Na Tysiącleciu wrze...

Osiedle Paderewskiego ze swoimi dwiema nowoplanowanymi inwestycjami mieszkaniowymi może się schować przed Tysiącleciem! Oczywiście można dyskutować, czy to dobrze, czy źle? Sami mieszkańcy oczywiście pomstują, że stracimy ostatnie tereny zielone i niedługo nie będzie gdzie wyprowadzać psa, nie mówiąc już o dzieciach... A ja cierpliwie i z nadzieją czekam na nowe, bo pamiętam ile protestów wzbudzała np. budowa Zespołu Szkół Artystycznych ("hippisów i narkomanów nam nie trzeba na naszym osiedlu!"), a nawet, o zgrozo!, Ośrodek Rehabilitacyjno-Oświatowy przy ul. Ułańskiej ("nie ma innych miejsc w mieście dla "takich" dzieci?").
Kontrowersyjny apartamentowiec krakowskiego Activu na przeciw Żyrafy już wyłania się z ziemi, ale to dopiero pierwsza jaskółka-zwiastun kolejnych projektów tej firmy. Przy Chorzowskiej, na terenie dawnych parkingów, Activ chce wznieść kolejny zespół mieszkaniowy na ponad 300 mieszkań, losy tej budowy zależą podobno od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, gdzie trafiła wydana przez Urząd Miasta decyzja o warunkach zabudowy.
Na Środkowym, między ulicami Chrobrego i Tysiąclecia planowane jest miniosiedle mieszkalne z usługowymi parterami (do takiego lokalu na parterze nowego bloku miałby się przenieść działający teraz właśnie w tym miejscu Lidl).
Duży, kilkusetmetrowy pawilon handlowy obok 20-piętrowego wieżowca ma powstać także na obrzeżach Górnego przy ul. Tysiąclecia, obok jedynych w tej części Osiedla 18-piętrowych bloków - Chrobrego 2 i 1000-lecia 78.

A na końcu Osiedla od strony Chorzowa też zapowiadane są olbrzymie zmiany. Apartamentowiec z częścią hotelową miałby powstać przy Chorzowskiej, między pawilonem przy Ułańskiej i alejką prowadzącą do przejścia podziemnego i parku. Trudno o lepszą lokalizację dla hotelu - vis a vis WPKiW, z oknami na Stadion Śląski, tuż przy głównej drodze na Katowice...

A Euro coraz bliżej...

Kredyty drożeją

Nasze zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło w tym roku 110 mld zł.! A tymczasem kolejne banki zapowiadają zaostrzenie warunków przyznawania kredytów nowym klientom. Zrobiły to najpierw PKO BP i Millenium. Podniesienie marż oznacza w praktyce wzrost oprocentowania z dzisiejszego poziomu ok. 5% do 7-8% rocznie. Boom mieszkaniowy został zahamowany, ceny mieszkań zatrzymały się, czy wręcz zaczęły lekko spadać, a banki coraz staranniej analizują tysiące składanych co miesiąc wniosków kredytowych.
Miejmy nadzieję, że nie grozi nam taki krach na rynku nieruchomości, jaki dotknął w tym roku USA, gdzie potentaci na miarę Merill Lynch czy Citigroup przyznali się do ogromnych strat, spowodowanych inwestycjami w tym sektorze. Katastrofa na rynku w Stanach była bezpośrednio powiązana z nieproporcjonalnie dużym odsetkiem "subprime loans", czyli kredytów wysokiego ryzyka, udzielanych osobom o bardzo niskiej zdolności kredytowej. Niskie oprocentowanie, na poziomie 1% rocznie, zachęcało do zakupów, których wartość wydawała się dotąd nieosiągalna grupie nowych nabywców - klientom o bardzo niskich dochodach, samotnym matkom itp. Jednak od 2004 roku zaczęły rosnąć stopy procentowe, w połowie 2006 oprocentowanie przekroczyło 5% i wtedy zadziałał efekt domina... Ludzie przestali spłacać kredyty, by wyjść z pułapki długów zaczęli masowo sprzedawać nieruchomości, na rynek trafiało coraz więcej nabytych w latach boomu domów, więc ceny nieruchomości zaczęły spadać. Pociągnęło to za sobą bankructwo wielu firm specjalizujących się w kredytach dla najuboższych, a kryzys w nieruchomościach odbił się na wszystkich inwestorach, którzy lokowali swoje oszczędności w tym segmencie rynku.
Fachowcy zapowiadają, że nam nie grozi czarny amerykański scenariusz, ale gdy słyszę o bankach, które udzielając kredytów hipotecznych zostawiają klientom przy wyliczeniu zdolności kredytowej 500 zł. "na życie"... jestem pełna obaw...

Reinhold kontratakuje

Reinhold Polska ruszył na dobre z kampanią reklamową inwestycji znanej dotąd jako Silesia Atrium - a obecnie Reinhold Center. Przy Korfantego, na terenie dawnego zakładu Cartotecnica, prawie vis a vis wjazdu na prowadzącą do GPP ul. Konduktorską ma powstać luksusowy kompleks biurowy o pow. ponad 10 tys. m2. Po Altusie i Chorzowskiej 50 przybędzie więc Katowicom kolejny, zaledwie trzeci obiekt klasy A. Inwestor zapowiada, że obiekt będzie oddany w 2008 r., choć na razie nie widać na posesji jakichkolwiek ruchów, a o planowanej budowie świadczą tylko tablice reklamowe...
W prasie i internecie można też zobaczyć wizualizacje "Zielonej Doliny" - 9-kondygnacyjnego apartamentowca w kształcie podkowy, który spółka ma wybudować na chyba już ostatniej wolnej działce przy ul. Sikorskiego. Nabory na mieszkania ruszą, wg zapowiedzi, już w styczniu 2008!
A my tymczasem czekamy na ruchy GTC i TriGranit. Działajcie, Panowie, Katowice czekają!

Co się buduje cd...

Za inwestycje w mieszkaniówkę zabiera się nasz krajowy gigant - Energomontaż Południe. Na 2 hektarach w Ligocie ma powstać Osiedle Książęce, tylko w pierwszym etapie planowana jest tam budowa aż 220 mieszkań! Ceny - jak to na naszym rynku pierwotnym - 5,5 do 6,5 tys. za metr.
Ligockie osiedle to na razie plany i zamierzenia. Ale jest też coś do wzięcia od ręki:) Nestin sprzedaję już mieszkania przy Kościuszki obok Centrostalu, na tzw. "Osiedlu Pastelowym" (dla wtajemniczonych - pamiętacie "Osiedle Leśne" sprzedawane przez pewną Bardzo Znaną Katowicką Firmę K...., oto nowe wcielenie tegoż Osiedla ...). Ta zamknięta, ogrodzona i strzeżona enklawa jest obecnie jednym z bardziej luksusowych, obok Os. Bażantów, katowickich osiedli mieszkaniowych. Kameralne otoczenie, nietypowe, jak na Katowice wpasowanie nowoczesnych apartamentowców w zachowany starodrzew oraz doskonała dostępność komunikacyjna - oto niewątpliwe atuty tego miejsca. A mankamenty? Położenie tuż przy głównej, przelotowej drodze (trasa na Wisłę), no i wysoka cena, bo 8 tys. za m2 stanu do wykończenia to, jak na nasze lokalne realia cenowe, jednak bardzo dużo...

Co się buduje?

Prasa niedawno poinformowała o przystąpieniu do nowej inwestycji mieszkaniowej w pobliskim Mikołowie, który dla Katowiczan już od lat jest mieszkaniowym zapleczem i sypialnią. Na Kamionce, w najlepszej i najdroższej dzielnicy willowej, przy ul. Czereśniowej powstaje osiedle ekskluzywnych szeregowców o pow. od 170 do 220 m2. Duże przeszklone powierzchnie, ascetyczne formy, nowoczesne bryły wyróżniają ten projekt od wszystkich innych propozycji oferowanych przez katowickich developerów. Odstraszać może jednak cena 1m2 - 5,5 tys. zł.! czyli najmniejszy z domów w stanie developerskim będzie kosztował ponad 900 tys... A pamiętajmy, że działki przy segmentach są nie za duże - od 350 do 500 m2...
Tuż obok, na katowickim Zarzeczu firma Dominium oferuje jeszcze ostatnie szeregowce przy Grota Roweckiego. Ceny na kieszeń przeciętnego Kowalskiego, bo niecałe 3500 zł./m2, a domki całkiem ładne wygodne. Trigranit sprzedaje resztki II etapu Dębowych Tarasów (bywalcy SCC obserwują, że na placu budowy faktycznie praca wre), Atal - mieszkania na dawnej Sparcie, Nestin szuka kupców na dalszy ciąg Plant Śląskich, a Millenium oferuje drugi na Osiedlu Bażantów inteligentny apartamentowiec IQ2. Sądząc p tym, jak błyskawicznie sprzedały się mieszkania w IQ1 (ponoć wcale nie tak drogim, jak podawała prasa) - możemy liczyć na kolejny komercyjny sukces jednego z najlepszych katowickich developerów.

Biurowce, butiki, galerie...

Kto kupi Stary Dworzec w Katowicach? Kto będzie w stanie unieść ciężar tej spektakularnej inwestycji i wydać najpierw 45 mln zł na zakup, a potem dwa albo i trzy razy tyle na jego remont i adaptację...? Jak wiemy od 2 tygodni - przetarg wygrała, zresztą jako jedyny startujący oferent, spółka Eurostar Real Estate. Jak dobrze pójdzie za 1,5 roku nowi właściciele rozpoczną na Dworcowej prace budowlane. Zresztą to podobno nie jedyna inwestycja firmy na Śląsku, m.in. na Koszutce Eurostar planuje budowę zespołu apartamentowców.
W północnej części miasta też zmiany. Tereny dzierżawione dotąd przez Międzynarodowe Targi Katowickie mają wejść w skład Specjalnej Strefy Ekonomicznej. W lecie UŚ sprzedał na przetargu położony na obrzeżach Chorzowskiego Parku hotel asystencki, a teraz na sąsiadującej działce ma powstać Katowickie Centrum Biznesu (nie mylić z niechlubnym KCB koło Superjednostki).
Czego jak czego, ale akurat zarówno porządnej bazy hotelowej, jak i biurowców klasy B, B+ u nas brakuje, wiec na nowe inwestycje czekamy niecierpliwie.
A co nam ostatecznie wybuduje GTC przy Mikołowskiej? Prace nabierają tempa....

Od jesieni '06 do jesieni '07

Wszyscy uczestnicy i obserwatorzy rynku nieruchomości czekają, co przyniesie końcówka roku. W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny niemal bez przerwy rosły, w Poznaniu mieszkania zdrożały o ponad 70%, w Trójmieście i Łodzi o ponad połowę, a w stolicy o 1/3. Ale praktycznie od wakacji zaczęła się korekta - ceny stanęły, a gdzieniegdzie (np. w Krakowie) nawet zaczęły spadać.
Wg raportu Expandera w Katowicach ceny w I kwartale 2007 wzrosły o 17%, w II kwartale - o prawie 23%, natomiast III kwartał przyniósł wzrost zaledwie na poziomie 3-4%!
Doradcy i analitycy specjalizujący się w nieruchomościach sugerują, żeby inwestować w mniejszych miastach, które okres boomu mają jeszcze przed sobą, wymieniany jest np. Szczecin, Białystok czy Rzeszów. Kolejna ogólnokrajowa fala wzrostowa może nastąpić dopiero za 2-3 lata.
Problemem dla nabywców są nie tylko wysokie ceny, ale także rosnące stopy procentowe. Jeśli traktujemy nabycie mieszkania jako inwestycję, a na jego zakup bierzemy kredyt i spłacamy go z uzyskanego czynszu najmu - musimy policzyć dokładnie stopę zwrotu, biorąc pod uwagę jej relację do wysokość oprocentowania.
Np. za dobrze utrzymane M3 o pow. 46 m2 w Superjednostce płacimy 200 tys, wynajmiemy je za ok. 1200 zł., "na czysto", po odjęciu czynszu do spółdzielni i podatku dochodowego zostanie nam jakieś 650-700 zł. Czyli po roku uzyskamy niecałe 8500 zł. Czyli po ilu latach nasze mieszkanie się spłaci?

Co nowego na rynku?

