optymistyczne prognozy analityków co do jego dalszych perspektyw.
Nieruchomość jest długoterminową lokatą, można ją obciążyć hipoteką, korzystnie wynająć (a potem spłacać z czynszu najmu raty kredytowe) no i oczywiście w każdej chwili sprzedać. A posiadaną gotówkę bardziej opłaca się ulokować np. w funduszach inwestycyjnych. Chociaż czy ktoś uzyska tam 100-procentową stopę zwrotu? A wziąwszy pod uwagę ceny mieszkań z Katowic z początku 2006 r. i z dnia dzisiejszego możemy łatwo obliczyć, że mieliśmy do czynienia z takim właśnie oszałamiającym wzrostem!

Co ważne upowszechnienie kredytów jest też charakterystyczne dla rozwiniętej gospodarki - z jednej strony coraz mniej Kowalskich może sobie pozwolić na wydanie kilkuset tysięcy złotych w gotówce, ale z drugiej jest dowodem optymizmu klientów-kredytobiorców. Mogę wziąć kredyt bo: a) mam zdolność kredytową (czyli nieźle zarabiam, średnia krajowa, choć tego nie chcemy zauważać, wyraźnie rośnie co roku), b) mam nadzieję, że będę miał pracę i moje zarobki w nadchodzących latach będą wystarczające, żeby ten kredyt spłacać.
W ciągu sześciu lat w Polsce stopy kredytowe spadły z 18% do 4 % rocznie, choć mamy i tak stosunkowo niski poziom zadłużenia hipotecznego. W 2005 r. udział kredytów hipotecznych w PKB wynosił 6 %, a w tym samym czasie w Hiszpanii przekraczał 50% (czyli ponad połowa dochodu statystycznej rodziny jest przeznaczana na spłatę kredytów hipot.). W całej Unii ten wskaźnik wynosi ok. 45-47 %!
Upowszechnienie kredytów hipotecznych jest motorem napędzającym popyt na rynku nieruchomości, banki udzielają kredytów nisko oprocentowanych, na długie okresy (25-30 lat), finansują całkowite koszty nabycia łącznie z kosztami pośrednika, remonty, prace wykończeniowe, dopuszczają współkredytowanie itp.
W tym roku kredyty hipoteczne mogą nieznacznie podrożeć, są w większości zaciągane we frankach, a w Unii obserwuje się obecnie tendencję do wyrównywania stóp procentowych od kredytów w euro i we frankach. Polskie banki pracują często na zerowej prowizji, obniżają marże do symbolicznego 1%, co w efekcie sprawia, że kredyty u nas są jednymi z najtańszych w całej Europie. Co znamienne, w ubiegłym roku banki hipoteczne pożyczyły nam ponad 43 mld zł. (dla porównania w 2005 r. - 24 mld, a w 2004 - tylko 15 mld).

Tylko Katowice...

Co zachęca inwestorów do lokowania kapitału w Katowicach? Coraz większa jest atrakcyjność Katowic jako stolicy śląskiej aglomeracji. Miasto przyciąga świetnie rozwiniętą infrastrukturą (doskonałe drogi) i strategicznym położeniem na mapie Europy (stąd też często przywoływane porównania do niemieckiego Zagłębia Ruhry). Staje się w Europie rozpoznawalne, czego dowodem mogą być chociażby ostatnie targi nieruchomości w Cannes, na których przedstawiliśmy zachęcającą inwestorów, spójną i odważną wizję rozwoju urbanistycznego na najbliższe lata.
Przyciąga lansowana od pewnego czasu, a obecnie przybierająca coraz wyraźniejsze kształty koncepcja megamiasta - metropolii skupiającej w jednym scalonym miejskim organizmie ponad 3 mln mieszkańców! Ze stolicą w Katowicach, rzecz jasna...
Świetną reklamę robią nam też zapowiedzi planowanych mega-inwestycji na miarę XXI wieku (zespół stumetrowych wieżowców mieszkalno-biurowych ma wybudować ZFI Havre, apartamentowiec k. Spodka - firma Gant, ogromny nowoczesny kompleks biurowy Silesia Atrium przy Al. Korfantego na terenach po dawnych zakładach drukarskich planuje Metropolis, poważni zagraniczni developerzy przygotowują się do zakrojonych na szeroką skalę inwestycji mieszkaniowych).
Nie zapominajmy też, że Katowice należą wciąż do najtańszych miast w kraju. Gdy w stolicy metr kwadratowy mieszkania kosztuje średnio prawie 9 tys. PLN, w Krakowie ok. 8 tys., we Wrocławiu - 7 tys. , w Poznaniu - 5 tys. my w z naszymi skromnymi 3 tys./m2 wyglądamy bardzo zachęcająco. Tu ceny mogą jeszcze spokojnie rosnąć, myślą krajowi inwestorzy, ale też indywidualni nabywcy z odległych zakątków kraju, którzy np. coraz częściej kupują u nas mieszkania pod wynajem!

Dlaczego inwestować w Polsce?