Kryzys? Zapaść? Nie, aż tak dramatycznie na pewno nie jest. Ale niewątpliwie nastąpiło zapowiadane wystudzenie rynku. Zmieniły się proporcje między popytem a podażą. Najbardziej widać to na rynku mieszkań. Tu podaż rośnie, z każdym dniem przybywa ofert, o dziwo na rynek wychodzą nawet unikalne dotąd lokalizacje. W ostatnich tygodniach pojawiły się np. mieszkania na Astrów, Bratków, Jordana, Powstańców, Ligonia, w sprzedaży są też aktualnie lokale na Słowackiego, Mickiewicza, Kochanowskiego i Francuskiej. Co w tym dziwnego? Otóż jeszcze parę, paręnaście miesięcy temu takie oferty w ogóle nie wychodziły na światło dzienne (sprzedawały się pocztą sąsiedzką, pantoflową i nie trafiały do biur nieruchomości), albo też były zbywane od ręki w ciągu 2-3 dni.
Stare Śródmieście, zadbane kamienice lub porządne ceglane przedwojenne bloki, przestronne wysokie mieszkania - to tylko niektóre zalety tych najbardziej poszukiwanych ofert. Ceny wahają się od 4,2 tys. do nawet 8,5 tys. za m2.Owszem, dwupokojowe 48 m na Bratków "zeszło" w ciągu niespełna tygodnia, ale pozostałe mieszkania wciąż czekają na nabywców. A popyt niestety spadł...
Klienci-kupujący mają duży wybór ofert, nie spieszą się z decyzjami, jeżdżą, oglądają, porównują. Negocjują też coraz mocniej, obniżki o 10-15% ceny ofertowej stają się normą. Część nabywców chyba wyczekuje, czy ceny nie spadną w zwiżaku z wejściem w życie nowych zasad wykupu mieszkań spółdzielczych. W Katowicach na rynek wychodzą już pierwsze mieszkania "za złotówkę", czy ich masowy wysyp spowoduje rewolucję na rynku wtórnym?
Krachu raczej nie będzie, ale zatrzymanie wzrostu cen - owszem, może nastąpić. Pamiętajmy jednak, że nowe przepis dotyczą zasobów starych, zwykle wielkopłytowych, których wartość jest i tak stosunkowo najniższa. Na "dobrych" osiedlach, w zamożniejszych dzielnicach większość mieszkań ma już status własnościowy, klienci chcący kupić swoje M na Koszutce czy Brynowie nie zadowolą się Szopienicami albo Janowem tylko dlatego, że ceny będą tam niższe o 30%....
A oferty na rynku pierwotnym wciąż oscylują między 5 a 6 tys. zam2 stanu developerskiego, wobec rosnących cen gruntów budowlanych tu obniżki raczej nam nie grożą...

Metropolia

21 września ogłoszono oficjalnie powstanie Górnośląskiego Związku Metropolitalnego. No cóż, skrót GZM brzmi równie elegancko jak np. KZGM, MPGK czy MZUM. Ale ponoć nasza Metropolia nie mogła się nazywać dźwięcznie i znajomo "Silesia", bo protestowało Zagłębie. Bez komentarza......

Co to jest więc to tajemnicze GZM? Oficjalnie zarejestrowany związek gminny skupiający14 okolicznych (czyt. śląskich i zagłębiowskich) miast, z ponad 2 mln ludności i obszarem o pow. 1,5 tys. km2. Przewodniczącym został p. Uszok, miłościwie nam panujący w Katowicach.
Twórcy dyskutowanego od dawna projektu odwołują się do doświadczeń innych krajów, m.in. niemieckiego Zagłębia Ruhry. Gminy mają więc zachować swoją odrębność, ale przy realizacji metropolitalnych celów, np. przedsięwzięć dotyczących transportu, zaopatrzenia w media czy regionalnych inwestycji mogą występować wspólnie. Zgodnie z hasłem "duży może więcej" Metropolia będzie mogła łatwiej negocjować preferencyjne warunki i rabaty, a także z większą siła przebicia ubiegać się o dofinansowanie ze środków unijnych
Finanse? Początkowo składka członkowska ma wynieść 1 zł. "od głowy" jednego mieszkańca, uzyskana w ten sposób kwota 2 mln zł to oczywiście kropla w morzu, w stosunku do niebotycznych potrzeb, ale od czegoś oczywiście trzeba zacząć.
Z pierwszych, użytecznych dla nas, mieszkańców, inicjatyw GZM warto wspomnieć tzw. e-kartę (Śląska Karta Usług Publicznych), ma ona umożliwić płacenie za komunikację miejską i parkingi na terenie całej aglomeracji. Oby tylko nasze Megamiasto nie okazało się jedynie faktem medialnym, pomysł świetny, zobaczymy, jak będzie z realizacją...

Dworcowa, Mariacka...

O budowie nowej galerii handlowej na miejscu dawnego hotelu Silesia na razie cicho. Za to PKP ogłosiły nareszcie przetarg na budynek Starego Dworca. Zgodnie z przewidywaniami nie powrócono do zeszłorocznej koncepcji sprzedaży pojedynczych kamienic przy Dworcowej (w 2006 wystawiano 2 budynki, jeden, o ile pamiętam za ok. 3 mln, a drugi chyba za 6 mln). Teraz hurtem można kupić całe 8000 m2 za, bagatela, 45 mln zł.... Bo taka właśnie jest cena wywoławcza. Oczy wszystkich wtajemniczonych kierują się, rzecz jasna, na Kraków. Czy państwo Likusowie podniosą rękawicę wartą 12 mln Euro? 16 października już blisko a wtedy ma nastąpić rozstrzygnięcie przetargowych procedur.

A nam, mieszkańcom Katowic, się już od dawna marzą te podziemne parkingi, te galerie z ekskluzywnymi butikami, których namiastką jest teraz pasaż w hotelu Monopol, elegancie knajpki, stylowe restauracje, no i ten obiecywany deptak Dworcowa-Mariacka, który mógłby z powodzeniem spełnić rolę nowego katowickiego Rynku.
Tymczasem na rogu Mariackiej Francuskiej miasto wyburza oficyny zrujnowanych kamienic, czyżby to pierwszy krok do uruchomienia Mariackiej Tylnej? Czekamy, czekamy...

Zadłużenie coraz większe

Zadłużenie Polaków z tytułu kredytów hipotecznych przekroczyło już 100 mld zł, jak donoszą media. W samym tylko lipcu tego roku nasi rodacy wzięli od banków kredyty w wysokości aż 5,2 mld zł.! Rosnące ceny nie powstrzymują nas przed mieszkaniowymi zakupami, rosną średnie wynagrodzenia, trwa boom budowlany - w pierwszym półroczu liczba mieszkań, na których budowę uzyskali pozwolenie developerzy przekroczyła 50 000.
Rozwój budownictwa cieszy, natomiast obawy może budzić co innego- otóż dominują u nas kredyty finansujące więcej niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu... Wiele banków nie wymaga już wkładu własnego a kredytem pokrywa też koszty nabycia nieruchomości (opłaty notarialne, podatek od czynności cywilno-prawnych, prowizję pośrednika). Są to kredyty o podwyższonym ryzyku i w wypadku kryzysu na rynku nieruchomości (jaki np. ostatnio obserwowaliśmy w USA) istnieje duże niebezpieczeństwo, że ich duża część pozostanie niespłacona.
Np. dziś bierzemy 110 % wartości mieszkania, którego 1m2 kosztuje 7000 zł., czyli na zakup lokalu o pow. 80 m2 (który kosztuje 560 tys.) dostajemy od banku kwotę 616 tys. A jeśli nasze mieszkanie stanieje np. do kwoty 480 tys. (czyli do poziomu 6000 zł./m2)? Kto dopłaci brakujące 136 tys. różnicy między zaciągniętym kredytem a faktyczną wartością rynkową?

Ceny rosną, ceny spadają...

Wg statystyk rosną, ale bez dotychczasowych szaleństw. W większości dużych miast nastąpiła cenowa stabilizacja, odnotowano nawet niewielkie spadki w Krakowie czy Poznaniu. "Dziennik" z 1.09. (opierając się na danych z Open Finance i Ministerstwa Finansów) dokonuje ciekawego zestawienia. Tradycyjnie w kategorii "najdroższy metr kwadratowy" bezapelacyjnie wygrywa stolica z ceną 8865 zł., za nią Kraków - 7180 zł., Wrocław 6868 zł. i Poznań - 6551 zł. Katowice znów na ostatniej pozycji, za Olsztynem (5277 zł.) i Lublinem (4602 zł.) U nas średnia cena to 3910 zł. za m2.
Gdzie nastąpił największy wzrost w porównaniu do czerwca? Właśnie we wspomnianym Olsztynie, metr zdrożał tam aż o 11 %!
Udziały kredytów w finansowaniu transakcji sa zbliżone w całej Polsce, wahają się od 73 % w Lublinie do 89 % we Wrocławiu, Katowice mieszczą się w średniej ze swoim poziomem 87 %.
Wg raportu Open Finance ceny mieszkań w Katowicach wzrosły od stycznia o 16 %, czyli o połowę mniej niż w Gdańsku czy Poznaniu. Zestawiając cenę 1m2 z dochodem kredytobiorców i średnią wartością kredytu dochodzimy do interesujących wniosków. Otóż rodzina z Warszawy może kupić za miesięczną pensję 0,87 m2, Poznaniacy - 0,97 m2, a my, mieszkańcy Katowic - aż 1,36 m2! Statystyczni kredytobiorcy w stolicy kupują 54 m2, a my o 10 m2 więcej!
Może więc nie warto narzekać? Ale zwróćmy uwagę na inny statystyczny szczegół. Średni dochód rodziny, która zaciąga kredyt hipoteczny w Warszawie wynosi 7760 zł, w Krakowie 6481 zł., w Poznaniu 6411 zł., a u nas tylko 5328 zł. (mniej niż w Lublinie, Olsztynie, Trójmieście...) Dobrze, że skoro tak słabo zarabiamy, mamy chociaż najniższe z polskich dużych miast ceny mieszkań...

Co nowego?

Znów odezwała się sprawa parkingu koło Urzędu Miasta na Młyńskiej. W czerwcu słynna działka obok pl. Szewczyka i Dworca PKP po raz kolejny przeszła w nowe ręce nabyła ją Grupa Menedżerska (skądinąd powiązana osobowo ze spółką W. Beutin Polska, poprzednim użytkownikiem wieczystym nieruchomości).
Ciekawe, czy planowana w tym miejscu od lat budowa biurowca z kilkupiętrowym parkingiem i częścią handlowo-gastronomiczną dojdzie w końcu do skutku? Miasto ma wątpliwości co do ważności zakupu, kontrowersja dotyczy tego, czy działkę można było sprzedać bezwarunkowo (w takiej sytuacji musiałaby być uznana za zabudowaną), czy też pod warunkiem skorzystania przez gminę z ustawowego prawa pierwokupu (jeśli działkę uznać za nie zabudowaną gminie przysługuje prawo pierwokupu z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a umowa zawarta bezwarunkowo jest nieważna).
Tymczasem po raz kolejny unieważniono przetarg na przebudowę kwartału Dworcowa, co oczywiście spowolni planowane na lato (???) tego roku prace, wycenione przez miasto na, bagatela, 10 mln zł.! Pomysł na katowicką Starówkę jest doskonały, naszemu miastu brakuje prawdziwego centrum, z setkami knajpek, pubów, kawiarni, klubów i porządnych butików, miejsca, gdzie z przyjemnością, miło i ... bezpiecznie można spędzać wieczory i poszaleć w weekendy. Czemu młodzi katowiczanie mają jeździć po rozrywkę do Ostrawy? Czemu nie przyciągnąć do Katowic zagranicznych turystów i biznesmenów, którzy wciąż w stolicy Śląska załatwiają interes, a żeby odpocząć czy zabawić się jadą do Krakowa?
Ci, którzy znają Katowice ze starych przedwojennych widokówek i sztychów, wiedzą, jak reprezentacyjny był ten właśnie kwartał między Mariacką, Warszawską i Starym Dworcem. Koncepcja przebudowy Kuryłowicza i Jurkowskich przywraca tej części miasta dawną świetność - galeria handlowa, centrum rozrywkowo-gastronomiczne, eleganckie hotele, odnowione stylowe kamienice, do tego fontanny i drzewa.Tak naprawdę wyglądała dawna Dworcowa!
Remontowane ostatnio uliczki w okolicach Wojewódzkiej - Plebiscytowa czy Dąbrowskiego - pokazują, że można stworzyć miejsce przyjazne i ładne, brukowa kostka, kute ławki i latarnie nadają klimat miejscom, które przez ostatnie dziesięciolecia były jednymi ze "złych dzielnic" śródmieścia.
Z kolei na południu Katowic planowane są nowe inwestycje mieszkaniowe. 9 ha pomiędzy Piotrowicami (os. Odrodzenia) a Kostuchną (os. Bażantów) kupiła firma TUP SA, która m.in. w Poznaniu zagospodarowywała tereny fabryki "Modena". Czyżby Millenium miało niebawem doczekać się poważnej konkurencji? Zobaczymy...

A na rynku pracy...

Katowiczanie cieszą się z nowych miejsc pracy, bo zapewne nowo budowane tysiące metrów kwadratowych powierzchni biurowej będą zasiedlane przez duże stabilne firmy, czyli poważnych pracodawców.
Statystki podają, że w Polsce rośnie zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw, wzrasta także średnie wynagrodzenie - w lipcu i sierpniu aż o 9,3 %. Coraz trudniej znaleźć dobrych pracowników, a młodzi profesjonaliści porównują swoje polskie zarobki do tych oferowanych w krajach Unii i ich oczekiwania płacowe są coraz większe. Inna sprawa, czy za wzrostem płac idzie zwiększenie wydajności pracy...
Tymczasem Federacja Europejskich Pracodawców FedEE uznała nasz kraj za najlepsze spośród krajów europejskich miejsce do inwestycji. Mamy duże zasoby młodych, świetnie wykształconych pracowników, łatwo można pozyskać też pracowników sezonowych. Mankamentem jest natomiast słabo rozwinięta infrastruktura i zbiurokratyzowany system prawno-administracyjny, który jest wciąż głównym hamulcem rozwoju gospodarczego.
A my w Katowicach zastanawiamy się tymczasem, czy po warszawskim exodusie lat 90-tych i niedawnej fali emigracji zarobkowej na Wyspy Brytyjskie i do Irlandii przyjdzie wreszcie czas, gdy absolwenci i młodzi fachowcy będą mogli spokojnie robić kariery na rodzinnej śląskiej ziemi? Oby to nastąpiło już wkrótce...

Katowicki Manhattan

Czy Katowice są "wielkomiejskie"? Z pewnością mają takie ambicje. Malkontenci zaczną narzekać - że okropny rynek, że brak pomysłu na przebudowę układu komunikacyjnego w ścisłym centrum miasta, że architektoniczne potworki typu Dom Prasy, Zenit czy biurowiec DOKP wciąż straszą swoimi elewacjami tubylców i przyjezdnych.

Pamiętam powroty z wakacji w późnych latach 70-tych. Wjazd do Katowic od strony Warszawy -pierwsza wizytówka miasta to olbrzymie Gwiazdy, które kilkulatkowi wydawały się prawdziwymi drapaczami chmur. A potem pięknie podświetlony Spodek, no i te bajeczne kolorowe neony - wszędzie - na Domach Towarowych Centrum, Jamie Michalika, Domu Dziecka, Cepelii, Modzie Polskiej (tak, tak, kto jeszcze pamięta co było lata temu na miejscu dzisiejszej piramidy Banku Pekao SA przy rondzie...?).

Pozmieniało się przez ostanie lata... Czyżbyśmy dziś przeżywali renesans złotego wieku Katowic?

Przy wjeździe d strony stolicy mamy pawilony Roździenia, salon Mercedesa, TTW, Ikeę, Agatę, potem Carrefour, Castoramę, Nowotel... Od Górnośląskiej wita nas kompleks handlowy przy Dolinie 3 Stawów, Praktiker, Millenium Plaza. Z kolei ze zjazdu ze Średnicowej od strony Chorzowa trafiamy wprost na Silesia City Center, z daleka wyłaniają się już wieżowce Stalexportu przy Zabrskiej, Chorzowska 50, a w tle majaczy monumentalna sylwetka Altusa.
Tymczasem Tri Granit poinformował ostatnio o zamiarze przystąpienia do budowy 3 etapu inwestycji przy Chorzowskiej - Silesia Office Towers. Dwie wieże - czarna 125-metrowa i biała 55-metrowa o łącznej powierzchni biurowej 60 000 m2 będą miejscem pracy dla ponad 6 tys. osób! Eleganckie proste bryły zaprojektowane przez Stefana Kuryłowicza mają szansę stać się kolejnym, obok Spodka, symbolem nowoczesnych Katowic
Czekamy też na inwestycje po drugiej stronie Chorzowskiej - tereny dawnej huty Baildon wciąż pozostają tylko w niewielkiej części zagospodarowane, a jest to przecież obecnie jedna z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji na całym Górnym Śląsku!

Developerzy na rynku nieruchomości

W zeszłym roku w całym województwie śląskim oddano zaledwie 1,5 tys. nowych mieszkań, prawie 10 razy mniej niż np. w samej tylko stolicy! W Warszawie czy Krakowie średni ceny lokali mieszkalnych są zawyżane przez bardzo drogie nowe apartamenty, w których cena metra wynosi 12-15 tys. zł. W Katowicach, gdzie nowo oddawane mieszkania liczy się w setkach, a nie w tysiącach, cena metra kwadratowego w inwestycjach developerskich to ok. 5-5,5 tys. (czyli różnica między średnią cena 4 tys./m2 na rynku wtórnym nie jest aż tak drastyczna).
Zawierając umowę z developerem należy jednak wziąć po uwagę kilka istotnych elementów. Sprawdźmy, czy jest on właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym powstaje inwestycja, czy ma prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę i jak wygląda księga wieczysta, prowadzona dla tej nieruchomości (czy nie ma obciążeń w dziale III i hipotek w dziale IV). Jeśli inwestycja jest w toku - poszczególne lokale nie mają jeszcze osobnych ksiąg wieczystych, zostaną one założone dopiero po zakończeniu prac budowlanych, wykonaniu inwentaryzacji i uzyskaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Do tego czasu interesuje nas stan tzw. księgi macierzystej (głównej), z której będą wydzielane księgi dla poszczególnych lokali.
Większość developerów wzbrania się przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży proponując klientom zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. Zdecydowanie bezpieczniej jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Koszty nie są większe, gdyż zwykle notariusze pobierają przy takiej umowie połowę taksy, a drugą połowę nabywca płaci przy umowie przyrzeczonej (przenoszącej własność). Na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej.
Notariusz powinien też z umowy wyeliminować niedozwolone klauzule umowne, które powszechnie pojawiają się w umowach developerów. Dotyczą one najczęściej ceny mieszkania czy domu, terminu jego oddania, kar umownych. Dane z lipcowego raportu UOKiK są alarmujące - niekorzystne dla klientów, jednostronne umowy podsuwają nabywcom niemal wszyscy z 200 skontrolowanych firm. Nie określają one ostatecznej ceny inwestycji ("cena wzrośnie, gdy wzrosną podatki, ceny materiałów, koszty robocizny itd.), nie precyzują terminu oddania lokalu bądź budynku, nakładają na klientów rażąco wysokie kary z tytułu odstąpienia od umów lub nieterminowych wpłat, zakazują składania reklamacji dotyczących wad...
Remedium na tę patologiczną sytuację ma być ustaw chroniąca nabywców w transakcjach developerskich, do której opracowania po wakacjach ma przystąpić Ministerstwo Budownictwa. Klienci zyskaliby w ten sposób ustawową ochronę i pomoc w bardzo licznych ostatnio sporach z nierzetelnymi firmami developerskimi.

Ceny mieszkań jeszcze rosną...

Dane za czerwiec, podawane przez serwis gazetadom.pl są interesujące. Otóż w czerwcu w Katowicach odnotowano 7% wzrost cen ofertowych (średnia to ok. 3950 zł., dla porównania w Warszawie - prawie 9300 zł., a w Krakowie 8100 zł.). W rankingu jesteśmy tuż za Poznaniem, który bije wszystkich rywali swoim 10-procentowym wzrostem! Poznańskie ceny, utrzymujące się na poziomie 5800 zł za m2 mają jeszcze perspektywy wzrostu, przynajmniej do poziomu aktualnych cen Wrocławia (7-7,5 tys. za m2). Na czym polega atrakcyjność Katowic? Otóż ceny są niskie, a co za tym idzie relatywnie duża jest siła nabywcza - za roczne zarobki mieszkaniec naszego miasta może kupić prawie 7,7 m2, a na przykład Krakowianin tylko 2,6 m2...
Zobaczymy, jak w statystykach wypadnie kończący się dziś lipiec. Nie można się raczej spodziewać rewelacji, bo miesiące wakacyjne to zwykle w nieruchomościach sezon ogórkowy, zamożniejsi klienci wyjeżdżają na urlopy, ci, którzy pozostają na miejscu wyczekują, jaka będzie sytuacja na rynku po wejściu w życie nowych przepisów ad. wykupu mieszkań spółdzielczych. Czy Trybunał orzeknie niekonstytucyjność ustawy? A jeśli tak, to w jakim zakresie? Czy rzeczywiście na rynek wejdzie od razu kilkaset tysięcy lokali, powodując nagłą destabilizację i gwałtowny spadek cen? Osobiście - nie sądzę, ale to są pytania, które zadają sobie potencjalni kupujący. I jeśli nie muszą, wstrzymują się z zakupami czekając, co przyniosą najbliższe tygodnie.

Residential plots in Katowice

Consistent growth of apartment prices and high demand are connected with high prices of building plots. Average prices in southern districts (Podlesie, Kostuchna, Zarzecze) are about PLN 200 per sq m. The closer to the core centre of the city, the higher prices. In very nice, old residential areas - Ligota or Ochojec prices reach even PLN 300. Price records we can find in Brynów, a traditional winner in category: "the most expensive and snobistic district in the city". Developers and private investors want to pay for a well located plot even 1000 PLN/sq m!
This situation is connected with main tendencies on the local residential market. Accessibility for building lands is limited, most of Katowice area lacks plans for the local land development, which provide specification of each development planned in a particular location. Plans describe many crucial elements, for example what is the purpose of the land (commercial, residential buildings, warehouses, recreation etc.) and what area and height of investment is permissible.
Another thing is that period to obtain a construction permit is usually in Poland very long. sometimes it takes even one year to complete all documents necessary to start an investment, because you must collect about 10 different formal opinions of local institutions.
You should also remember that new flats are often sold even before the developer obtains a construction permit. Developers try to build more and more efficient profitable constructions. The rule is simple - investors compete to get the best located land, the better location, the higher price for their apatments or houses can be reached.
So may be buying good building plot is the best investment today? I'm sure that's right. There is only one problem - it is really difficult to find one...

Low supply - high demand. Residential market in Katowice

Increasing demand for residential units causes that, like in other Polish big cities, most of schemes are sold before the completion date. Buyers are mainly looking for small units (1 or 2 bedrooms). Because of mortgage availibility most of them are young people, well educated and earning more than Polish average salary. Financing conditions offered by banks are very attractive. Mortgage rates remain at low level of 5-6% and most of purchases are financed only with mortgage loans, without engaging buyers' savings.

Fortunately the number of foreigners investing their money in Katowice is still increasing. What countries do they come from? UK, Ireland, France, Spain, Italy. Some of them are looking for accomodation close to the companies they work in, others treat Katowice as a perfect place for investment, because of low prices and their rapid growth.
In the summer 2006 the average price was about PLN 2200-2400 per sq m, today it is quite difficult to find a flat below PLN 4000! So the annual growth is about 80%! For the cheapest units (like Szopienice, Zaleze) you must pay about 3000 PLN, but in the most expensive (Brynow, Os. Millenium) prices per 1 sq m vary between PLN 6000 and PLM 9000!

Residential market in Katowice - main tendencies

In last two years the capital of Upper Silesia was fast developing residential market, although we had much less investmets than for example Warsaw, Cracow or Tricity. The growth of apartments prices in the period from the beginning of 2006 till now was extremally rapid. Specialists claim there is still shortage of about 10 000-15 000 residential units, so, considering the development pace, it would take several years to satisfy demand!
What is most important for buyers? Prestige of the district, reasonable price and good access to public transport. The housing construction sector is developing mostly in southern districts, like Kostuchna, Zarzecze, Podlesie, Panewniki. Piecful and green environment is their main advantage. And, what's more, these are the only places where building plots for developers are available.
Very desirable areas are still the southern parts of the city centre, Brynow and Koszutka. Unfortunately there are only a few new residential investments located in these places - apartment houses on Jesionowa Str. (Koszutka), Fliegera Str. (near Academy of Sport), Osiedle Przystan on Paderewskiego Str. and Osiedle Ptasie in Brynow (left side from Kosciuszki Str. vis a vis Kosciuszki Park), which is still found the best and the most expensive district in the city.

Marzenie o lofcie

Co to są lofty - wie już chyba każdy, bo moda na tego typu mieszkania zawitała do nas z Zachodu w ostatnich latach. Ale, paradoksalnie, w Katowicach jak na razie wcale nie słychać o żadnej tego typu realizacji. Ciekawe, że w tak silnie zindustrializowanym regionie można znaleźć zaledwie kilka miejsc, w których inwestorzy robią przymiarki do adaptacji poprzemysłowych budynków na cele mieszkaniowe.

Pierwszą jaskółką był oczywiście "Bolko Loft" Przemo Łukasika. Teraz jego Medusa Group jest guru w kwestii loftów w naszym regionie, zgodnie z ich projektami planowane są inwestycje w Gliwicach (spichlerz na terenie dawnych koszar wojskowych) i w Bytomiu, gdzie lofty w starej łaźni zamierza budować katowicki developer MK Inwestycje.

W Siemianowicach andrychowska firma Marbud chce zaadoptować budynki dawnego browaru na komfortowe nowoczesne lokale mieszkalne. Jeśli inwestorzy będą się wzorować na panu Brossie, właścicielu browaru Mokrskich w Szopienicach, to mogą wyczarować prawdziwe cudo z tego malowniczego zabytkowego obiektu. Zresztą podobno wszystkie mieszkania zostały już zarezerwowane...
A Katowice, pozostaje nam lakonicznie zapytać? Przydałby się nam kilka kompleksów typu łódzkiego Scheiblera, na pewno na rynku jest ogromne zapotrzebowanie na takie nieruchomości. Panie Johanie, a może by tak - szyb Wilson...?

Sexy Silesia?

In the very beginning I must explain something to avoid any misundertandings... I dont't mean neither next edition of Erotic Fair nor the newest go-go club in our region:) In June, during CEPIF (Central Europe Property & Investment Fair) in Warsaw, there was a panel discussion untitled ambigously: "Sexy Silesia"

In our most popular local newspaper "Gazeta" citizens of Katowice could find a big advertisement informing about this event. And there would be nothing especially interesting about it, but the idea... was really uncommon!