Gwałtowny wzrost cen, jaki odnotowaliśmy w naszym kraju w ostatnich miesiącach wcale nie zaskakuje analityków branży "real estate". Mamy do czynienia z typowym ekonomicznym zjawiskiem tzw. konwergencji (czyli wyrównywania się) cen nieruchomości w krajach Unii Europejskiej.
Ożywienie gospodarcze po wejściu nowego kraju członkowskiego do Unii "nakręca" w sposób naturalny koniunkturę na rynku nieruchomości. Znamienne są tu przykłady Irlandii czy Hiszpanii. Np. w Irlandii, która okres świetności gospodarczej zaczęła przeżywać na początku lat 90-tych, w latach 1992-2005 ceny wzrosły o 300 %, w Hiszpanii (gdzie następował wolniejszy spadek bezrobocia i wzrost PKB) – zanotowano wzrost o ok. 150%. Przez 15 lat w Hiszpanii, która startowała do Unii z podobnej do Polski pozycji i z podobnymi problemami ekonom.-społ. utrzymuję się ciągły i stabilny wzrost cen.
Poza tym podkreślmy, że Polska jest wciąż cenowo atrakcyjna dla mieszkańców Unii. Średnia cena mieszkania w Warszawie jest i tak znacznie niższa niż w Dublinie, Londynie czy Paryżu. Rośnie więc na naszym rynku nieruchomości udział nabywców zagranicznych i obcych inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i prywatnych.
Polska jest rekordzistą pod względem wzrostu cen nieruchomości w 2006 r.! Średnio wzrosły one o ok. 30%, gdy dla porównania w "Starej Europie" Skandynawowie odnotowali ok. 15 % (22 % w Danii, 17 % w Norwegii i 11 % w Szwecji), Hiszpania i mieszkańcy Albionu cieszyli się (albo martwili:)) wzrostem na poziomie 10 %, a u naszego zachodniego sąsiada ceny nie rosną już od kilku lat... Z krajów bloku postkomunistycznego o prymat walczą z nami byłe republiki nadbałtyckie - Łotwa i Estonia.

Parę uwag na temat popytu i podażu

Co się dzieje na polskim rynku nieruchomości AD 2007? Oczywiście każdy, nawet niewprawiony obserwator rynkowych tendencji zauważa wciąż rosnący popyt na nieruchomości mieszkaniowe (zwłaszcza mieszkania i działki budowlane). Psychozę zakupów podsycają w dużym stopniu media – „ nie kupisz dziś - jutro już nie zdążysz, będzie drożej” - czytamy w codziennej prasie, słyszymy w telewizyjnych wiadomościach.
W dalszym ciągu wzrastają ceny. Padają kolejne rekordy: np. najwyższa cena gruntu - hiszpański developer Lubas w W-wie kupił działkę w Śródmieściu przy ul. Inflanckiej – za 13,6 tys./m2 (po zażartej licytacji z Echo Investment). Rekordowe ceny na Rynku w Krakowie dochodzą do 40 tys. zł. za m2 mieszkania, we Wrocławiu fundusz Verity Development kupił od gminy kamienicę przy Rynku za sumę 50 mln zł.!
Z drugiej strony kupujący (i pośrednicy:) skarżą się na stosunkowo niewielką podaż, nie zaspokajającą zapotrzebowania rynku. Niedobór na pierwotnym rynku mieszkaniowym wiąże się oczywiście ze słabą kondycją budownictwa mieszkaniowego – w Polsce na 1000 mieszkańców przypada ok. 320 mieszkań, w Unii – 440. Na 1000 Polaków w kraju przypada ok. 2,5 nowego mieszkania! Poza tym sprzedający liczą na dalszy wzrost cen, nauczeni ubiegłorocznym doświadczeniem, gdy to samo mieszkanie 36 m2 w Katowicach było sprzedawane za 70 tys., a dziś można za nie uzyskać już 160 tys. – czyli po roku cena wzrosła o 110 %!
Ci, którzy nie muszą sprzedawać – wstrzymują się ze sprzedażą, wynajmują mieszkania „na przeczekanie”. Inaczej jest przy transakcjach wiązanych, łatwiej, drożej i szybciej sprzedaje się mieszkania typu M2 czy małe M3 (28-38 m2) niż duże trzy-czteropokojowe o pow. 70-80 m2. Ich cena za 1 m2 jest zwykle nieco niższa, ale całkowita wartość przekracza zwykle możliwości kredytowe nabywców, wysokie są też koszty utrzymania, zwłaszcza czynszów spółdzielczych za takie lokale. Właściciele działek czekają nieraz kilka lat na uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego, ale w takim wypadku cierpliwość się opłaca - przekwalifikowanie działki na budowlaną podnosi jej wartość kilkukrotnie, a koszty bieżącego utrzymania (podatki), w odróżnieniu od mieszkań, są znikome.

Kilka słów o sobie

Serdecznie witam wszystkich zaglądających na te strony. Nazywam się Blanka Przewdzing-Lis, jestem licencjonowanym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i zarządcą nieruchomości. Należę do Bielsko-Częstochowsko-Katowickiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami oraz Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości STOZAN. W ramach współpracy z BCK SPON i Instytutem Gospodarki Nieruchomościami prowadzę kursy i praktyki zawodowe dla przyszłych pośredników.
Wieloletnie doświadczenie zawodowe dało mi nie tylko przygotowanie merytoryczne, ale także doskonałą znajomość katowickiego rynku nieruchomości. Dzięki temu mogę podzielić się z Wami swoimi spostrzeżeniami na temat dynamiki rozwoju śląskiego rynku nieruchomości.
W moim blogu uzyskacie także wiele informacji i wskazówek dotyczących tego, jak przygotować się do zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Wielu z Was z pewnością dokonuje takich transakcji po raz pierwszy, czujecie się niepewni i zagubieni w gąszczu przepisów i informacji. To właśnie profesjonalny pośrednik pomoże Wam bezpiecznie, sprawnie i szybko przejść przez wszystkie zawiłości prawne i formalne.

Dlatego właśnie zapraszam do lektury, komentowania i zadawania pytań.