The first thing - the controversial slogan- "Sexy Silesia". Does anybody think that the biggest in Poland industrial region can be sexy? And, what's more, on the the poster inviting for the conference meeting, instead of tired, covered with coal dust miners' faces we could see a young charming girl, wearing golden high heels and a smart lace dress. She probably doesn't care for problems connected with restoration of Silesian industrial areas, unemployment, air pollution... Is this a new symbol of the region?
We, Silesian citizens, should shake ourselves free from this old sterotype: Silesia - coal - iron - coal-mines - ironworks - heavy industry - destroyed natural environment... Now it is high time for changes. Modern, all-round developed region, the perfect place for Polish and foreign investors, the place, where thousands of young, well educated professionals could find their ideal work. Logistics, outsourcing, new technology, call-centers, different service and commercial undertakings.
This place, the most industrialised and heavy populated in Poland, can be potential - either for investors from all over the world, or for us, inhabitants... Can it be ... sexy? Yes, let's answer, why not?

Inwestycje Katowice 2005-2006

Przeglądałam ostatnio katalog Muratora "Inwestycje budowlane", jak sam tytuł wskazuje jest to przegląd inwestycji zrealizowanych w naszym kraju w ciągu dwóch ostatnich lat i prezentacja osiągnięć projektowych i wykonawczych firm liczących się na rodzimym rynku budowlanym.
Refleksja najważniejsza i, niestety, niewesoła, - obiektów z Katowic można tu znaleźć zaledwie kilka. Jest oczywiście Silesia City Center, Rawa Park przy Roździeńskiego, z budynków użyteczności publicznej - gmach NBP na rogu Warszawskiej i Bankowej, a z mieszkaniówki - budynki TBS przy Krasińskiego. No i tyle... Trochę żenujące, prawda?
W całym regionie nie jest lepiej - katalog wspomina o biurowcu firmy Atal w Cieszynie, Osiedlu Magnolia budowanym przez Dombud w Rudzie Śląskiej i kilku inwestycjach produkcyjno-magazynowych (obiekt produkcyjny Ficomirrors i magazyny Thyssenkrupp Energostal w Dąbrowie Górniczej, Zakład produkcyjny Interplast w Tychach oraz ogromne centra logistyczne ProLogis w Chorzowie i Sosnowcu).
Nie wiem, jakim dokładnie kluczem posługiwali się redaktorzy tego opracowania przy doborze prezentowanych obiektów, choć w podtytule czytamy: "najważniejsze realizacje zakończone w 2005 i 2006 roku".
Tak czy owak - życzmy sobie, żeby wśród kilkuset inwestycji w katalogu za lata 2007-2008 pojawiło się choć 30 obiektów z Katowic...

Sexy Silesia?

Od razu wyjaśniam, żeby nie było nieporozumień... Nie chodzi o kolejną edycję targów erotycznych czy otwarcie przybytku z branży "usług towarzyskich". Na czerwcowych targach CEPIF odbyła się dyskusja panelowa zatytułowana przekornie: "czy Śląsk jest sexy?".
W lokalnym dodatku do Gazety Wyborczej w ostatnim dniu maja Katowiczanie mogli zobaczyć całostronicową reklamę zapowiadającą targowe spotkanie. I nic by nie było w tym szczególnego, gdyby nie pomysł - otóż na prawie połowie strony, zamiast spoconych i brudnych od węglowego urobku torsów górników widzimy śliczną i apetyczną brunetkę w wydekoltowanej koronkowej sukience i złotych szpilkach. Pani nie stoi przy taśmie, nie siedzi nawet za zawalonym dokumentami biurkiem. Nie widać, żeby dotykały ją problemy związane z restrukturyzacją przemysłu ciężkiego czy bezrobociem na terenach pokopalnianych... Ona, jak na złość i wbrew całemu światu, wygląda kwitnąco i kusząco, młoda, ładna, zadbana. A w tle majaczy nocne zdjęcie Spodka...
No cóż, gdyby nie tekst poniżej - nigdy by człowiek przypuszczał, czegóż to ta reklama dotyczy? Można marudzić, że co ta ślicznotka ma niby wspólnego z naszym nieszczęsnym regionem, dotkniętym wszystkimi możliwymi plagami ekonomiczno-społecznych przeobrażeń lat 90-tych. Że hasło "sexy Silesia" brzmi niepoważnie i budzi nieodpowiednie skojarzenia. Takie głosy słyszałam.
A ja mam jedno pytanie... Przy okazji dyskusji nad projektem nowego Muzeum Śląskiego podnoszona jako główną zaletę zwycięskiej koncepcji jej wpasowanie w lokalną tradycję. Bo muzeum wkopane w ziemię, zanurzone w ziemi - to symbol, to taka analogia do historii, do górnictwa i kopalnianych chodników, bo węgiel-czarne złoto-zbiory muzealne-skarby kultury... Porównania, ciągi skojarzeń mniej i bardziej naciąganych...
Uwielbaim klimat starego Nikiszowca, zachwycam się domkami na Giszowcu, podziwiam pana Brossa za to, co wyczarował z szopienickiego browaru. Ale pytami nieśmiało, czy my kiedykolwiek wyzwolimy się ze stereotypu dawnego Śląska? Mitologii powstań, filmów Kutza, nostalgii za boomem lat 70-tych? Konwicki pisał dawno temu o kompleksie polskim, a my cierpimy wciąż na "kompleks śląski". Nie wolno utracić narodowej czy regionalnej pamięci - to oczywiste. Ale tradycja, historia, przeszłość są po to, żeby na nich budować nową jakość. Nie musimy schodzić z naszym Śląskiem do podziemi, chować go wstydliwie w górniczych szybach i chodnikach. Śląsk nowoczesny, miejsce pracy dla młodych, świetnie wykształconych fachowców, logistyka, outsourcing, nowe technologie, projektowane z rozmachem komercyjne inwestycje... To miejsce naprawdę ma potencjał... I może być ... sexy....

Skąd dobry kredyt?

Chętnie słuchamy i czytamy o nowych inwestycjach na rynku mieszkaniowym, zarówno tych planowanych, jak i tych właśnie realizowanych. Dotąd schemat przebiegu transakcji na tzw. rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od developera wyglądał mniej więcej tak:

Pan Kowalski szuka oferty. Szuka w prasie lokalnej i branżowej, w internecie, na targach mieszkaniowych, pyta znajomych, sąsiadów itd., itp... W końcu, po zwykle uciążliwych, czaso- i nerwochłonnych poszukiwaniach, które nieraz trwają kilka, ba, nawet kilkanaście miesięcy - nareszcie znajduje upragnioną nieruchomość. I staje przed dylematem - jak kupić sprawnie i przede wszystkim bezpiecznie? Czyli np.nie czekać na oddanie domu 3 lata zamiast obiecanych 14 miesięcy i zapłącić za metr 6 tys., a nie 9,5 tys. ... A wiemy, że developerzy są często przeciwnikiem bardzo trudnym, wystarczy zresztą prześledzić materiały z ubiegłorocznych prac Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów czy Inspekcji Handlowej.
Strony zawieranej przez nas umowy i jej warunki - to jedno. Ale pan Kowalski musi jeszcze znaleźć bank, który mu opisane przedsięwzięcie skredytuje. z tym nieraz są problemy, co oczywiste, bankom łatwiej i wygodniej jest udzielać kredytu na a) nieruchomość na rynku wtórnym, b) domy czy mieszkania na rynku pierwotnym, ale takie, które już stoją, czy przynajmniej się budują, a nie te istniejące jedynie w szufladach projektantów...
W ostatnich dniach media poinformowały o powstaniu pierwszej w Polsce firmy zajmującej doradztwem finansowym, która łączy profesjonalne pośrednictwo w nabywaniu nieruchomości "z pierwszej ręki" z kompleksową obsługą kredytową nabywanych domów i lokali. Firma nazywa się Homest Swiss, pochodzi z Poznania i w ciągu 2 lat planuje otwarcie 30 placówek terenowych. Latem mają ją dofinansować Szwajcarzy z Homest Swiss Capital AG.
W HS klient znajduje ofertę developera, pośrednik sprawdza ją pod kątem formalnym, pranym i organizacyjnym, a następnie pilotuje zawarcie stosownych umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych oraz zapewnia zorganizowanie środków na zakup.
Idea bardzo dobra, dla kupujących wręcz optymalna. Wszystkie formalności załatwiamy w jednym miejscu, u jednego doradcy. A my, pośrednicy, możemy się zastanawiać, czy tak sprofilowana działalność nie jest już regularnym pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy? A więc wyrasta nam kolejna poważna konkurencja...

Inkubator Przedsiębiorczości

Górnośląski Inkubator Przedsiębiorczości... Brzmi dobrze, prawda? O co chodzi? Otóż w Rudzie Śląskiej Goduli w ramach rewitalizacji terenów okołokopalnianych powstaje miejsce, gdzie młodzi stażem przedsiębiorcy będą mogli w optymalnych warunkach rozpoczynać swoją działalność.
Inicjatywa jest wzorowana na krajach Unii (m.in. Francji i Niemczech) , w Rudzie działa już Rudzki Inkubator, z którego korzysta już kilkanaście firm z różnych branż, od handlu hurtowego przez usługi budowlane po telekomunikację i consulting. W Inkubatorze, zgodnie z nazwą, nowi przedsiębiorcy mogą się wylęgać w cieplarnianych warunkach - wynajmują za symboliczny czynsz pokoje biurowe, mogą korzystać z usług sekretariatu, urządzeń biurowych, uzyskać poradę ad. możliwości pozyskiwania dotacji ze środków unijnych etc. A po dwóch latach (podobno z opcją przedłużenia do trzech) podrośnięte biznesowe kurczaki mają startować do samodzielnej egzystencji w świecie wolnorynkowej gospodarki.
A jakby tak pomysł, skądinąd świetny, zaszczepić na grunt katowicki? I np. taki Inkubator zorganizować przy (czy w ramach) planowanego z takim rozmachem centrum konferencyjnego koło nowego Muzeum Śląskiego? Lokalizacja doskonała, a tzw. przydatność społeczna takiego projektu - bezdyskusyjna. Albo umieścić Inkubator w budowanym przy Korfantego i Konduktorskiej Górnośląskim Parku Przemysłowym? Na pewno nie zabrakłoby chętnych, startujących dopiero przedsiębiorców, których koszty rozpoczęcia działalności gospodarczej, problemy organizacyjne i obawy przed podejmowaniem ryzyka bardzo często powstrzymują przed podjęciem decyzji o starcie "na swoim"...

Muzeum Śląskie - po konkursie

Wczoraj rozstrzygnięto konkurs na projekt nowej siedziby Muzeum, które ma opuścić stylowy neogotycki gmach dawnego hotelu Grand przy Al. Korfantego. Kiedy? Spokojnie, może dożyjemy... Wg założeń władz miasta budowa ma się zakończyć w 2011 r. Tymczasem po wieloletnich dyskusjach i przymiarkach wybrano pracę Austriaków z pracowni Riegler Riewe Architekten. W uzasadnieniu jury pisze m.in. o "szklanych bryłach świetlnych wież" oraz "spektaklu zieleni, światła i wody". Mariaż pozostałości pokopalnianych z nowoczesnymi prostopadłościanami, podświetlane szklane powierzchnie, no i sam pomysł usytuowania dolnej partii budynku pod powierzchnią ziemi. Ciekawe tylko, jak nasi budowlańcy poradzą sobie z banalnym problemem zabezpieczenia przed zamakaniem, no i czy po wybudowaniu kompleksu miasto będzie miało gigantyczne, skądinąd, środki na jego utrzymanie (bo o tym jak zwykle nikt nie myśli)...?
Ocenę funkcjonalności zgłoszonych prac zostawiam specom od architektury użytkowej, ale czy zaprezentowana przez Odile Decq koncepcja nie wydaje się bardziej oryginalna? Ta słynna francuska architektka, wyglądem przypominająca Roberta Smith'a z The Cure, zasłynęła jako autorka wielu spektakularnych realizacji, m.in. budynek Banque Populaire de l'Ouest w Rennes, Muzeum Stuki Współczesnej w Rzymie, dwa budynki uniwersytetu w Nantes, Cinema Jacques Ceur w Bourges, Muzeum Liaunig Collection w autriackim Neuhaus. W jej szklanych bryłach jest lekkość, przestrzeń, powietrze, których chyba brakuje Austriakom.

Nowy dworzec?

Dyskusje na temat dworca w Katowicach trwają od lat, ostatnio rozpisano nawet swoisty plebiscyt, czy zachować stary budynek, odnawiając i adaptując jego oryginalną bryłę do współczesnych wymogów, czy lepiej zburzyć, pozostawiając imponującą pustą działkę w katowickiej "strefie zero" nowym inwestorom. PKP szuka ponoć partnera do spółki (swoją drogą ciekawe, kto też będzie chciał wejść w spółkę z naszym ulubionym państwowym bankrutem...).
Nie jestem fachowcem od architektury, ale argumenty zwolenników tzw. ostrego cięcia i wyburzenia mnie jednak nie przekonują. Mogę wymienić kilka innych budynków w ścisłym centrum, które szpecą nasze miasto znacznie bardziej. A może by tak wyburzyć Zenit? Czemu ten ohydny społemowski przybytek wciąż straszy w samym rynku? Jeśli ktoś zaglądał ostatnio do Zenitu jako klient, to wie, że marnuje się tu po prostu doskonale położona działka. No, chyba żeby zrobić w Zenicie Muzeum Socrealizmu, jak w Kozłówce. Te same regały, wystrój wnętrz, te same ekspedientki, ech, łza się w oku kręci...
A co np. z Domem Prasy? Czy Skarbkiem, któy jeszcze jakoś wygląda z zewnątrz, ale konia z rzędem temu, kto mi udowodni, że ten genialnie położony sklep może być dochodowy... Dawny Komag też nie grzeszy urodą (choć teraz przykryty w całości reklamą Skody), ale wiadomo, że trwają przymiarki do generalnego remontu elewacji. A może by tak zburzyć Superjednostkę? Tylko kto da mieszkania ponad 800 rodzinom? Albo na miejsce Spodka wybudować nową hipernowoczesną halę widowiskową? No i oczywiście wysadzić w powietrze Stadion Śląski, bo te wymogi FIFA...
Ja mgliście pamiętam dworzec z czasów jego świetności w latach 70-tych, jasne, że postrzeganie małego dzieciaka jest inne, niż dorosłego, ale ten budynek naprawdę robił wrażenie. Ogromny, przestronny, wysoki, wręcz monumentalny. A do tego pełen kolorowych podświetlanych reklam w pasażach. Z czynną kawiarnią i restauracją, z poczekalnią (pamiętam tę późniejszą akcję - usuwamy ławki z hallu dworca, bo śpią na nich bezdomni...), z ruchomymi schodami, które naprawdę działały i były chyba jedynymi wówczas, obok tych w Skarbku, w Katowicach! I o dziwo dworzec był czysty, regularnie sprzątany, wolny od tego koszmarnego fetoru, który w tej chwili powala wchodzących.
Zawsze dziwiło mnie to niewykończone kielichowe sklepienie (chyba nie starczyło pieniędzy na otynkowanie?), dopiero niedawno wyczytałam, że te ślady po deskach szalunkowych odciśnięte w betonie to charakterystyczny element tzw. brutalizmu w architekturze.
No i co? Zburzyć? Wybudować kolejną bezosobową i bezstylową mega-konstrukcję ze szkła i aluminium? Cudze chwalicie... A może po prostu nie znamy Katowic i nie umiemy docenić tych nielicznych w końcu obiektów, które od lat nadają miastu jego charakter i klimat. Marudzimy, że brzydkie, że fatalny rynek, że wieczorem nie ma gdzie wyjść, że niebezpiecznie. OK, racja, tylko czy panaceum na wszystkie troski jest wybudowanie w centrum jeszcze trzech albo pięciu nowych biurowców?
P.S.
No, chyba, że faktycznie przeniesiemy dworzec na Sądową, wraz z całą infrastrukturą komunikacyjną i koniecznym zapleczem, a w nowym-starym dworcu urządzimy muzeum sztuki nowoczesnej na miarę nowojorskiego Guggenheim Museum? Pomysł odważny, wręcz brawurowy, tylko gdzie nasz Pan Wright?

Tysiąclecie wczoraj, dziś, jutro...

Pamiętacie Tysiąclecie z 1977 roku? Wtedy, we wrześniu, otwierano uroczyście nową szkołę podstawową nr 59. Przez 30 lat pozmieniało się,oj, pozmieniało...

Przybyło bloków - cała Ułańska, 18-piętrowce przy ul. 1000-lecia, kukurydze. Długo budowano kościół na Dolnym, najpierw nabożeństwa odprawiano właściwie na placu budowy, potem w Kościele Dolnym, dopiero później, po latach otwarto ogromną halę Górnego. Swoją drogą ta kontrowersyjna, monumentalna bryła z czerwonej cegły stała się, obok kukurydz, jedną z wizytówek Osiedla. Na Ułańskiej też wybudowano kościół, planowany pierwotnie tylko na małą osiedlową kapliczkę.
Przez lata na Górnym wybudowano kolejną podstawówkę (dziś gimnazjum), no i oczywiście kompleks Szkół Artystycznych. A ile było krzyków zacietrzewionych mieszkańców osiedla, że "będzie hałas i będzie się do nas zjeżdżał różny element". Tymczasem ZSA stało się centrum kulturotwórczym pełną gębą, bez przerwy organizuje się tam koncerty, pokazy i imprezy, właśnie dla okolicznych spółdzielców i ich dzieciaków.
Przybyło też marketów - na osiedlu wybudowały swoje pawilony Leader Price (dziś Tesco) i Lidl, a w sąsiedztwie powstał Carrefour, Auchan, Castorama.
Mimo przybywających nowych obiektów osiedle nie straciło swojego charakteru. Choć mało jest zwolenników olbrzymich kilkunastopiętrowych bloków - niemal każdy mieszkaniec czy gość musi przyznać, że osiedle ma "oddech" - jest dobrze zakomponowane przestrzennie, wykorzystuje urozmaiconą (zwłaszcza na Górnym) topografię terenu i zachwyca pięknie utrzymaną zielenią. Jest też wyjątkowo zadbane, tu oddajemy honor SM Piast.
Czy teraz oblicze Tysiąclecia się zmieni? Na razie możemy dyskutować nad blokiem przy Piastów 12 i wizualizacją Activ Investment (no, na ogrodzonym placu przy ul. 1000-lecia jakby coś drgnęło). Co ciekawe, Krakowiacy mają, wg danych na stronie z zestawieniem dostępnych lokali, obsadzoną już połowę mieszkań! Przy cenach na poziomie ok. 6 tys. za metr i przy inwestycji sprzedawanej na etapie przysłowiowej dziury w ziemi! Co się dzieje, to w końcu tylko Tysiąclecie, powiedzą niektórzy, nie żaden Brynów, Koszutka czy inne Millenium... Ale ostatnio na Tysiącleciu sensowne mieszkania z rynku wtórnego chodzą już w okolicach 4 tys., a kukurydze (te stare) zbliżają się nawet do 5 tys.
Natomiast interesuje mnie coś innego - jakie są dalsze plany inwestycyjne w obrębie osiedla? Bo Piast zaczął się pozbywać wolnych działek. Ostatnio sprzedał dwie w okolicach Ułańskiej i Chorzowskiej, każda po ponad 5000 m2, a w czerwcu ma się odbyć przetarg na dwie kolejne - 4000 i 5800 m2. Cena wywoławcza metra - 300 zł., za ile pójdą - nie wiadomo. Ale wynika z tego, że na pasie oddzielającym osiedlowe budynki od Chorzowskiej powstaną kolejne bloki, bo niby co innego? A więc nie tylko na Dolnym, na dawnych parkingach na przeciw parku (część tamtych działek kupił ponoć ten sam krakowski Activ), ale i na Górnym? Pożyjemy, zobaczymy. Ale te cztery sprzedawane przez Spółdzielnię działki to razem 2,1 ha, czyli ładny kawałek dla jakiegoś developera...

Do you want to buy an apartment in Katowice?

If you don't know our city and, in spite of this, you are still interested in buying some flat here - read some useful hints below.
Of course each village, city or metropolis has its better and worse residentional districts. Prices on real estate market are the result of many different factors: location, type of buliding, its age and technical condition, infrastructure and facilieties availability, neighbourhood, finally - fashion tendencies (some places are or will just become fashionable... and expensive...)
Before you buy any poperty in the capital of Upper Silesia - you should know there are few districts of very good reputation and some, you shouldn't explore when it's dark.
So read carefully, please, here is my private rank.
On the top you will find southern part of the center. The beginning of Katowice as the biggest industrial city in Silesia came back to the XIXth century. In the center you can find many tenement houses from the end of the XIX and first years of the XXth century. Remember one useful Polish word - "kamienica" - it's the name of this kind of buildings, in contrary to modern blocks of flats called "blok, bloki" or old workers-houses named by aboriginal Silesiamen in their dialect "familoki" (sounds familiar? yes, this name means: houses for family).The most representative streets with old architecture objects are for example 3 Maja Str., Slowackiego, Warszawska, Kosciuszki, Jagiellońska Str. If you are visiting our city as a turist you should make a sightseeing tour by these streets. Pay attention to monuments: the Mickiewicz High School built in neogothic style, the Silesian Theatre in The Central Place, the Neo-Romanesque Evangelical Church inWarszawska Str., the most beautiful in Katowice neogothic Church of the Immaculate Conception of St. Mary the Virgin, built in 1862-70 in Mariacka Str.
You shouldn't omit some younger but interesting buildings- the Silesian Technical University in Krasinskiego Str., built in 1928-32 in style joined classicism and functionalism, and administrative centre of Katowice on Sejm Slaski Square - with The Silesian Parliament and Regional Authority from 1925-29 and the Languages Department of the Silesian University built in 1936. Worthseeing is also the Arch-cathedral of Christ the King, built during 1926-56 and the "skyscraper" built in Zwirki i Wigury Str. 1930-32, a 14-storey tall highrise, Poland's tallest building at that time.
If you don't like car traffic and are looking for peaceful, quiet apartment in an old stylish tenement house - look for something in the neighbourhood of the Arch-cathedral - in Wita Stwosza Str., Jordana Str. or a little bit further - Bratków, Astrów, Narcyzów, Różana Str. Especially last four of them are famous for nice, stylish buildings from 20's and 30's of the XXth century, projected for local elites- lawyers, engineers, doctors. Similar buildings, typical for modernism and functionalism can be found on the opposite site of Kosciuszki Str., for example in PCK Str., Stelmacha, Zajaczka, Rymera Str. This part of the center has been said to be the most attractive, elegant and prestigous district in Katowice, from the beginning of the XXth century - till today.

Are you Building? Yes, why not?

Every day our local mass-media inform us about new investments, which are to be built in Katowice in next years and change our city into XXI century metropolis...
TriGranit, Eurocape, Reinhold, Hollybrook, Gant, GTC, Havre, Torca... Have you ever heard about them? If your answer is "not" - in several nearest months you should realize, that these developers are responsible for the new view of Katowice!
Today we start a quick review of the most spectacular building projects in the capital of Upper Silesia. Hundreds of square metres of commercial space, modern offices, luxurious hotels, comfortable apartment-houses - developers' plans for next three years are really ambitious...
So let's start.
After summer holidays Eurocape is going to build a block of modern buildings by Chorzowska Str., between Superjednostka (the biggest block of flats in Katowice, built about 1970) and The City Bank. This ruined building, known as "The Business Center of Katowice", which unfortunately has never been finished and scared us for almost ten years, has finally found a new owner. The building is to be rebuilt, the part with The Business Center is planned to be changed into a high class hotel and near by investors want to build a 26-floors apartment house. Almost everyone in Katowice is dreaming about the marvellous sight from its highest floor, and probably a 200 sq.m. penthouse on the last floor will be the most desired place living for the reachest inhabitants of Silesia! And projects of this Irish company realized in RPA increase our appetites!
A big residential investment is to be built by Hollybrook, the company known for its projects in Great Britain and Ireland. By Sokolska Str., close to the main seat of The ING Bank and just in front of "Żyletka"- 24-floors building, which is one more example of socialistic residential architecture from 70's located in the real center of our city. The new building is it to be even higher, according to some gossips more than 30 floors are planned...
Also by Sokolska Str. but closer to Wolności Square, at the corner with Opolska Str. Spanish Torca is preparing an apartment house with the area of 12000 square metres. In the neighbourhood of commercial gallery King Cross, close to Górnośląska Str. and The Muchowiec Airport the same company has bought a 2 hectares building plot and is going to realize even bigger investment - 60000 square meters of new flats and apartments! One more undertaking of this Spanish company is the residential complex located by Bytkowska Str., in the northern part of the city, just in front of the biggest in Poland park area, between Katowice, Chorzów and Siemianowice. This place, perfectly communicated with the center, thanks to its sorrounding and available facilities is one the most expensive residential district in the city.
One more - Polish company Gant (at least we have found our local investor among different foreigners!) is going to built in the autumn a big complex with apartments and offices by Olimpijska Str. Nice place in Koszutka district, very close to the center, just behind one the most significant architectural objects in Katowice called Spodek (this strange building looking like UFO for years was a symbol of our city, till now every month there are many music performances, concerts, sport matches, shows and exibitions taking place in it).
So? Do we have an investment boom in Katowice? For sure we should watch carefully all undertakings mentioned below. And wait to the autumn, than we will see who and how quickly will start first building works...

Budujecie? Budujemy!

Nie ma praktycznie dnia, by nasze lokalne media nie informowały o kolejnych nowych projektach inwestycyjnych, które już wkrótce mają przeobrazić Katowice w metropolię na miarę XXI wieku...

TriGranit, Eurocape, Reinhold, Hollybrook, Gant, GTC, Havre... Czy już znacie te firmy? Jeśli nie, to zapewne będziecie już niedługo mieli okazję je poznać!

Zaczniemy dziś krótki przegląd czekających na realizację budowlanych przedsięwzięć. Setki metrów kwadratowych powierzchni biurowej, centra logistyczno-magazynowe, komfortowe apartamentowce - plany developerów na najbliższe trzy lata są ambitne...
A więc po kolei.
Po wakacjach ma ruszyć budowa kompleksu hotelowo-mieszkalnego przy Chorzowskiej, pomiędzy Superjednostką i Bankiem Handlowym. Strasząca od lat ruina Katowickiego Centrum Biznesu ma zostać przez Eurocape przeobrażona w elegancki hotel, obok którego Irlandczycy z Eurocape wybudują 26-piętrowy apartamentowiec. Już marzy się niejednemu 200-metrowy penthouse na ostatnim piętrze. Panorama miasta roztaczająca się z tego miejsca będzie konkurować z widokami znanymi bywalcom Altusowego SkyBaru. A projekty tej firmy realizowane w RPA zaostrzają nam, Katowiczanom, apetyt...

Dużą inwestycję w mieszkaniówkę planuje angielski Hollybrook, budujący dotąd w Wielkiej Brytanii i Irlandii - w okolicach Sokolskiej, między Śląskimi Technicznymi a Bankiem Śląskim ma powstać kolejny mieszkalny wysokościowiec.

Też przy Sokolskiej, ale bliżej Placu Wolności, na rogu z ul. Opolską Hiszpanie z Torca szykują budowę kolejnego apartamentowca o pow. ok. 12 tys. m2. W pobliżu dawnego Geanta, na prawie dwuhektarowej działce firma ta chce jesienią ruszyć z budową wielkiego (60 tys. m2!) zespołu mieszkaniowego, a w planach ma też apartamentowiec koło OPT, za stacją Jet (swoją drogą - miejsce doskonałe, świetnie skomunikowane z Centrum, w sąsiedztwie jednego z droższych i bardziej elitarnych katowickich osiedli, no i tuż obok Chorzowskiego Parku).
Spółka Gant (wreszcie jakiś rodzimy inwestor!) zapowiada budowę kompleksu biurowo-mieszkalnego przy ul. Olimpijskiej, zaraz za Spodkiem
Nawet w południowej części Śródmieścia, gdzie, jak się wydawało, już niczego nowego nie da się wybudować, na rogu Królowej Jadwigi i Jagiellońskiej planowana jest budowa wkomponowanego w starą zabudowę czteropiętrowego bloku mieszkalnego.
A więc - boom? No, może na razie bądźmy ostrożni w ocenach. Poczekajmy do jesieni, wtedy zobaczymy, kto i w jakim tempie faktycznie ruszy z pierwszymi pracami...

A spółdzielnie śpią...

Właśnie, katowickie spółdzielnie mieszkaniowe, zamiast odpowiedzieć już dawno na ogromne zapotrzebowanie kupujących na nowe lokale- nie budują właściwie nic. Piast jest dumny z bloku na Dolnym Tysiącleciu, ale znajdziemy tam tylko mieszkania do wynajęcia. O innych inwestycjach tej spółdzielni - cisza... Silesia nie buduje nic, podobnie Górnik, Wspólna Praca, Sadyba. Nic nie słychać też w Paderewskim czy w Załęskiej Hałdzie.
Honor spółdzielczości w 320-tysięcznym mieście ratuje tylko KSM. Bloki na Bohaterów Monte Cassino na Zawodziu, planowane inwestycje na OPT i Ściegiennego, kilkumieszkaniowy budynek na Zgrzebnioka, mini-osiedle na Kakocińcu, inwestycja w okolicach Przystani na os. Paderewskiego.
To jednak tylko przysłowiowa kropla w morzu. Nasuwa się więc pytanie: czyżby spółdzielczy giganci nie potrafili sprostać współczesnym wymogom rynku? I bez walki ustępowali pola prywatnym developerom? Chyba jednak tak!

Cenowa huśtawka

W dzisiejszym wydaniu TVN 24 i Gazety Wyborczej podano informację, że średnia cena metra mieszkania na katowickim rynku wtórnym wynosi 3879 zł. A więc w maju u nas potaniało. Podobno. Informajce te oparte są na raporcie Szybko.pl i Expandera. Ciekawe, że zgodnie z wykresami na Szybko.pl ceny w Katowicach od początku roku wyraźnie pną się do góry! Można oczywiście zamówić wyliczenie przybliżonej wartości oferowanej przez nas nieruchomości, ale za tę cenną informację trzeba zapłacić SMS-em 3,66 PLN, więc chętni mogą sobie zafundować tę przyjemność i zweryfikować wiarygodność portalu:)
Ciekawe tylko czy podawane dane są oparte na cenach ofertowych czy cenach końcowych z faktycznie zrealizowanych transakcji. Expander jako firma doradztwa kredytowego ma do czynienia raczej z tymi drugimi, poza tym warto pamiętać, że cykl zakupu mieszkania finansowanego z kredytu wygląda w uproszczeniu tak:
- wystawiamy ofertę do sprzedaży
- klienci oglądają nieruchomość
- ktoś decyduje się na kupno
- negocjujemy warunki
- podpisujemy umowę przedwstępną
- gromadzimy dokumenty konieczne do uzyskania kredytu (dotyczące sprzedawanej nieruchomości jak i potwierdzające wiarygodność finansową Kupującego wobec banku i jego zdolność kredytową)
- zawieramy umowę przyrzeczoną
Na powyższe czynności musimy mieć co najmniej 1 miesiąc, a bezpiecznie jest założyć czas do 1,5-2 miesięcy (nie wierzcie zapewnieniom banków, że dają kredyty hipoteczne w 3 dni...). Czyli cena na podpisywanym dziś akcie notarialnym odpowiada wartości mieszkania sprzed ok. 1,5 miesiąca. No i niestety (tzn. na nieszczęście Expandera) nie wszystkie transakcje odbywają się za pośrednictwem tej właśnie firmy.
Swoją drogą przydałaby się na bieżąco aktualizowana i całkowicie miarodajna (czyt. obiektywna) informacja o rynku i zrealizowanych transakcjach. W końcu wszystkie umowy sprzedaży nieruchomości przeprowadzają u nas notariusze, a akty notarialne trafiają do odpowiednich urzędów skarbowych. Gdyby tak stworzyć zintegrowaną komputerową bazę danych z zawartych umów sprzedaży? Gdzie, kto, za ile? Byłoby o wiele łatwiej mówić o rynkowych tendencjach, bo tymczasem giniemy w informacyjnym szumie - w zeszłym tygodniu wg Rzeczpospolitej zdrożało, w Wyborczej znaleźliśmy zapowiedź, że wciąż jeszcze będzie drożeć, przynajmniej do 2010 roku, dziś znów w tej samej Gazecie tanieje...

Gonimy resztę kraju

Gonią oczywiście ceny w Katowicach. Było do przewidzenia, że ceny w naszym mieście wcale nie będą się przejmowały analizami pseudo-fachowców od rynku, tylko spokojnie, nie bacząc na fatalistyczne prognozy, nieubłaganie i uparcie pójdą w górę... 3 tys. za metr? Proszę bardzo. 3,5 tys.? Nie ma sprawy. Krach nie nastąpił, a wręcz przeciwnie, przesłanek wskazujących na zatrzymanie się cen na razie nie widać.

Coraz częściej 1m2 na rynku wtórnym kosztuje więcej niż 4 tys. Oferty w takiej cenie można znaleźć na 1000-leciu, os. Kukuczki czy Gwiazdach. Na Koszutce czy w Centrum coraz więcej jest propozycji za cenę przekraczającą 5 tys. Czyżby wkrótce i ta magiczna granica miała zostać przekroczona? 47 m w rejonie Iłłakowiczówny (Koszutka) zostało ostatnio sprzedane za 220 tys., 35-metrowe M3 na Uniwersyteckiej - za 185 tys. A rok temu takie samo mieszkanie można było kupić za jakieś 80-90 tys...

Można ponarzekać, że to za drogo w stosunku do cen na rynku pierwotnym. Tam metr kosztuje średnio ok. 5,5 tys. (nowe mieszkania w okolicy Rolnej, na Dolnym Tysiącleciu czy przy Silesia Center w Dębowych Tarasach). Ale np. oferty w nowej części piotrowickiego os. Millenium albo przy Jesionowej na Koszutce są już droższe, nie mówiąc o prognozowanych kosztach mieszkań w planowanych luksusowych apartamentowcach w Śródmieściu (Sokolska, Chorzowska czy Mikołowska).
Analizując te oferty rynku pierwotnego trzeba jedna brać pod uwagę parę innych rzeczy:
a) do cen developerów należy doliczyć 7% podatku VAT
b) nowe lokale są oddawane w stanie developerskim, czyli musimy liczyć się z niemałym kosztem prac wykończeniowych i wyposażenia (a na rynku wtórnym przy 5 tys. za metr zwykle można już kupić mieszkanie wyremontowane a nawet częściowo umeblowane)
c) cena metra w wypadku nowych inwestycji jest ruchoma i może niestety ulec znacznemu podwyższeniu w związku z wciąż rosnącymi kosztami materiałów budowlanych i robocizny
d) na rynku nie ma właściwie nowych mieszkań dostępnych "od ręki", na oddanie do użytkowania rezerwowanego (i zadatkowanego) dziś lokalu trzeba czekać rok, dwa lata. W tym czasie na rynku może zdarzyć się wiele, a poza tym - trzeba mieć gdzie mieszkać...

Kilka uwag po Targach Mieszkaniowych

Jaki jest wybór nowych mieszkań na katowickim rynku pierwotnym? Na Targach prezentowało swoją ofertę zaledwie kilku wystawców- developerów budujących na terenie naszego miasta. Z pewnością była to tylko część inwestorów działających na lokalnym rynku, jednak uczucia "potargowe" są mieszane. Fakt, że w ogóle się cokolwiek buduje napawa optymizmem, zwłaszcza gdy mamy w pamięci totalny zastój minionej dekady. Ale buduje się wciąż niewiele. Dane publikowane choćby w dzisiejszej Rzeczpospolitej uzmysławiają nam smutną prawdą, że w ostatnich kilku latach w Katowicach oddawano ok. 500 nowych mieszkań rocznie! Na miasto liczące 320 tys. mieszkańców to nieprzyzwoicie mało...
Nowoplanowane inwestycje mogą trochę podreperować te przerażające statystyki. Atal przystępuje do budowy zamkniętego osiedla apartamentowego Ligota Park w doskonałym miejscu na Brynowie. Krakowska firma Activ Investment już zaczęła sprzedawać mieszkania w dwóch apartamentowcach na Dolnym Tysiącleciu. Ruszają nabory na kolejny etap Dębowych Tarasów koło Silesia City Center, pierwsze rozeszły się w całości jak ciepłe bułeczki, choć do zakończenia budowy jeszcze daleko. Rozrasta się ekskluzywne Osiedle Millenium przy Hierowskiego na Kostuchnie.
A domy? W Panewnikach przy Panewnickiej buduje m.in. Dombud, z ciekawością należy obserwować inwestycję Zielona Aleja firmy Centrum Developer, bo koncepcja architektoniczna tego zamkniętego osiedla wyróżnia się na tle produkcji, do których przyzwyczaiły nas firmy budowlane. Jak sprawdzą się neoklasycystyczne fasady w XXI wieku i czy znajdą zwolenników - czas pokaże... Nie można też zapomnieć o Plantach Śląskich, to wprawdzie już nie administracyjne Katowice, ale położenie świetne, tuż przy WPKiW, a i dostępność komunikacyjna tego osiedla, ulokowanego niemal na styku trzech miast - Katowic, Siemianowic i Chorzowa - znakomita. Stąd i ogromne zainteresowanie projektem nabywców, a przecież Nestin Polska już przymierza się po wakacjach do budowy kolejnych budynków, tym razem dwóch apartamentowców o najwyższym standardzie.
Takich planowanych lub też właśnie rozpoczynanych inwestycji jest w naszym mieście jeszcze kilka, może kilkanaście. Tylko klienci niecierpliwie pytają - kiedy można będzie kupić, a nie tylko podpisać umowę rezerwacyjną? Kiedy zamieszkać? No i za ile, skoro developerzy podnoszą niemal co miesiąc ceny nowobudowanego metra, tłumacząc podwyżki szaleństwem na rynku materiałów budowlanych!

Targi Mieszkaniowe Śląsk 2007

Dziś i jutro mieszkańcy Katowic i okolic mają okazję zapoznania się z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi na terenie naszego regionu. Impreza odbywa się w Kapeluszu, czyli hali wystawowej ulokowanej na terenie Chorzowskiego Parku. Kto i co wystawia? Na ponad 40 stoiskach znajdziemy oferty developerów, banków udzielających kredytów hipotecznych, doradców kredytowych, biur nieruchomości, pracowni architektonicznych i innych specjalistycznych firm obsługujących rynek nieruchomości. Prezentowana oferta nowych inwestycji mieszkaniowych obejmuje Katowice, Chorzów, Tychy, Mysłowice, Bytom, Tarnowskie Góry, Chełm Śląski, Bielsko-Białą, choć można też znaleźć propozycje nieruchomości z okolic Krakowa czy Łodzi!

Jeśli jeszcze nie byliście - spróbujcie odwiedzić tę imprezę jutro, wstęp wolny, atmosfera sympatyczna, a pokazywane wizualizacje i makiety wyglądają w większości bardzo zachęcająco. No i nasuwa się wniosek, że i u nas, na Śląsku, wreszcie coś drgnęło w nowym budownictwie mieszkaniowym. Oby za rok katalog targowy był dwa razy grubszy, bo w Kapeluszu dla nieruchomościowych wystawców znajdzie się jeszcze dużo miejsca:)

Nowy dworzec w Katowicach?

Czy ktoś z mieszkańców Katowic nie interesuje się losem Dworca PKP? Chyba nie. Dyskusja na temat tego budynku, ulokowanego w samym sercu miasta, przez którego podwoje przewijają się codziennie dziesiątki tysięcy osób, trwa od kilkunastu lat. Obiekt popada w ruinę - wciąż nie ma koncepcji, jak ten problem rozwiązać, albo też na samych koncepcjach się kończy...

Wyburzyć czy tylko wyremontować, adaptując do współczesnych wymogów? Obrońcy podnoszą kwestię oryginalności zindywidualizowanego projektu, którego charakterystyczna bryła jest, chcemy czy też ni, jednym z architektonicznych symboli naszego miasta. Przeciwnicy zarzucają niefunkcjonalność, wysokie koszty utrzymania i nieopłacalność generalnego remontu, o który budynek prosi się od lat. A działka w tak doskonałym miejscu nie może się marnować, zresztą przykład daje nam Kraków i tamtejsza, wprowadzona w życie, koncepcja zagospodarowania terenów okołodworcowych.
Do tej inwestycji przymierzały się już m.in. ING Real Estate i Polish Transport Holdings, a w ostatnich dniach prezes PKP zapowiedział, że jeszcze w tym roku Koleje przystąpią do przebudowy dworca, która obejmowałaby także zagospodarowanie sąsiadującego Placu Szewczyka (mają tu powstać budynki komercyjne i marzące się od lat wszystkim katowiczanom wielopoziomowe parkingi).
Oczywiście zadłużony kolejowy moloch sam nie uniesie ciężaru wartej 300 mln euro inwestycji, po raz kolejny ruszyły więc poszukiwania strategicznego inwestora, z wizją i odpowiednim kapitałem. A plany są ambitne - nowy dworzec ma ruszyć w 2001 roku! Czyli przed niecierpliwie przez nas wyglądanym Euro 2012... Czy tym razem się powiedzie? Trzymamy kciuki!

Co słychać w wynajmach?

Na rynku najmu - raczej bez zmian. Klienci najczęściej pytają o małe tanie lokale. Kawalerki po 600-700 zł. schodzą od ręki, na taką ofertę jest kolejka chętnych. Przy niewysokich przeciętnych katowickich zarobkach większości najemców po prostu nie stać na zapłacenie za mieszkanie 1000 czy 1200 zł. za miesiąc, przecież trzeba jeszcze opłacić media (100-150 zł.), no i z czegoś żyć. Ci majętniejsi wolą wyłożyć tę samą kwotę na ratę kredytu i kupują, póki się da.
Mieszkania o lepszym standardzie, z czynszami powyżej 1000 zł. zwykle wybierają przyjeżdżający spoza Śląska pracownicy firm. Tradycyjnie najlepiej wynajmuje się ścisłe Centrum - Superjednostka, Uniwersytecka, Żyletka przy ul. Sokolskiej. Dobra lokalizacja pod wynajem to też Gwiazdy przy Roździeńskiego i Koszutka (okolice Spodka, niebieskie bloki, ul. Ordona). Są amatorzy południowej części Śródmieścia i okolic AWF (ul. Lisieckiego, ul. Adamskiego, ul. Fliegera), bardzo dobrze wynajmuje się również Os. Paderewskiego i bliski Brynów.
Studenci, dla których sezon najintensywniejszych poszukiwań zacznie się w połowie wakacji, pytają o lokalizacje najbliżej swoich uczelni. I tak medycy oczywiście szukają czegoś na Ligocie, Akademia Ekonomiczna wybiera Gwiazdy i Zawodzie, GWSH - Piotrowice i Ochojec, a UŚ - Centrum. Liczy się bliskość uczelni, ewentualnie możliwie najszybszy dojazd, no i oczywiście cena (najlepiej ok. 250-350 zł. za osobę).
Komfortowe, w pełni umeblowane i wyposażone w AGD i RTV mieszkanie dwupokojowe kosztuje od 1200 zł. wzwyż, przy czynszu ok. 1500 zł. można już wybierać w ofertach. A w najdroższych dzielnicach - np. w nowej zabudowie na Ptasim za 50 m2 trzeba zapłacić ok. 2000 zł. Luksusowy 80-metrowy apartament w rejonie Wróbli czy Czajek to wydatek rzędu 4000 zł...

Rewolucji nie było....

Ceny nie spadły... Przynajmniej w Katowicach. Zresztą kto oglądał wczorajszy magazyn "Fakty, ludzie, pieniądze" na TVN 24 ten wie, że będzie drożeć jeszcze przez jakieś dwa, trzy lata. Dlaczego? Primo - Euro 2012 nakręci nam doskonale koniunkturę na ceny nieruchomości (a Katowice wszak tuż koło Chorzowa, no i jeśli zwycięży postulowana przez naszych działaczy propozycja 6 a nie 4 stadionów na mecze... - my, mieszkańcy Śląska zacieramy ręce:). Secundo - w statystykach budownictwa mieszkaniowego wciąż deficyt na ponad milion mieszkań, więc przy naszym dotychczasowym tempie mamy parę dziesięcioleci na pokrycie rynkowego zapotrzebowania. Tertio - skoro gwałtownie drożeje nowe budownictwo mieszkaniowe (bo nie dość, że szaleją ceny materiałów, to jeszcze nie ma z czego i z kim budować) - to musi też drożeć na rynku wtórnym.
Wg barometru cen sprzedaży mieszkań zamieszczonego w poniedziałkowym dodatku do "Rzeczpospolitej" poświęconym nieruchomościom ceny w bieżącym roku wzrosną o ok. 17%. To oczywiście niewiele w porównaniu z zeszłorocznymi rekordami (wg tegoż źródła - 41,9%), ale o spadku nikt nie mówi... A analiza oparta jest o dane od liczących się pośredników z pięciu dużych miast (Stolica, Wrocław, Łódź, Gdańsk i Katowice) .
A tymczasem właśnie na katowickim Giszowcu pojawiła się kawalerka w nowej zabudowie (kto zna bloki budowane przez firmę Atal na ul. Kolistej, ten wie, o co chodzi) za ponad 7 tys. za metr... Ech, a podobno miało stanieć...

Tanieje w Katowicach?

Dziś rano czytelników "Dziennika" (i Onetu:) zelektryzowała wiadomość, że podobno tanieje ! Co? Mieszkania. A niby gdzie? A no zdaniem Bardzo Mądrych Analityków Rynku - prawie w całej Polsce, od Krakowa przez Lublin aż po nasze Katowice. Wstrząs na rynku? Nagłe załamanie? Krach? Klienci dzwonią z zapytaniami, co się dzieje? A my, pośrednicy, zastanawiamy się jaka jest geneza takich rewelacji....

O przegrzaniu koniunktury na mieszkania w stolicy już od jakiegoś czasu się mówiło, ale my, w Katowicach, przy średniej cenie oscylującej między 3,5 a 4 tys. za metr?

Ruch w handlu mieszkaniami na rynku wtórnym ogromny. Klientów wciąż bardzo wielu. Fakt, że jakby więcej zaczęło się ostatnio pojawiać ofert (pewna sezonowość jest typowa dla handlu nieruchomościami, wiosną zawsze następuje na rynku ożywienie), ale jeśli ktoś mówi o spadku cen - niech zajrzy chociażby na portal gratka czy trader i porówna ceny najnowszych ofert wystawianych tam mieszkań... Oczywiście są to ceny wywoławcze, ale konia z rzędem temu, kto mi pokaże w Centrum albo na Koszutce sensowne mieszkanie poniżej 4 tys. za metr!

How can foreigner buy real estate in Poland?

If you are foreigner interested in buying a property in Poland you must first answer the question if you are a citizen of Member States of the European Economic Area. If your answer is "yes" - you can buy almost every real estate, except of agricultural and forest real estate (during the period of 12 years of the Republic of Poland Accession to the European Union), and second house (during the period of 5 years of the Republic of Poland Accession to the European Union).
For all foreigners coming from different countries there is one general rule - you should have an official permit (an administrative decision from the minister competent in internal affairs). But permit is not required if for example: you buy a separate living accommodation, you buy real estate if you are living in the Republic of Poland for at least 5 years following the granting of a permit to settle thereto, you are the spouse of a Polish citizen and residing in the Republic of Poland for least 2 years following the granting of a permit to settle thereto, of real estate that as a result of acquisition shall constitute marital estate of the spouses, etc.
All details you can find on the web side of The Ministry of Interior and Administration. Read very carefully art. 8 of the Act. And buy real estate in Poland!

Why should you invest in Katowice?

What encourages investors to invest their money in our city? The attractiveness of Katowice as the capital of Upper Silesia is still growing. Our most important advantages are well developed infrastructure (basic facilities and equipment, really good roads, well prepared and educated employees, long tradition in industry) and strategic location on the map of Europe. This is why our region is often compared with the Ruhra Basin in Germany, many historical and economic factors are very similar for both of these regions. And look, how perfect German people have used their chance ...

What is especially important – Katowice as a city are better and better recognized in Europe, the proof of this statement was for example our presence on MIPIM 2007 in Cannes – international fair and conference about property market, where our presentation gained a lot of interest among foreign investors (not only from Western Europe but also form Arabian countries or Japan!). The participants of this international business meeting were shown well-prepared, modern and open-minded conception of local development, presented by Katowice.

Our next good point is very popular (especially in our region) idea of Silesian mega-city – the biggest in Poland and one of the biggest in Eastern Europe metropolis. The area of Silesia City will be comparable to London! This ihabited by near 3 mllion people urban area with the capital in Katowice for sure would be a perfect place for the most influential decision-makers in the market from all over the world.
If the conception is realized it would be the best impulse for economic activation of Silesia and revitalisation of post-industrial areas. So the perspectives of our future are really good...

Rekordy, rekordy

Jeszcze dwa słowa o rekordach cen mieszkań z ostatnich tygodni. Póki co zatrzymajmy się przy rynku wtórnym. Zaglądamy na wiodące portale z ofertami nieruchomości - gratka.pl, domiporta.pl, krn.pl. A tam...

Liderem jest Osiedle Leśne na Brynowie - w tej elitarnej enklawie nowego strzeżonego osiedla można kupić apartamenty po 8-9 tys. za m2 (tańsza wersja nieumeblowana lub droższa z meblami i wyposażeniem)! Mieszkania są luksusowo wykończone, płaci się tu za standard, elitarne sąsiedztwo i bezpieczeństwo.
W ścisłej czołówce plasuje się też rzecz jasna Ptasie. Dwupokojowe mieszkanie 46 m na Wróbli kosztuje 400 tys., czyli ponad 8 tys. za m2! Oferowany standard jest znacznie niższy niż na Leśnym, ale za snobistyczną chęć posiadania "ptasiego adresu" trzeba słono płacić. Ale za to prawie 140 metrowy apartament na tej samej ulicy Wróbli (cena 1,1 mln, czyli też 8 tys. za metr) nie ustępuje jakością wykończenia i nowoczesnym stylem aranżacji mieszkaniom z Leśnego. Miłośnicy minimalistycznej elegancji będą zachwyceni, choć w Katowicach mając ponad milion złotych można już powybierać wśród ofert nowych domów...

Koszutka też nie chce być gorsza (wtajemniczeni już wiedzą, że chodzi nie o byle jaką Koszutkę, a o jedyny w miarę nowy blok w dzielnicy przy ul. Jesionowej) . Otóż za 70 m Sprzedający życzą sobie 550 tys. (granica 8 tys. za metr jest więc niebezpiecznie blisko). Trzeba przyznać, że lokal ma swój klimat, czuć tu rękę dobrego architekta wnętrz, a w cenę wliczone jest także kompletne wyposażenie i umeblowanie. W tym samym bloku 52 m jest wystawione za 380 tys. (ponad 7 tys. za metr). Ale to i tak nic w porównaniu z cenami, za które będą sprzedawane apartamenty w Rezydencji Parkowej przy tej samej ulicy. Pęknie tam granica magicznych dla Katowic 10 tys. PLN.... za metr, oczywiście....

Co nowego na rynku mieszkań?

Rok temu chyba nikomu w Katowicach nie śniło się, że ceny mieszkań w naszym mieście mogą dojść do 4-5 tys. PLN za m2. A dziś ta możliwość wydaje się coraz bardziej realna... Przy utrzymaniu dotychczasowego tempa wzrostu, a nawet jego sporym spowolnieniu i tak w perspektywie najbliższego roku-dwóch lat możemy, jak się wydaje, liczyć na średnią cenę metra lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym na tym właśnie magicznym poziomie ok. 5 tys. PLN. Osiągnęlibyśmy w ten sposób mniej więcej ceny dzisiejszego Poznania czy Lublina, chociaż nie wiadomo, czy uda nam się te miasta dogonić. Na pewno nie znajdziemy się w ścisłej czołówce, gdzie dziś przoduje stolica, po piętach depcze jej Gród Kraka, a zaciekle (zwłaszcza w ostatnim roku) goni Wrocław.
Czy pomoże nam piłkarskie święto w 2012 roku? Gdyby nasz Stadion Śląski został zakwalifikowany do pierwszej czwórki, a nie wpisany na listę rezerwową - na pewno cały region zyskałby ogromny zastrzyk finansowo-inwestycyjnej energii. Wydaje się jednak, że od dawna nie działa w sferach rządzących żadne śląskie lobby i po raz kolejny potraktowano nas po macoszemu. Czyżby znów odezwało się echo dawnych anty-śląskich uprzedzeń, kiedy byliśmy przez resztę kraju z zazdrością postrzegani jako pieszczoch systemu? Ale dosyć dygresji....
Wróćmy do naszych mieszkań. Co się dzieje na rynku wtórnym?
Ceny rosną. Wzrost jest stopniowy, ale ciągły. Jeśli np. pod koniec zeszłego roku średnia cena metra oscylowała w okolicach 3 tys. PLN to teraz wynosi już ok. 3,5-3,7 tys PLN i coraz bardziej zbliża się do 4 tys.! Trudno na rynku wtórnym znaleźć ofertę poniżej 3 tys., w takich cenach wystawiane są do sprzedaży nawet lokale w mniej atrakcyjnych dzielnicach typu Załęże czy Szopienice.
Metr mieszkania na Os. Tysiąclecia czy Paderewskiego to minimum 3,5 tys. choć pojawiają się już oferty dochodzące do 4,5 tys. PLN. Oczywiście im lepszy standard mieszkania, lokalizacja, piętro - tym wyższa cena.
W Śródmieściu nie ma co szukać mieszkania poniżej 4 tys. za metr. Położenie, stan techniczny i otoczenie budynku jest tu oczywiście najważniejsze, za lokal w okolicach Katedry (Bratków, Astrów, Różana, Jordana) klienci gotowi są zapłacić nawet 6 tys. za metr!
Granicę 4 tys. zaczyna przekraczać także Koszutka, popularne są zwłaszcza okolice KSM - Klonowa, Topolowa, Grabowa i stara zabudowa z lat 60-tych - "podkowy" na Okrzei, niskie ceglane bloki w rejonie Grażyńskiego czy Czerwińskiego. Minimum 4-4,5 tys. trzeba też zapłacić za świetną pod wynajem lokalizację w ścisłym Centrum miasta - Superjednostkę, Uniwersytecką czy Żyletkę.
Na Os. Ptasim takie ceny nikogo nie dziwią, tam było, jest i chyba już zawsze będzie najdrożej. Co ciekawe - lokale usytuowane w tej brynowskiej dzielnicy są wystawiane po 7-8 tys. za metr i znajdują nabywców. Klienci poszukują nie tylko najnowszych (ale oczywiście także najkosztowniejszych) apartamentów na Wróbli czy Czajek, po 6 tys. są też w stanie zapłacić za mieszkania w blokach z lat 80-tych przy ul. Drozdów lub Kolibrów.
A co na to Sprzedający? Sprzedający czytają gazety, śledzą portale internetowe, oglądają TV i myślą sobie: "skoro u nas metr kosztuje 4 tys. a w takim Wrocławiu 7 tys., nie mówiąc już o Warszawie z jej średnią 9-9,5 tys.... No, to u nas na pewno jeszcze też zdrożeje. Takie mamy drogi! Takie inwestycje się szykują! A jakby wypaliło jeszcze Euro 2012! Nie muszę- nie sprzedam teraz. Poczekam, sprzedam jeszcze lepiej" A Kupujący płaczą.... I płacą....

Katowice 10 lat temu...

Jakieś 10 lat temu mieszkańcy naszego miasta mogli policzyć nowe inwestycje mieszkaniowe na palcach rąk. Pojedyncze projekty realizowały duże katowickie spółdzielnie mieszkaniowe. I tak na Kostuchnie przy ul. Armii Krajowej/Szarych Szeregów SM "Piast" budowała jedne z pierwszych w Katowicach apartamentowców i domy w zabudowie szeregowej, a na Tysiącleciu wykończyła po latach oczekiwania nowe kukurydze, przy ul. Rolnej/Kossak-Szczuckiej powstało osiedle mieszkaniowe i segmenty SM "Wspólna Praca", "Górnik" wybudował bloki przy ul. Fliegera koło AWF-u, a SM im. I.J. Paderewskiego - swoje pokazowe osiedle Przystań. "Sadyba" działała na Kokocińcu, a katowicki gigant KSM - po zakończeniu budowy ekskluzywnego osiedla przy OPT - budowała m.in. w Bogucicach na Ścigały a także prowadziła z powodzeniem inwestycje w najdroższej dzielnicy miasta - Osiedlu Ptasim na Brynowie.
W latach 90-tych powoli i dość nieśmiało zaczęli wchodzić na rynek także inni inwestorzy- firmy developrskie. Przodował Holdimex, który do dziś niemal zmonopolizował rynek zabudowy wielomieszkaniowej na Ptasim i zagospodarowuje dosłownie każdy skrawek ziemi na tym słynnym osiedlu. Powstawały nowe inwestycje - pierwsze zamknięte osiedle mieszkaniowe Millenium w Kostuchnie, ekskluzywne bloki firmy Atal na Giszowcu, apartamentowiec przy Jesionowej na Koszutce, osiedla szeregowców i bliźniaków na Kostuchnie (Armii Krajowej, Smugowa, Sołtysia), w Piotrowicach (Działowa, Niska), Zarzeczu (Kopaniny Lewe, Kantorówny, Zwoźniakowej). Zabudowały się Panewniki - Owsiana, Łąkowa, koniec Panewnickiej w kierunku Stargańca, Kokociniec...
Ci, którzy pamiętają nasze miasto sprzed 10 lat widzą, jak wiele się od tego czasu zmieniło. Ale gdy zestawimy skalę naszych inwestycji mieszkaniowych (zwłaszcza jeśli idzie o zabudowę wielorodzinną) chociażby z takim Lublinem czy Bydgoszczą (miasta porównywalne pod względem liczby mieszkańców z Katowicami) - można tylko z politowaniem pokiwać głową nad opłakaną kondycją budownictwa w stolicy Śląska.
Miejmy nadzieję, że nasz czas dopiero nadchodzi...

Krótka prognoza rynkowej pogody

Zimą spece od real estate zastanawiali się, co też przyniesie w naszej branży rozpoczynający się rok... Jakie są prognozy?

- rozwojowi rynku sprzyja wzrost gospodarczy (przewidywany wg rządowej ekipy na ok.na poziomie ok. 5 %) oraz (minimalnie) malejące bezrobocie

- niec nie zapowiada gwałtownego zdrożenia kredytów hipotecznych

- na pewno nie wzrośnie znacząco liczba nowobudowanych mieszkań (brak planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego utrudnia i wydłuża realizację inwestycji, cykl budowlany musi trwać odpowiednio długo i nie da się go sztucznie skracać)

- skoro nie nastąpi istotny wzrost podaży - nie spadną także ceny, choć nie muszą już tak szybko jak dotąd wzrastać

- jeśli natomiast nie będzie tak znacznego jak np. w zeszłym roku wzrostu cen, z rynku wyjdzie część nabywców spekulacyjnych (niskie ceny i szansa nagłego gwałtownego wzrostu zawsze sprzyja spekulacji). Zahamowanie wzrostu cen może spowodować np. podwyższenie stawki podatku VAT ( taka sytuacja miała miejsce na Węgrzech, gdy VAT wzrósł do 25 %)

Coraz powszechniej obserwuje się na rynku nieruchomości mieszkalnych nowe tendencje – np. przeniesienie popytu z dzielnic centralnych na dobrze skomunikowane peryferia (koszt budowy 1m2 domu jest niższy niż koszt 1m2 nowego mieszkania od developera), co będzie skutkowało wzrostem cen działek budowlanych. Nabywcy będą też częściej kupować małe mieszkania, zwłaszcza M2 i małe M3 o pow. 36-40 m2 (łatwiejsze do wynajęcia, tańsze w utrzymaniu i szybsze w ewentualnej sprzedaży – gwarantujące płynność inwestycji)

Pośredników ci u nas dostatek...

A jak reaguje rynek biur nieruchomości na rosnące ceny i niezaspokojony popyt?

Otóż po pierwsze wciąż rośnie liczba pośredników licencjonowanych i prowadzonych przez nich agencji nieruchomości (dla porównania licencja nr 900 została nadana w połowie 2000 r., we wrześniu 2006 mieliśmy już w kraju 6000 licencjonowanych pośredników, obecnie ich liczba zbliża się do 7000; swoją drogą zarządców jest teraz prawie 15000, a rzeczoznawców, wśród których tendencja do zamykania się zawodu jest najbardziej widoczna – w 2003 było 4000, dziś jest ok. 4500).

10 lat temu działało w Katowicach ok. 20 biur nieruchomości, obecnie jest ich prawdopodobnie ok. 80, w najpopularniejszym portalu internetowym obsługującym nieruchomości - Gratka.pl - reklamuje się ich prawie 70 (biur z woj. Śląskiego jest ok. 250, z całego kraju – 1800, liczba ofert przekracza 320 tys.!)
Rosnąca konkurencja oznacza walkę o oferty i walkę o klienta. Przejawia się ona na różne sposoby:

- dopinguje biura do zintensyfikowania działań marketingowych, akcji reklamowych i wszelkiego rodzaju działań promocyjnych

- prowadzi do podwyższenia standardów obsługi i ułatwień dla klientów (praca w terenie, nielimitowany czas pracy, praca w weekendy i święta)

- powoduje, że istotne staje się kryterium geograficzne – następuje stałe zawężanie się rynków lokalnych (biuro z Katowic już nie obsługuje nieruchomości z Gliwic czy Częstochowy, jeśli nie działa w ponadlokalnym systemie wymiany ofert)

- efektem walki konkurencyjnej jest także obniżanie cen oferowanych usług (praktyki dumpingowe, potępiane przez środowisko, ale powszechnie stosowane) – np. rezygnowanie z pobierania prowizji od jednej ze stron transakcji, ogłaszanie usług jako bezpłatnych, oferowanie nieruchomości bez podpisywania umów, nieraz bezpardonowa walka o oferty na wyłączność itd.

Nowy Klient w biurze nieruchomości

Rynek na którym działamy my, pośrednicy, to nie tylko same nieruchomości - mieszkania, domy, działki, ale także nasi klienci, sprzedający, kupujący, wynajmujący i najemcy. W ostatnim czasie zauważamy, że wyraźnie rośnie "samoświadomość" klientów.

O co chodzi? Otóż nasi klienci mają coraz lepszą:
- znajomość tendencji rynkowych

- znajomość sytuacji konkurencyjnej na rynku biur nieruchomości (przy dominującym systemie ofert otwartych klientowi łatwiej jest negocjować warunki z biurem)

- znajomość przepisów prawa (wymagają od pośredników max. najlepszej obsługi i egzekwują odszkodowania w przypadku stwierdzenia, że ich działania były nieprofesjonalne czy uchybiały zasadzie szczególnej staranności).

Rynek nieruchomości w Polsce jest obecnie rynkiem Sprzedającego, to sprzedający dyktują reguły, narzucają nierealne do uzyskania ceny (często zawyżone, oparte na informacjach zaczerpniętych z mediów, TV, prasy, internetu) testując nieraz przy pomocy pośrednika rynek i jego „odporność”. Narzucają też swoje warunki sprzedaży (np. wyprowadzenie za rok od umowy sprzedaży).
Nagminne są sytuacje, gdy sprzedający czują się bezkarni - przy dominującym systemie umów otwartych pośrednik nie ma możliwości wyegzekwowania prowizji od swojego klienta, któremu „podbija” czy „robi”, ustawia ją na możliwym do uzyskania w danych realiach rynkowych poziomie – po czym klient wycofuje ofertę i sprzedaje nieruchomość bezpośrednio, nie płacą prowizji.
Sprzedający/Wynajmujący nie chcą często w ogóle podpisywać umów pośrednictwa, co uchybia ustawowo wymaganej formie pisemnej umowy pomiędzy pośrednikiem i zamawiającym (brak wówczas nie tylko możliwości wyegzekwowania prowizji, pośrednik nie ma prawnego umocowania, by oferować nieruchomość na rynku, a ponosi z tego tytułu odpowiedzialność zawodową).
Zamawiający często także nie respektują zobowiązań wynikających z umów pośrednictwa, łamią zasadę wyłączności, nie powiadamiają o istotnych zmianach dotyczących warunków umowy czy nawet fakcie dokonania sprzedaży czy najmu. Problemem jest też uzgodnienie prowizji (jej negocjowanie i znaczne obniżanie jest praktyką nagminną) oraz jej egzekwowanie, mimo obligujących strony zapisów umownych.